Kubaturberechnung in Dachau — das Volumen hängt am Gelände
Die Kubatur ist das umbaute Volumen eines Gebäudes und damit die Bezugsgröße für alles, was sich nicht nach Wohnfläche bemisst: Kostenschätzungen, die Bewertung im Sachwertverfahren, die Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung und der Vergleich zwischen Bestand und Planung.
Wer sie in Dachau ermittelt, stößt schnell auf dieselbe Frage wie bei jeder anderen Höhenangabe: Wo hört das Gebäude auf und wo fängt der Boden an? An einem Hanggrundstück ist das keine rhetorische Frage. Ein Geschoss, das talseitig vollständig frei steht, liegt bergseitig im Erdreich — und je nachdem, wie man diese Situation abgrenzt, verändert sich der ausgewiesene Rauminhalt erheblich.
Der zweite Dachauer Anlass sind die Villen der Jahrhundertwende. Ihr Volumen entzieht sich der Anschauung, weil es sich auf viele kleine Bauteile verteilt: Erker, Türmchen, ausgebaute und nicht ausgebaute Dachräume, angesetzte Wintergärten. Eine überschlägige Schätzung liegt hier regelmäßig deutlich daneben — in beide Richtungen.
Wann eine Kubaturberechnung in Dachau gebraucht wird
Überall dort, wo Volumen zur Rechengröße wird:
- Wenn Sanierung, Umbau oder Umnutzung kalkuliert werden sollen.
- Wenn ein Sachverständiger den Sachwert eines Bestandsgebäudes ermittelt.
- Wenn zu klären ist, wie weit das Grundstück baulich ausgenutzt werden darf.
- Wenn sich der Baukörper ändert — durch Aufstockung, Anbau oder ein neues Dach.
- Beim Vergleich mehrerer Planungsvarianten für dasselbe Grundstück.
- Wenn geprüft werden soll, ob ein Gebäude eine neue Nutzung volumenmäßig trägt.
Auf ebenem Grund ist klar, wo ein Gebäude endet: an der Oberkante des Geländes. Am Hang gibt es diese eine Linie nicht. Dasselbe Geschoss steht auf der Talseite in voller Höhe frei und ist auf der Bergseite bis unter die Decke von Erdreich umgeben, dazwischen läuft der Geländeanschluss schräg an der Fassade entlang. Für den Brutto-Rauminhalt hat das unmittelbare Folgen, denn die Norm unterscheidet Bereiche danach, ob sie vollständig umschlossen, überdeckt oder nicht überdeckt sind — und diese Zuordnung hängt am Verhältnis zum Gelände. Wer eine einzige Geländehöhe ansetzt und damit rechnet, produziert einen Wert, den niemand nachvollziehen kann: zu klein, wenn er die talseitige Situation ignoriert, zu groß, wenn er die bergseitige übersieht. Belastbar wird die Berechnung erst, wenn der Geländeverlauf an allen Gebäudeseiten aufgenommen wurde und die Abgrenzung abschnittsweise erfolgt. Dazu kommt eine zweite Zuordnungsfrage, die vom Gelände unabhängig ist, aber genauso oft unterschätzt wird: Wie werden Bauteile behandelt, die nicht eindeutig innen oder außen sind? Auskragende Balkone, offene Durchfahrten, überdeckte Terrassen, nicht ausgebaute Dachräume und angebaute Nebengebäude gehen je nach angewendeter Regel unterschiedlich ein. Deshalb gehört zu einer Kubaturangabe immer die Angabe, nach welcher Norm und mit welcher Abgrenzung gerechnet wurde. Ein bloßer Kubikmeterwert ohne diese Angabe ist weder prüfbar noch mit einem anderen Wert vergleichbar.
Wie gerechnet wird
Was in die Zahl eingeht, bestimmt die gewählte Regel:
Brutto-Rauminhalt nach DIN 277
Gemessen wird das Volumen, das die Außenflächen des Gebäudes umschließen — die geläufige Größe für Kalkulation und Gutachten.
