Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dachau — geprüft wird der Plan, nicht die Wohnung
Am Anfang jeder Aufteilung steht eine behördliche Bestätigung: dass die geplanten Wohnungen samt der ihnen zugeordneten Räume tatsächlich in sich geschlossene Einheiten bilden. Erst wenn sie vorliegt, legt das Grundbuchamt eigene Wohnungsgrundbücher an. Und erst mit diesen Grundbüchern wird eine einzelne Wohnung zu etwas, das man verkaufen, beleihen oder verschenken kann.
Zuständig ist in Bayern die Bauaufsichtsbehörde, die für das Grundstück ohnehin die richtige Adresse ist. In Dachau ist das die Stadt: Als Große Kreisstadt führt sie diese Aufgabe für ihr Gebiet selbst. Ihr Antrag landet also dort, wo auch Bauanträge bearbeitet werden.
Praktisch wichtiger als die Zuständigkeitsfrage ist aber, was dort tatsächlich geprüft wird. Niemand besichtigt Ihre Wohnung. Beurteilt wird der eingereichte Aufteilungsplan — und ob aus ihm eindeutig hervorgeht, dass die Voraussetzungen erfüllt sind. Ein Gebäude kann baulich einwandfrei abgeschlossen sein und die Bescheinigung trotzdem nicht bekommen, weil der Plan es nicht zeigt.
Wann Sie die Bescheinigung in Dachau brauchen
Immer, wenn aus einem Gebäude mehrere selbstständige Eigentumsrechte werden:
- Wenn einzelne Wohnungen eines Mietshauses verkauft werden sollen.
- Wenn eine Wohnung an Kinder oder Geschwister übergehen soll.
- Bei der Teilung eines Zweifamilienhauses in zwei Eigentumsrechte.
- Nach der Umnutzung eines Gebäudes in mehrere Wohnungen.
- Wenn sich der Zuschnitt gegenüber einer früheren Aufteilung verändert hat.
- Wenn Einheiten zusammengelegt oder neu geschnitten wurden.
Die gesetzliche Definition ist schnell erzählt: bauliche Trennung nach allen Seiten und ein eigener, abschließbarer Zugang. Anträge scheitern aber fast nie an dieser Formel, sondern an drei konkreten Punkten. Der erste ist der Zugang: Ein Raum, der nur über eine andere Wohnung erreichbar ist, kann nicht zum Sondereigentum dieser Wohnung gehören. Das klingt trivial, kommt im gewachsenen Bestand aber ständig vor — etwa bei einem Zimmer, das früher zur Nachbarwohnung gehörte und über eine inzwischen zugestellte Tür angebunden war. Der zweite ist die eigene Versorgung: Jede Wohnung braucht eigene Küche und eigenes Bad. Eine gemeinschaftlich genutzte Sanitärzone, wie sie in älteren, nachträglich geteilten Häusern noch vorkommt, verhindert die Abgeschlossenheit. Der dritte betrifft die Nebenräume: Kellerabteile, Stellplätze und Speicherflächen sind nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie dauerhaft abgegrenzt und im Plan mit derselben Nummer wie die zugehörige Wohnung gekennzeichnet sind. Eine gewohnheitsmäßige Zuordnung, wie sie in vielen Häusern seit Jahrzehnten gelebt wird, hat rechtlich keinen Bestand. Alle drei Punkte lassen sich vor der Antragstellung feststellen — und dann meist mit überschaubarem Aufwand lösen. Erkennt man sie erst aus dem ablehnenden Bescheid, steht der gesamte Verkaufs- oder Übertragungsplan still.
Was geprüft wird
Die Prüfung folgt einer festen Reihe von Kriterien:
Bauliche Trennung
Wände und Decken grenzen die Einheit vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum ab.
Eigener abschließbarer Zugang
Er darf nicht durch eine andere Einheit führen — im gewachsenen Bestand der häufigste Ablehnungsgrund.
Eigene Küche und eigenes Bad
Gemeinschaftlich genutzte Sanitärbereiche schließen die Abgeschlossenheit aus.
Eindeutige Kennzeichnung im Plan
Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer, einschließlich Keller, Speicher und Stellplatz.
Was eingereicht werden muss
- Aufteilungsplan aller Geschosse
Maßstäblich, mit fortlaufender Nummerierung und eindeutiger Kennzeichnung sämtlicher zugehöriger Räume.
- Format und Ausfertigungen
Die Bauzeichnung für den Aufteilungsplan überschreitet DIN A3 nicht und wird mehrfach vorgelegt.
- Keller, Speicher und Stellplätze
Sie gehören vollständig in den Plansatz, sobald sie dem Sondereigentum zugeordnet werden.
- Der Zuschnitt von heute
Nicht der genehmigte Zustand zählt, sondern der vorhandene — im Altbestand liegen dazwischen oft Jahrzehnte.
- Antragsberechtigung
Antragstellend ist die Eigentümerseite oder eine schriftlich bevollmächtigte Vertretung.
- Verortung des Gebäudes
Über Gemarkung und Flurstück wird der Vorgang eindeutig einem Grundstück zugeordnet.
Typische Dachauer Fälle
Villa mit über die Jahre gewachsener Teilung
Zimmer haben mehrfach die Zugehörigkeit gewechselt. Vor dem Antrag wird geklärt, welche Zuschnitte überhaupt abgeschlossen sein können.
Nachkriegs-Mehrfamilienhaus
Kellerabteile sind seit Jahrzehnten gewohnheitsmäßig zugeordnet, aber nie abgegrenzt — das wird vor der Aufteilung geregelt.
Zweifamilienhaus in der Familie
Auch bei völliger Einigkeit setzt die Übertragung einer Wohnung eine förmliche Aufteilung voraus.
Umgenutztes Gebäude
Aus einer früheren gewerblichen Nutzung entstehen Wohnungen; erst mit eigenem Zugang, Küche und Bad sind sie bescheinigungsfähig.
So läuft die Vorbereitung ab
- Vor Ort erfassen
Wohnungen, Nebenräume, Zugänge und Stellplätze werden aufgenommen, wie sie tatsächlich vorhanden sind.
- Machbarkeit klären
Noch vor der ersten Zeichnung wird geprüft, ob der gewünschte Zuschnitt bescheinigungsfähig sein kann.
- Plansatz zeichnen
Sämtliche Geschosse maßstäblich, im zulässigen Blattformat und mit durchgehender Kennzeichnung.
- Antrag einreichen
Zeichnungen und Angaben gehen gebündelt an die Stadt als zuständige Bauaufsichtsbehörde.
- Was danach folgt
Bescheinigung und Plan wandern zum Notariat für die Teilungserklärung und von dort zum Grundbuchamt.
Was den Aufwand in Dachau bestimmt
Umfang des Gebäudes und Zustand der Ausgangsunterlagen:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit erhöht Zeichen- und Prüfaufwand, weil alle zugehörigen Räume durchgängig zuzuordnen sind.
- Zahl der Geschosse und Nebengebäude
Keller, Dachgeschoss, Garagen und Nebengebäude gehören vollständig in den Plansatz.
- Abweichung zwischen Plan und Wirklichkeit
Je stärker der gelebte Zuschnitt von den Unterlagen abweicht, desto aufwendiger die Aufnahme.
- Klarheit der gewünschten Aufteilung
Offene Zuschnitte erzeugen Varianten; eine feststehende Aufteilung ist schneller umgesetzt.
Alle Leistungen in Dachau
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