Aufmaß und Vermessung in Dachau — hier hört die Aufnahme nicht an der Außenwand auf
Ein Gebäudeaufmaß erfasst normalerweise das Gebäude: Räume, Wandstärken, Öffnungen, Höhen. In Dachau reicht das an vielen Standorten nicht. Wo ein Grundstück an der Hangkante zur Amper liegt, gehört der Geländeverlauf rings um das Haus zur Aufnahme dazu — nicht als Zugabe, sondern als der Teil, an dem die folgenschwersten Angaben hängen.
Der Grund ist bauordnungsrechtlich. Ob ein Geschoss als Vollgeschoss zählt, wo die Traufhöhe gemessen wird und ob ein Souterrainraum Aufenthaltsraum sein kann, beantwortet sich aus dem Verhältnis von Gebäude und Gelände. An einem Hang ist dieses Verhältnis an jeder Seite ein anderes. Ein Aufmaß, das an der Außenwand endet, lässt genau die Fragen offen, die über die zulässige Kubatur entscheiden.
Dazu kommt der bayerische Verfahrensweg. Wer die Genehmigungsfreistellung nutzt, bekommt keine Prüfung, die einen Irrtum abfängt — die Unterlagen werden vorgelegt, nicht beurteilt. Was darin steht, gilt. Eine Aufnahme ist unter diesen Bedingungen keine Vorarbeit, die sich einsparen ließe, sondern die einzige Absicherung, die überhaupt existiert.
Wann ein Aufmaß in Dachau der richtige erste Schritt ist
Sobald aus einer Zahl eine Entscheidung wird:
- Bevor im Bestand ein Verfahren eingeleitet wird, gleich welcher Art.
- Bei der Genehmigungsfreistellung, in der niemand gegenprüft.
- Bei jedem Vorhaben in Hanglage, unabhängig von seiner Größe.
- Wenn vorhandene Pläne älter sind als der letzte Umbau oder fehlen.
- Vor einer Wohnflächenberechnung, die vertraglich verwendet werden soll.
- Vor der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum.
Raummaße lassen sich nachmessen, wenn Zweifel aufkommen — Höhen praktisch nicht mehr, sobald gebaut ist. Deshalb liegt der Schwerpunkt einer Dachauer Aufnahme auf dem, was sich später nicht mehr rekonstruieren lässt. Das beginnt bei einem festen Bezugspunkt, auf den alles andere gelegt wird: die Oberkanten der Geschossdecken, die Traufe, der First, der Geländeanschluss an jeder Gebäudeseite. Ohne diesen gemeinsamen Bezug entstehen Angaben, die für sich stimmen und zueinander nicht passen — die klassische Ursache dafür, dass Schnitt und Ansicht später auseinanderlaufen. Am Hang kommt eine zweite Ebene hinzu: die Frage, ob das heutige Gelände das ursprüngliche ist. Grundstücke an einer Kante sind über Jahrzehnte terrassiert, aufgeschüttet und abgegraben worden, um ebene Flächen und Zufahrten zu gewinnen. Wo sich solche Eingriffe erkennen lassen — an Stützmauern, Böschungskanten, freiliegenden Sockeln —, gehören sie in die Aufnahme, weil sie über die Vollgeschossfrage entscheiden können. Der dritte Punkt betrifft die Kontrolle. Außenkontur, Wandstärken und Raumgeometrie werden getrennt erfasst und anschließend gegeneinander geprüft, damit sich der Plan rechnerisch schließt. Ohne sie bleibt ein Widerspruch im Zahlenwerk unentdeckt, bis er in einer Berechnung oder einer eingereichten Zeichnung auftaucht — also genau dann, wenn er teuer wird.
Wie gemessen wird
Der Umfang folgt dem Zweck, nicht der Gebäudegröße:
Raumaufmaß
Alle Räume einer Einheit mit Längen, Breiten, Höhen, Nischen und Öffnungen — Grundlage für Grundriss und Flächen.
