Wohnflächenberechnung in Dachau — wo der Hang die Fläche kleiner macht
Kaum eine Zahl wird so oft weitergereicht und so selten belegt wie die Wohnfläche. Sie steht im Inserat, im Kaufvertrag, im Mietvertrag und in der Betriebskostenabrechnung — und stammt erstaunlich häufig aus einer Unterlage, die niemand mehr nachrechnen kann. Solange keiner nachmisst, fällt das nicht auf. Sobald doch, geht es um Geld.
In Dachau gibt es zwei bauliche Gründe, weshalb überlieferte Zahlen hier besonders unzuverlässig sind. Der erste ist der Hang. Wo Räume teilweise im Erdreich liegen, entscheidet ihre Einstufung darüber, ob sie überhaupt in die Wohnfläche eingehen — und diese Einstufung hängt am Geländeverlauf, nicht am Augenschein des Bewohners. Ein Souterrain, das sich wohnlich anfühlt, kann rechnerisch außen vor bleiben.
Der zweite ist der Villenbestand der Jahrhundertwende. Erker, Nischen, Vorlagen und die schrägen Flächen unter gegliederten Dächern werden alle unterschiedlich gewertet, und die Wandstärken schwanken innerhalb desselben Hauses. Wer die Fläche aus Außenmaßen ableitet, liegt hier systematisch daneben.
Wann Sie in Dachau eine Wohnflächenberechnung brauchen
Sobald die Zahl in einen Vertrag oder ein Gutachten wandert:
- Beim Verkauf, weil die Angabe im Kaufvertrag zugesichert werden kann.
- Bei der Vermietung als Basis für Miethöhe und Betriebskostenverteilung.
- Wenn eine Bank oder ein Sachverständiger den Wert ermittelt.
- Nach Umbau, Dachausbau oder Zusammenlegung von Einheiten.
- Für die Miteigentumsanteile bei der Bildung von Wohnungseigentum.
- Wenn die überlieferte Zahl aus keiner auffindbaren Berechnung stammt.
In den Hanglagen unterhalb des Schlossbergs gibt es eine Raumsorte, die regelmäßig für Streit sorgt. Sie liegt talseitig ebenerdig, hat große Fenster und einen direkten Ausgang in den Garten, bergseitig aber liegt sie vollständig im Erdreich. Bewohnt wird sie wie jeder andere Raum — für die Wohnflächenberechnung ist damit noch nichts entschieden. Maßgeblich ist, ob es sich um einen Aufenthaltsraum handelt und ob der Raum zur Wohnung gehört, und beides hängt an Kriterien, die niemand im Wohnzimmer sieht: an der lichten Höhe, an Belichtung und Belüftung, an der bauaufsichtlichen Einstufung des Geschosses. Ein Raum, der diese Anforderungen nicht erfüllt, geht nicht in die Wohnfläche ein, mag er noch so wohnlich möbliert sein. Praktisch entsteht daraus die häufigste Abweichung überhaupt: Eine Verkäuferseite rechnet den Hobbyraum im Untergeschoss selbstverständlich mit, die Käuferseite lässt nachmessen, und die Differenz beträgt zwanzig Quadratmeter oder mehr. Deshalb gehört zu einer belastbaren Berechnung am Hang immer die Angabe, welche Räume aus welchem Grund einbezogen oder ausgenommen wurden. Diese Begründung ist kein Beiwerk — sie ist genau das, was die Zahl im Streitfall trägt. Und sie setzt voraus, dass der Geländeanschluss aufgenommen wurde, nicht geschätzt.
Nach welchen Regeln gerechnet wird
Nicht das Gebäude bestimmt das Ergebnis, sondern die gewählte Regel:
Wohnflächenverordnung
Der übliche Maßstab für Wohnraum: Schrägen gestaffelt nach Höhe, Balkone und Terrassen anteilig, Kellerräume außerhalb der Wohnung gar nicht.
