Teilungserklärung in Dachau — was Sie heute schreiben, gilt in dreißig Jahren
Mit der Teilungserklärung wird aus einem Gebäude eine Eigentümergemeinschaft. Sie bestimmt die Miteigentumsanteile, trennt Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum, begründet Sondernutzungsrechte und schreibt die Regeln, nach denen die Gemeinschaft künftig entscheidet. Beurkundet wird sie beim Notariat, und sie bindet jeden späteren Erwerber.
Das macht sie zur folgenreichsten Unterlage der gesamten Aufteilung. Einen Aufteilungsplan kann man korrigieren, eine Bescheinigung neu beantragen. Eine Teilungserklärung dagegen begleitet das Haus dauerhaft, und ihre Änderung setzt in aller Regel die Zustimmung sämtlicher Eigentümer voraus — die man in zehn Jahren möglicherweise nicht mehr zusammenbekommt.
Für Dachauer Objekte lohnt besondere Aufmerksamkeit an zwei Stellen. Bei Gebäuden im Altstadtensemble ist die äußere Hülle nicht nur rechtlich Gemeinschaftssache, sondern auch faktisch abstimmungsbedürftig — ein Fenstertausch ist dort erlaubnispflichtig. Und an den Hanglagen bringen Gärten, Terrassen und Stützmauern Unterhaltsfragen mit, die man besser regelt, bevor sie akut werden.
Wann eine Teilungserklärung in Dachau nötig wird
Sobald ein Gebäude in mehrere Eigentumsrechte zerlegt werden soll:
- Bei der Bildung von Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus.
- Bei der Aufteilung eines Zweifamilienhauses für Verkauf oder Übergabe.
- Nach der Umnutzung eines Gebäudes in mehrere Wohneinheiten.
- Bei der Änderung einer bestehenden Aufteilung.
- Wenn Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz oder Terrasse entstehen sollen.
- Wenn eine alte Erklärung den heutigen Zustand nicht mehr abbildet.
In den Hanglagen unterhalb des Schlossbergs gehört zu fast jedem Grundstück etwas, das auf ebenem Grund gar nicht vorkommt: eine Stützmauer, eine Böschung, eine terrassierte Gartenfläche, manchmal eine Treppenanlage, die mehrere Ebenen verbindet. Diese Bauteile sind Gemeinschaftseigentum, weil sie der Sicherung des Grundstücks dienen — auch dann, wenn faktisch nur eine einzige Wohnung ihren Garten darauf hat. Genau daraus entsteht der Konflikt, der in solchen Gemeinschaften typischerweise nach zehn oder fünfzehn Jahren aufbricht: Die Stützmauer wird sanierungsbedürftig, die Kosten sind erheblich, und die Erdgeschosswohnung mit dem Sondernutzungsrecht am Garten findet, dass die Mauer sie nichts angeht, während die Obergeschosswohnungen finden, dass sie ausschließlich dem Garten dient. Beide Seiten haben ein Argument, und die Teilungserklärung schweigt dazu, weil beim Aufsetzen niemand daran gedacht hat. Sinnvoll ist deshalb, Sondernutzungsflächen am Hang nicht nur räumlich abzugrenzen, sondern die Instandhaltungslast ausdrücklich zuzuweisen — und zwar getrennt nach dem, was zur Nutzung gehört (Bepflanzung, Belag, Möblierung), und dem, was der Standsicherheit dient (Stützmauer, Entwässerung, Böschungssicherung). Diese Unterscheidung kostet beim Entwurf zwei Sätze. Fehlt sie, kostet sie später einen Rechtsstreit.
Was die Teilungserklärung regelt
Vier Bereiche, die zusammen die Gemeinschaftsordnung ergeben:
Miteigentumsanteile
Sie bestimmen Stimmgewicht und Kostenverteilung; üblich ist die Ableitung aus den Wohnflächen, vorgeschrieben ist sie nicht.
Sondereigentum
Die Räume der einzelnen Einheit samt der ihr zugeordneten Keller- und Nebenräume.
Gemeinschaftseigentum
Grundstück, Tragwerk, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen — und am Hang die Bauteile, die der Standsicherheit dienen.
Sondernutzungsrechte
Alleinige Nutzung an Flächen, die Gemeinschaftseigentum bleiben: Gartenanteil, Stellplatz, Dachterrasse.
Worauf die Teilungserklärung aufbaut
- Aufteilungsplan
Die zeichnerische Grundlage mit durchgehender Kennzeichnung aller Einheiten und zugehörigen Räume.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der behördliche Nachweis der Sondereigentumsfähigkeit — in Dachau von der Stadt erteilt.
- Flächenaufstellung
Grundlage der Miteigentumsanteile, wenn diese nach Wohnfläche gebildet werden.
- Abgrenzung der Sondernutzungsflächen
Gartenanteile, Terrassen und Stellplätze müssen räumlich eindeutig bestimmt sein.
- Aktueller Grundbuchstand
Eingetragene Rechte und Lasten verschwinden durch die Aufteilung nicht — sie müssen bekannt sein.
- Termin beim Notariat
Dort entsteht die Urkunde selbst; unsere Zeichnungen und Aufstellungen gehen als Anlage mit.
Typische Dachauer Konstellationen
Gebäude im Altstadtensemble
Fassade und Fenster bleiben Gemeinschaftssache und sind zusätzlich erlaubnispflichtig — Zuständigkeit und Kosten werden ausdrücklich geregelt.
Hanggrundstück mit terrassiertem Garten
Nutzung und Standsicherheit werden getrennt zugewiesen, damit die Stützmauer später keinen Streit auslöst.
Villa mit mehreren Ebenen
Halbgeschossige Versätze verlangen eine Zuordnung, die sich eindeutig aus Plan und Erklärung ergibt.
Nachträgliche Änderung
Nach dem Zusammenlegen zweier Einheiten werden Anteile und Nummerierung fortgeschrieben und neu beurkundet.
So läuft die Vorbereitung ab
- Aufnehmen
Alle Einheiten, Nebenräume, Stellplätze und Außenflächen werden vor Ort erfasst.
- Einheiten und Flächen festlegen
Daraus leiten sich die Kennzeichnung und die spätere Verteilung der Miteigentumsanteile ab.
- Zeichnen und beantragen
Der Aufteilungsplan entsteht, und mit ihm geht der Antrag auf Abgeschlossenheit an die Stadt.
- Entwurf abgleichen
Das Notariat entwirft die Erklärung; Plan und Text werden auf identische Systematik geprüft.
- Beurkunden und eintragen
Nach der Beurkundung legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an.
Was den Vorbereitungsaufwand in Dachau bestimmt
Umfang der Planunterlagen und Komplexität der Aufteilung:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit erhöht Zeichenaufwand, Flächenermittlung und die Zahl der zu regelnden Zuordnungen.
- Außenflächen und Sondernutzung
Gartenanteile, Terrassen und Stellplätze müssen abgegrenzt und im Plan dargestellt werden.
- Bauteile der Standsicherheit
Am Hang kommt die Erfassung von Stützmauern und Böschungen hinzu, wenn ihre Lasten geregelt werden sollen.
- Erstaufteilung oder Änderung
Eine vorhandene Systematik fortzuschreiben verlangt mehr Abgleich, als eine neue aufzusetzen.
Alle Leistungen in Dachau
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Dachau ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung ganz einfach hier.
