Aufteilungspläne in Dachau — eine Nummer, die bis ins Grundbuch trägt
Mit dem Aufteilungsplan wird ein Gebäude rechtlich zerlegt. Er erfasst sämtliche Geschosse einschließlich Keller, Speicher, Garagen und Nebengebäuden und weist jeden einzelnen Raum einer Einheit zu — über eine Nummer, die anschließend in der Abgeschlossenheitsbescheinigung, in der Teilungserklärung und im Grundbuch dieselbe bleiben muss.
Diese Durchgängigkeit ist der eigentliche Anspruch, und sie wird regelmäßig unterschätzt. Ein Aufteilungsplan ist kein beschrifteter Grundriss, sondern ein Ordnungssystem: Was im Obergeschoss die Nummer vier trägt, muss im Keller, in der Garage und in der notariellen Urkunde ebenfalls die Nummer vier sein. Reißt diese Kette an einer Stelle, fällt das erfahrungsgemäß erst beim Grundbuchamt auf.
In Bayern kommen zwei formale Anforderungen hinzu, die man kennen sollte, bevor gezeichnet wird: Die Bauzeichnung für den Aufteilungsplan darf das Format DIN A3 nicht überschreiten, und sie wird in mehrfacher Ausfertigung vorgelegt. Bei großen Gebäuden ist das keine Formalie, sondern eine Gestaltungsaufgabe.
Wann ein Aufteilungsplan in Dachau gebraucht wird
Sobald aus einem Haus mehrere Eigentumsrechte werden — oder die alte Teilung nicht mehr stimmt:
- Wenn erstmals Wohnungseigentum entstehen soll.
- Wenn Wohnungen aus einem Mietshaus einzeln veräußert werden.
- Bei der Änderung einer bestehenden Aufteilung.
- Nachdem Einheiten zusammengelegt oder geteilt wurden.
- Bei der Umwandlung eines umgenutzten Gebäudes in Wohnungseigentum.
- Wenn der vorhandene Plan den tatsächlichen Zuschnitt nicht mehr abbildet.
Dass die Bauzeichnung für den Aufteilungsplan DIN A3 nicht überschreiten darf, klingt nach einer Randbedingung des Kopierers. Praktisch ist es eine inhaltliche Vorgabe. Ein Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten, Kellergeschoss und Garagenhof passt in diesem Format nicht in einen einzigen brauchbaren Maßstab: Entweder wird die Zeichnung so klein, dass Raumbezeichnungen und Nummern unlesbar werden, oder sie muss aufgeteilt werden. Beides hat Konsequenzen. Wird zu stark verkleinert, kann die Behörde die Abgeschlossenheit nicht beurteilen, weil sich Türen, Trennwände und Zuordnungen nicht mehr erkennen lassen — der Antrag geht zurück, obwohl das Gebäude in Ordnung ist. Wird aufgeteilt, muss die Aufteilung selbst systematisch erfolgen: nach Geschossen, nicht nach Gebäudeteilen, mit gleichbleibendem Maßstab über alle Blätter und mit einer Übersicht, aus der sich die Zusammengehörigkeit ergibt. Springt der Maßstab zwischen den Blättern, entsteht ein Plansatz, den man einzeln lesen, aber nicht zusammensetzen kann. Deshalb wird die Blattaufteilung bei größeren Gebäuden vor dem Zeichnen festgelegt und nicht danach improvisiert. Dieselbe Überlegung gilt für die Nebengebäude: Ein Garagenhof gehört auf ein eigenes Blatt in einem Maßstab, in dem die Stellplatznummern lesbar bleiben — und nicht als verkleinerter Einschub in die Ecke eines Geschossplans.
Was der Plansatz darstellen muss
Vollständigkeit ist hier Voraussetzung, nicht Detail:
Sämtliche Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, auch Ebenen, in denen keine Wohnung liegt.
Nebengebäude und Stellplätze
Garagen, Carports und Stellplätze gehören dazu, sobald sie dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Lückenlose Kennzeichnung
Kein Raum bleibt ohne Zuordnung; die Nummer der Einheit begleitet ihn durch das ganze Gebäude.
Was allen gehört
Treppenhaus, Heizungsraum, Trockenraum und Außenanlagen werden ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.
Was für die Erstellung gebraucht wird
- Erfassung des vorhandenen Zuschnitts
Alle Einheiten, Nebenräume, Zugänge und Stellplätze so, wie sie heute bestehen.
- Festgelegte Zuordnung
Welches Kellerabteil und welcher Stellplatz zu welcher Wohnung gehören soll, muss vorab entschieden sein.
- Vorhandene Zeichnungen
Bei jüngeren Gebäuden mit vollständiger Dokumentation ein brauchbarer Ausgangspunkt.
- Bestehende Teilungsunterlagen
Bei einer Änderung muss die bisherige Nummerierung bekannt sein, damit sie fortgeführt wird.
- Verortung des Gebäudes
Gemarkung und Flurstück zur eindeutigen Zuordnung des Vorgangs.
- Abstimmung mit dem Notariat
Weil Plan und Urkunde dieselbe Systematik tragen müssen, lohnt der frühe Abgleich.
Typische Dachauer Aufgaben
Erstaufteilung eines Mietshauses
Die hier festgelegte Nummerierung bleibt dauerhaft bestehen — sie wird deshalb vor der ersten Zeichnung durchdacht.
Größeres Gebäude mit Garagenhof
Die Blattaufteilung wird vorab festgelegt, damit im zulässigen Format alles lesbar bleibt.
Villa mit halbgeschossigen Ebenen
Verschachtelte Geschosse verlangen eine Darstellung, aus der die Zugehörigkeit jeder Ebene eindeutig hervorgeht.
Änderung nach Zusammenlegung
Der Plan wird fortgeschrieben statt neu aufgesetzt, damit die Verbindung zu den bestehenden Wohnungsgrundbüchern hält.
So entsteht der Aufteilungsplan
- Aufnehmen
Alle Geschosse, Nebenräume und Zugänge werden erfasst, einschließlich der tatsächlich gelebten Zuordnung.
- Zuschnitt festlegen
Der Umfang der Einheiten und die Zuordnung von Keller, Garage und Nebenräumen werden verbindlich bestimmt.
- Systematik und Blattaufteilung
Nummerierung und Verteilung auf die Blätter werden vor dem Zeichnen entschieden, nicht danach.
- Zeichnen
Maßstäbliche Pläne im zulässigen Format mit Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Einreichen
Der Plansatz geht in der erforderlichen Ausfertigung an die Stadt als zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Was den Aufwand in Dachau bestimmt
Wie groß das Gebäude ist und wie brauchbar die Altunterlagen sind:
- Größe des Objekts
Weil jede Ebene ein eigenes Blatt und jede Einheit eine durchgehende Zuordnung braucht, wächst der Aufwand fast linear mit.
- Zubehörflächen
Ein Garagenhof oder eine Stellplatzanlage will vollständig erfasst und lesbar dargestellt sein.
- Blattaufteilung im zulässigen Format
Bei großen Gebäuden ist die Verteilung auf mehrere Blätter eine eigene Planungsaufgabe.
- Abweichung zwischen Plan und Wirklichkeit
Je stärker der gelebte Zuschnitt von den Unterlagen abweicht, desto aufwendiger die Aufnahme.
Alle Leistungen in Dachau
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