Bauzeichnung in Dachau — der Plansatz fällt hier größer aus als anderswo
Ein Plansatz besteht überall aus denselben drei Zeichnungsarten: Grundrisse, Schnitte, Ansichten. Wie umfangreich er ausfällt, hängt aber nicht vom Vorhaben allein ab, sondern davon, welche Fragen am Standort gestellt werden. In Dachau sind es zwei zusätzliche, und beide erzeugen Zeichnungen, die anderswo nicht anfallen.
Die erste kommt vom Gelände. An den Hanglagen zur Amper hin genügt ein Schnitt quer zur Falllinie nicht, weil er den Geländeverlauf nicht zeigt, an dem die Vollgeschosszahl und der Höhenbezug hängen. Es kommt mindestens ein weiterer Schnitt hinzu — und die Ansichten müssen den Geländeanschluss auf jeder dargestellten Seite mitführen.
Die zweite kommt aus dem Denkmalschutz. Im Ensemble der Altstadt wird im Zusammenhang beurteilt, nicht am Einzelgebäude. Eine Ansicht muss dort die angrenzenden Häuser mit ihren Trauf- und Firsthöhen zeigen, sonst beantwortet sie die gestellte Frage nicht. Beides zusammen heißt: Wer den Plansatz nach dem Muster eines Vorhabens auf ebenem Grund außerhalb geschützter Bereiche zusammenstellt, reicht in Dachau regelmäßig unvollständig ein.
Wann Sie in Dachau Bauzeichnungen brauchen
Sobald ein Vorhaben der Behörde vorgelegt wird — auch ohne Genehmigungsverfahren:
- Beim Bauantrag im vereinfachten oder umfassenden Verfahren.
- In der Genehmigungsfreistellung, die denselben Plansatz verlangt.
- Bei der Bauvoranfrage, soweit die Frage zeichnerisch zu beantworten ist.
- Bei Nutzungsänderungen mit baulichen Eingriffen.
- Bei Anträgen auf Abweichung von bauordnungsrechtlichen Anforderungen.
- Bei denkmalrechtlichen Abstimmungen im Ensemblebereich.
Die meisten Rückfragen aus einem Verfahren betreffen nicht die zeichnerische Qualität, sondern fehlende Bezüge. Drei kommen in Dachau besonders häufig vor. Der erste ist der Höhenbezug: Trauf- und Firsthöhen sind angegeben, aber es fehlt der feste Punkt, auf den sie bezogen sind. Solange nicht erkennbar ist, ob sich eine Höhe auf die Oberkante des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss, auf eine Straßenhöhe oder auf einen Geländepunkt bezieht, ist die Zahl nicht überprüfbar. Der zweite ist die Kennzeichnung. Bestand, Abbruch und Neubau werden in Bauvorlagen unterschiedlich dargestellt, und im Bestand ist gerade diese Unterscheidung die eigentliche Information: Sie zeigt, was an tragender Substanz angerührt wird. Eine Zeichnung, die den Endzustand ohne diese Differenzierung darstellt, sieht sauber aus und lässt die entscheidende Frage offen. Der dritte betrifft den Zusammenhang zwischen den Zeichnungen. Grundriss, Schnitt und Ansicht müssen dieselbe Geometrie zeigen — eine Traufhöhe im Schnitt, die nicht zur Ansicht passt, oder eine Fensterachse, die zwischen zwei Blättern wandert, führt zur Rückfrage, unabhängig davon, welche der beiden Zeichnungen stimmt. Diese drei Punkte klingen nach Formalien. Sie sind aber der Grund, aus dem Verfahren in die Verlängerung gehen, und sie lassen sich vollständig vermeiden, indem der Plansatz aus einer Aufnahme heraus entsteht statt aus mehreren Quellen zusammengesetzt.
Was der Plansatz enthält
Jede Zeichnungsart beantwortet eine eigene Frage:
Grundrisse
Jedes betroffene Geschoss mit Wänden, Öffnungen, Raumbezeichnungen und Maßketten, differenziert nach Bestand, Abbruch und Neubau.