DIN 277
Erfasst Grundflächen ohne diese Wertungen — brauchbar für Kubatur, Kostenschätzung und gewerbliche Flächen, nicht deckungsgleich mit Wohnfläche.
Vorschriften früherer Jahrzehnte
In alten Verträgen tauchen sie noch auf. Ihre Ergebnisse liegen anders — sie ungeprüft zu übernehmen, verlängert nur einen alten Fehler.
Abweichende Vereinbarung
Die Vertragsparteien können etwas anderes festlegen — dann muss das aber ausdrücklich und nachvollziehbar dokumentiert sein.
Was in die Berechnung eingeht
- Gemessene Raumgeometrie
Längen, Breiten, Nischen sowie die lichten Höhen einschließlich der Grenzen unter Dachschrägen.
- Ihre Methodenentscheidung
Nach welcher Regel gerechnet wird, legen Sie fest; unsere Empfehlung für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung.
- Geländeanschluss bei Hanglage
Ohne ihn lässt sich nicht begründen, warum ein Souterrainraum einbezogen oder ausgenommen wurde.
- Zuordnung der Außenflächen
Balkone, Loggien und Terrassen gehen anteilig ein — welche zur Wohnung gehören, muss geklärt sein.
- Vorhandene Teilungsunterlagen
In einer Eigentumswohnung folgt aus ihnen, welche Räume rechtlich überhaupt Teil der Einheit sind.
- Bisherige Flächenangaben
Sie zeigen, worüber im Zweifel gestritten wird und woher die alte Zahl stammte.
Typische Dachauer Fälle
Hobbyraum im Hangsouterrain
Talseitig ebenerdig, bergseitig im Erdreich. Ob er in die Fläche eingeht, wird begründet und im Ergebnis ausgewiesen.
Villa mit Erkern und gegliedertem Dach
Nischen, Vorlagen und Schrägen werden einzeln bewertet, weil sie sich nicht pauschal zusammenfassen lassen.
Nachkriegswohnung vor der Neuvermietung
Woher die bisher verwendete Quadratmeterzahl stammt, weiß niemand mehr — sie wird durch eine belegbare Aufstellung ersetzt.
Ausgebautes Dachgeschoss im Neubaugebiet
Der Ausbau steht in keinem Plan. Erfasst werden die Höhenzonen, aus denen sich der anrechenbare Anteil ergibt.
So entsteht die Berechnung
- Verwendung und Methode klären
Kaufvertrag, Mietvertrag oder Aufteilung bestimmen die Regel und die nötige Dokumentationstiefe.
- Messen am Objekt
Eine kleinere Wohnung ist meist in einer Stunde erfasst; Geschosszahl, Schrägen und Geländeanschluss verlängern den Termin.
- Räume einordnen
Vor dem Rechnen wird entschieden, welche Räume einbezogen werden — am Hang der eigentliche Kern der Arbeit.
- Rechnen
Jeder Raum wird einzeln geführt, Schrägen nach Höhenbereichen getrennt, Außenflächen mit ihrem Anteil.
- Aufstellung übergeben
Raumweise dargestellt, mit Angabe der Methode und der Begründung für ein- und ausgenommene Räume.
Was den Aufwand einer Wohnflächenberechnung in Dachau bestimmt
Die Geometrie der Räume und die Zahl der Einordnungsfragen:
- Umfang des Objekts
Weil jeder Raum einzeln zu erfassen und zu führen ist, wächst der Aufwand mit der Zahl der Wohneinheiten spürbar.
- Dachschrägen und Höhenstaffelung
Ein gegliedertes ausgebautes Dach erfordert deutlich mehr Messpunkte als ein Geschoss mit durchgehender Höhe.
- Souterrain am Hang
Die Einordnung solcher Räume verlangt zusätzlich den Geländeanschluss und eine begründete Entscheidung.
- Nachweistiefe
Eine Aufstellung, die einem Kaufvertrag standhalten soll, ist ausführlicher als eine Orientierungszahl.
Alle Leistungen in Dachau
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