Abschnittsweise Abgrenzung
Am Hang wird nicht mit einer Geländehöhe gerechnet, sondern entlang des tatsächlichen Anschlusses an jeder Seite.
Getrennte Ausweisung der Bereiche
Umschlossene, überdeckte und nicht überdeckte Bereiche werden unterschieden und einzeln dargestellt.
Bestand und Planung nebeneinander
Bei Veränderungen wird das Volumen vorher, nachher und als Differenz ausgewiesen.
Was in die Berechnung eingeht
- Vollständige Außenkontur
Einschließlich Erkern, Anbauten und rückwärtiger Bauteile, die von der Straße nicht sichtbar sind.
- Geschosshöhen mit gemeinsamem Bezug
Ohne einheitlichen Bezugspunkt summieren sich kleine Abweichungen über die Ebenen zu großen Fehlern.
- Geländeverlauf an allen Seiten
Am Hang die Voraussetzung dafür, die Abgrenzung überhaupt begründen zu können.
- Dachform und Ausbauzustand
Neigung, Gliederung und Ausbau bestimmen, wie der Dachraum eingeht und wie er auszuweisen ist.
- Verwendungszweck der Zahl
Kostenschätzung, Bewertung oder planungsrechtliche Prüfung führen zu unterschiedlicher Abgrenzung.
- Vorhandene Zeichnungen
Als Ausgangsmaterial hilfreich, tragfähig nur, wenn sie dem heutigen Zustand entsprechen.
Typische Dachauer Anlässe
Hanggebäude vor der Sanierung
Die Abgrenzung erfolgt abschnittsweise entlang des aufgenommenen Geländeanschlusses statt über eine angenommene Höhe.
Villa mit Erkern und Türmchen
Das Volumen verteilt sich auf viele kleine Bauteile; eine Schätzung liegt hier regelmäßig deutlich daneben.
Aufstockung eines Wohnhauses
Bestand und Planung werden gegenübergestellt, damit die Veränderung des Maßes nachweisbar ist.
Bewertung im Sachwertverfahren
Das Gutachten braucht einen hergeleiteten Rauminhalt mit benannter Norm, keine überschlägige Angabe.
So entsteht die Berechnung
- Zweck und Norm festlegen
Wofür der Wert gebraucht wird, bestimmt die Abgrenzung — geklärt vor der Aufnahme, nicht danach.
- Gebäude und Gelände aufnehmen
Außenkontur, Geschosshöhen, Dachgeometrie und der Geländeanschluss ringsum.
- Bereiche zuordnen
Umschlossene, überdeckte und nicht überdeckte Anteile werden getrennt, am Hang abschnittsweise.
- Rechnen und belegen
Das Volumen entsteht in nachvollziehbaren Teilbeträgen, nicht als eine einzige Zahl.
- Übergabe
Sie erhalten eine Aufstellung, in der jeder Teilbetrag und jede Abgrenzungsentscheidung nachlesbar ist.
Was den Aufwand in Dachau bestimmt
Wie zerklüftet das Gebäude ist und wie es im Gelände sitzt:
- Geländesituation
Am Hang ist der Anschluss ringsum aufzunehmen und die Abgrenzung abschnittsweise zu führen.
- Zahl und Art der Bauteile
Ein einfacher Baukörper ist schneller erfasst als eine Villa mit Erkern, Anbauten und Wintergarten.
- Höhenentwicklung
Unterschiedliche Geschosshöhen und Zwischenebenen erfordern zusätzliche Aufnahmepunkte.
- Dachform und Ausbaustand
Gegliederte, teilweise ausgebaute Dächer verlangen eine differenzierte Zuordnung.
Alle Leistungen in Dachau
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Dachau ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Erstellung Ihrer Kubaturberechnung ganz einfach hier.