Schnitte
Geschosshöhen, lichte Raumhöhen und Aufbauten — am Hang zusätzlich mit dem Geländeverlauf in Falllinie.
Ansichten
Jede betroffene Gebäudeseite mit Höhenlage, Öffnungen und Material, im Ensemble zusammen mit den Nachbargebäuden.
Amtlicher Lageplan
Ordnet das Vorhaben dem Grundstück zu und stammt aus Katasterdaten, nicht aus der eigenen Zeichnung.
Was vor dem Zeichnen zusammenkommen muss
- Gemessener Ist-Zustand
Was nicht aufgenommen wurde, wird geschätzt — und Schätzungen tragen weder eine Genehmigung noch eine Freistellung.
- Aufgenommener Geländeverlauf
Am Hang unverzichtbar, weil sich Höhenangaben sonst auf keinen belastbaren Punkt beziehen.
- Planungsrechtliche Festsetzungen
Der Bebauungsplan bestimmt, welche Höhen, Tiefen und Kubaturen überhaupt darstellbar sind.
- Frühere Genehmigungen
Sie zeigen, welcher Zustand rechtlich abgesichert ist und welcher nur faktisch besteht.
- Im Ensemble: Angaben zur Nachbarbebauung
Trauf- und Firsthöhen der angrenzenden Gebäude gehören zur Beurteilungsgrundlage.
- Beschreibung des Vorhabens
Was genau verändert werden soll, entscheidet über den Umfang des Plansatzes.
Typische Dachauer Plansätze
Neubau an der Hangkante
Zum Standardsatz kommen ein Schnitt in Falllinie und Ansichten mit durchgezogenem Geländeanschluss auf beiden Seiten.
Dachausbau im Villenbestand
Grundriss, Längsschnitt und die betroffenen Ansichten zeigen neue Räume, lichte Höhen und die Wirkung neuer Dachöffnungen.
Umbau in der Altstadt
Die Ansichten führen die Nachbargebäude mit, weil im Ensemble im Zusammenhang beurteilt wird.
Anbau in der Genehmigungsfreistellung
Der Plansatz muss vollständig sein, obwohl ihn niemand prüft — der Nachweis der Zulässigkeit liegt vollständig auf der Antragsseite.
So entsteht der Plansatz
- Umfang bestimmen
Verfahren, Geländesituation und Ensemblelage entscheiden gemeinsam, welche Zeichnungen anfallen.
- Bestand und Gelände aufnehmen
Räume, Höhen, Aufbauten und der Geländeanschluss werden vor Ort erfasst und gegeneinander geprüft.
- Bestandspläne zeichnen
Der heutige Zustand bildet die Basis, auf der die Planung aufsetzt.
- Eingriff kenntlich machen
Was entfällt, was bleibt und was neu hinzukommt, wird in der dafür vorgesehenen Darstellung unterschieden und bemaßt.
- Plansatz gegenprüfen
Höhen, Achsen und Maße werden zwischen Grundriss, Schnitt und Ansicht abgeglichen, bevor eingereicht wird.
Was den Aufwand einer Bauzeichnung in Dachau bestimmt
Wie viele Blätter anfallen und wie viel davon erst erhoben werden muss:
- Umfang des Eingriffs
Je mehr Geschosse und Gebäudeseiten berührt sind, desto mehr Blätter fallen an — jedes mit eigener Aufnahme.
- Geländesituation
Am Hang kommen die Geländeaufnahme und mindestens ein zusätzlicher Schnitt hinzu.
- Lage im Ensemble
Die Erfassung der Nachbargebäude erweitert den Aufnahmeumfang über das eigene Grundstück hinaus.
- Zustand der Altunterlagen
Sind brauchbare Bestandspläne vorhanden, verkürzt das die Vorarbeit spürbar; fehlen sie, steht der Ortstermin am Anfang.
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