Planprofi24 in Dachau

Dachau ist Große Kreisstadt und nimmt die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde für ihr Stadtgebiet selbst wahr. Bauantrag, Bauvoranfrage und Nutzungsänderung für Grundstücke in Dachau gehen damit an das Stadtbauamt, nicht an das Landratsamt. Das Landratsamt Dachau ist Bauaufsichtsbehörde für alle übrigen Gemeinden des Landkreises – für die Kreisstadt selbst ist es nicht zuständig.

Aus dieser Konstellation ergibt sich eine Dachauer Besonderheit, die im bayerischen Verfahren spürbar wird. Bei der Genehmigungsfreistellung reicht die Bauherrschaft ihre Unterlagen grundsätzlich bei der Gemeinde ein, die sie an die untere Bauaufsichtsbehörde weiterleitet. In Dachau sind beide dieselbe Stelle. Der Weg verkürzt sich damit, die Entscheidung aber auch: Ob die Stadt innerhalb der Monatsfrist ein Genehmigungsverfahren verlangt, entscheidet dasselbe Haus, das die Unterlagen entgegennimmt.

Praktisch heißt das, dass die Qualität der eingereichten Unterlagen hier unmittelbar durchschlägt. Wo Gemeinde und Bauaufsicht getrennt sind, geht zwischen Eingang und fachlicher Sichtung Zeit ins Land, in der sich manches noch nachschieben lässt. In Dachau landet der Vorgang sofort bei den Personen, die ihn auch beurteilen.

Maßgeblich ist die Bayerische Bauordnung (BayBO) zusammen mit dem Planungsrecht des jeweiligen Grundstücks. Bayern kennt neben dem vereinfachten und dem umfassenden Genehmigungsverfahren die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO: Bei bestimmten Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans wird nicht genehmigt, sondern lediglich vorgelegt. Einen Monat nach Vorlage darf gebaut werden – es sei denn, die Gemeinde verlangt innerhalb dieser Frist doch ein Genehmigungsverfahren. Zwei Pflichten werden dabei regelmäßig übersehen: Die Nachbarn sind spätestens mit der Vorlage zu benachrichtigen, und der Baubeginn ist der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher anzuzeigen.

Die zweite Prüfebene ist der Denkmalschutz, und er wirkt in Dachau breiter, als viele erwarten. Die Altstadt mit dem Schloss ist als Ensemble geschützt. Das betrifft nicht nur die einzeln in der Denkmalliste geführten Gebäude: Auch an einem Haus, das selbst kein Baudenkmal ist, sind Maßnahmen erlaubnispflichtig, wenn sie das Erscheinungsbild des Ensembles berühren können – typischerweise alles an der äußeren Hülle, also Fassade, Fenster und Dach. Wer sein Gebäude in der Denkmalliste nicht findet und daraus schließt, frei zu sein, liegt im Ensemblebereich falsch.

Die dritte Ebene ist die Topografie. Am Schlossberg und an den Hanglagen zur Amper hin entscheidet der Geländeverlauf über Fragen, die anderswo trivial sind: die Zahl der Vollgeschosse, den Bezugspunkt für Trauf- und Firsthöhe, die Einstufung von Souterrainräumen. Diese Angaben lassen sich nicht schätzen. Sie müssen am Gebäude aufgenommen und in Schnitt und Ansicht nachvollziehbar dargestellt werden.