Planprofi24 in Nordrhein-Westfalen

Zum 1. September 2026 tritt die dritte Novelle der Bauordnung NRW in Kraft – vom Landtag Nordrhein-Westfalen am 15. Juli 2026 beschlossen und im Land als BauCode NRW bezeichnet. Anders als die Verfahrensarten selbst, die je nach Vorhaben unterschiedlich ausfallen, wirkt die zentrale Neuerung überall im Land identisch: Der neu gefasste § 74 BauO NRW führt eine landeseinheitliche Genehmigungsfiktion ein. Entscheidet die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist – sechs Wochen im vereinfachten Verfahren, drei Monate im Regelfall –, gilt der Bauantrag als genehmigt. Braucht das Vorhaben zusätzlich das Einvernehmen der Standortgemeinde, endet diese Frist frühestens einen Monat nach deren Entscheidung (§ 89a BauO NRW) – so kann eine Genehmigung nicht fingiert werden, bevor die Gemeinde überhaupt Stellung beziehen konnte. Wer seinen Antrag schon vor dem Stichtag einreicht, für den gilt noch das bisherige Recht ohne Fiktion.

Getragen wird diese Vereinheitlichung von einer gemeinsamen Infrastruktur: Die digitale Antragstellung läuft landesweit über das zentrale Bauportal.NRW, an das die Bauaufsichtsämter angebunden sind, statt dass jede Kommune ein eigenes System betreibt. Welches Amt zuständig ist, entscheidet weiterhin allein der Standort des Vorhabens – wie lange es entscheiden darf und über welchen Kanal der Antrag läuft, ist seit dem BauCode NRW dagegen unabhängig von der Stadt dasselbe.

Ob eine Nutzungsänderung in Nordrhein-Westfalen überhaupt ein Verfahren durchläuft, entscheidet landesweit derselbe Vergleichsmaßstab aus § 62 Abs. 2 BauO NRW – verfahrensfrei bleibt sie nur, wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst als die bisherige. Diese Einzelfallprüfung gilt für jede Stadt und jede Gemeinde im Land gleichermaßen, und NRW hält an ihr fest, wo andere Bundesländer inzwischen andere Wege gehen: Baden-Württemberg etwa hat Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken mit seiner LBO-Reform vom 28. Juni 2025 pauschal verfahrensfrei gestellt. Nordrhein-Westfalen setzt stattdessen auf eine gezieltere, materielle Erleichterung an einer einzigen Stelle: Der neu gefasste § 47 Abs. 6 BauO NRW – Teil des BauCode NRW zum 1. September 2026 – nimmt bei der Umnutzung bestehender Büro- oder Ladeneinheiten mit Aufenthaltsräumen zu Wohnraum bestimmte Anforderungen aus dem Spiel, etwa an Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW, soweit sie über den vorhandenen Baukörper hinausgehen würden.

Im Ergebnis bleibt die Nutzungsänderung in NRW verfahrensrechtlich ein Einzelfall, wird aber dort, wo sie am dringendsten gebraucht wird – bei der Umwandlung leerstehender Büro- und Ladenflächen in Wohnraum –, durch abgesenkte materielle Hürden statt durch pauschale Verfahrensfreiheit begünstigt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heißt das: Der Antrag bleibt nötig, doch der Nachweisaufwand für den vorhandenen Baukörper sinkt spürbar.

Die Wohnflächenverordnung selbst ist Bundesrecht und gilt in Nordrhein-Westfalen wortgleich wie überall sonst – ihre Höhenzonen entscheiden nur, mit welchem Anteil eine bereits als Wohnraum anerkannte Fläche in die Summe eingeht. Ob ein Raum diese Anerkennung überhaupt trägt, regelt ein anderes, tatsächlich landesspezifisches Gesetz: § 46 BauO NRW verlangt für Aufenthaltsräume grundsätzlich eine lichte Höhe von mindestens 2,40 Metern, in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 können 2,30 Meter genügen. Für Räume im Dachgeschoss oder Kellergeschoss reicht eine lichte Höhe von 2,20 Metern – allerdings nur, wenn sie über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche erreicht wird; kleinere Raumteile bis 1,50 Meter bleiben dabei ganz unberücksichtigt.

Diese beiden Maßstäbe ähneln sich in ihren Zahlen, messen aber Verschiedenes: Die Wohnflächenverordnung gewichtet eine Fläche, die BauO NRW entscheidet, ob der Raum überhaupt als Aufenthaltsraum gelten darf. Besonders bei ausgebauten Dachgeschossen – im dichten NRW-Altbaubestand die Regel, nicht die Ausnahme – kann ein Raum die Anrechnungsschwelle der Wohnflächenverordnung erreichen und trotzdem die bauordnungsrechtliche Mindesthöhe nach § 46 BauO NRW verfehlen. Für eine belastbare Wohnflächenberechnung braucht es deshalb beide Prüfungen, nicht nur eine.

Dass in Nordrhein-Westfalen überhaupt die Wahl zwischen Katasterbehörde und einem privaten Büro besteht, ist selbst eine landesspezifische Entscheidung: NRW hat sein Liegenschaftskataster kommunalisiert, sodass jeder Kreis und jede kreisfreie Stadt eine eigene untere Vermessungs- und Katasterbehörde führt – und stellt dieser kommunalen Ebene mit den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) gleichzeitig freiberufliche, aber hoheitlich beliehene Fachleute gleichrangig zur Seite. Beide Wege führen zum selben Eintrag im Liegenschaftskataster; die fachliche Aufsicht über die ÖbVI im Land liegt bei den fünf Bezirksregierungen.

Dieses zweigleisige Modell ist kein bundesweiter Standard. Bayern etwa gilt nach übereinstimmender berufsständischer Darstellung als einziges Bundesland ganz ohne ÖbVI: Dort bleibt die Liegenschaftsvermessung durchgehend bei staatlichen und kommunalen Vermessungsämtern, ein Wechsel zu einem freiberuflichen, hoheitlich beliehenen Büro ist dort nicht vorgesehen. Wer in Nordrhein-Westfalen eine Gebäudeeinmessung braucht, wählt also zwischen zwei gleichwertigen, aber unterschiedlich organisierten Wegen zum selben Kataster-Eintrag – eine Wahlmöglichkeit, die außerhalb der ÖbVI-Länder gar nicht erst besteht.