Gebäudeaufmaß
Zusätzlich Außenkontur, Wandstärken und die Verknüpfung der Geschosse, sobald Schnitte oder Ansichten folgen.
Aufmaß mit Geländeanschluss
Der Verlauf des Geländes an jeder Gebäudeseite — am Hang die Voraussetzung für jede Höhenangabe.
Teilaufmaß
Beschränkt auf den veränderten Bereich, ergänzt um den Anschluss an den unveränderten Bestand.
Was den Termin vorbereitet
- Vorhandene Pläne, auch veraltete
Sie zeigen, was einmal geplant war, und helfen, spätere Eingriffe als solche zu erkennen.
- Offene Türen im ganzen Haus
Speicher, Keller und Abstellräume gehören dazu; gerade die selten betretenen Bereiche halten die Überraschungen bereit.
- Zugang rings um das Gebäude
Für den Geländeanschluss müssen alle Seiten erreichbar sein, auch die rückwärtige Böschung.
- Wofür die Unterlagen gebraucht werden
Ein Exposé verlangt andere Details als ein Antrag und dieser andere als eine Aufteilung in Wohnungseigentum.
- Hinweise auf Geländeveränderungen
Bekannte Aufschüttungen oder Abgrabungen verkürzen die Klärung erheblich.
- Gewünschtes Ausgabeformat
Bestandsplan als PDF, bearbeitbare Zeichnungsdatei oder beides.
Typische Dachauer Ausgangslagen
Hanggrundstück vor der Planung
Gebäude und Gelände werden gemeinsam erfasst, damit Vollgeschosszahl und Traufhöhe belegbar sind, bevor entworfen wird.
Villa aus der Zeit um 1900
Erker, Vorlagen und gegliederte Dachformen erzeugen eine Geometrie, die sich aus alten Plänen nicht rekonstruieren lässt.
Reihenhaus im Neubaugebiet
Der Ursprungsplan stimmt, bis auf den ausgebauten Spitzboden und den geschlossenen Freisitz — erfasst wird der heutige Zustand.
Mehrfamilienhaus vor der Aufteilung
Alle Einheiten, Kellerabteile und Nebenräume werden aufgenommen, damit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit zusammenpassen.
So läuft das Aufmaß ab
- Zweck und Umfang klären
Welche Unterlagen am Ende gebraucht werden, bestimmt die Messtiefe — das wird vor dem Termin festgelegt.
- Messen am Objekt
Eine kleinere Wohnung ist meist in einer Stunde erfasst; Geschosszahl, Verwinkelung und die Geländeaufnahme am Hang verlängern den Termin entsprechend.
- Höhen auf einen Bezug legen
Geschossdecken, Traufe, First und Geländeanschluss werden auf denselben Punkt bezogen.
- Kontrollmessungen
Außenkontur und Innenmaße werden gegeneinander geprüft, damit sich der Plan rechnerisch schließt.
- Zeichnung und Übergabe
Aus den Messdaten entsteht der Bestandsplan mit Maßketten und Wandstärken, auf Wunsch mit den abgeleiteten Berechnungen.
Was den Aufwand eines Aufmaßes in Dachau bestimmt
Die Geometrie des Gebäudes und die Lage des Grundstücks:
- Fläche und Zahl der Geschosse
Jedes zusätzliche Geschoss verlängert die Aufnahme und die Verknüpfung der Ebenen untereinander.
- Geländeaufnahme
Am Hang kommt die Erfassung des Anschlusses an allen Seiten hinzu, oft mit schwer zugänglichen Bereichen.
- Gliederung des Baukörpers
Erker, Vorlagen und Versprünge erfordern deutlich mehr Messpunkte als ein klarer Zuschnitt.
- Zugänglichkeit
Bewohnte Einheiten, verstellte Räume oder bewachsene Böschungen verlängern den Termin.
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