Planprofi24 in Schwabach

Nach Art. 53 BayBO sind die unteren Bauaufsichtsbehörden in Bayern die Kreisverwaltungsbehörden. Schwabach ist kreisfrei und damit selbst Kreisverwaltungsbehörde. Für Bauanträge, Bauvoranfragen und Nutzungsänderungen im Stadtgebiet ist deshalb das Bauordnungsamt der Stadt Schwabach zuständig, angesiedelt im Referat für Stadtplanung und Bauwesen. Die Planannahme des Referats nimmt die Unterlagen entgegen und gibt sie an die jeweilige Sachbearbeitung weiter. Vorgeschaltet ist die Bürgerbauberatung des Amtes, die Entwurfsverfassende und Bauherrschaft zur Machbarkeit eines Vorhabens berät. Der Bauantrag lässt sich in Schwabach seit Dezember 2022 auch digital einreichen.

Die Kreisfreiheit reicht weiter, als es beim Bauantrag zunächst aussieht. Kreisverwaltungsbehörde zu sein bedeutet nicht nur, die Bauaufsicht zu führen, sondern auch die untere Denkmalschutzbehörde und die Wasserrechtsbehörde zu stellen. In Schwabach sitzen diese Stellen in derselben Verwaltung: Der Denkmalschutz gehört zum selben Referat wie die Bauordnung, die festgesetzten Überschwemmungsgebiete betreut das Umweltschutzamt der Stadt. Eine Landkreisebene, an die etwas abzugeben wäre, gibt es hier nicht — die nächsthöhere Bauaufsichtsbehörde ist die Regierung von Mittelfranken.

Für die Praxis folgt daraus zweierlei. Zum einen laufen die Beteiligungen im Genehmigungsverfahren hausintern; Denkmalpflege, Naturschutz und Tiefbau werden aus derselben Verwaltung heraus eingebunden. Zum anderen sehen all diese Stellen denselben Satz Unterlagen. Eine Zeichnung, die bauordnungsrechtlich genügt, aber die Höhenlage im Talraum offenlässt oder die Dachfläche nur schematisch zeigt, fällt dann nicht an einer Stelle auf, sondern an mehreren gleichzeitig. Wer von Anfang an für alle Fachsichten zeichnet, erspart sich die Rückläufe.

Maßgeblich ist die Bayerische Bauordnung (BayBO) mit ihren Verfahrensarten: der Genehmigungsfreistellung nach Art. 58, dem vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 und dem Verfahren nach Art. 60, dem Sonderbauten unterliegen. Für Eigentümer im Schwabacher Bestand ist häufig aber ein anderer Weg der interessantere — das Anzeigeverfahren nach Art. 57 Abs. 7 BayBO. Bestimmte Vorhaben sind verfahrensfrei und nur noch anzuzeigen, in Textform und spätestens zwei Wochen vor Baubeginn beziehungsweise vor Aufnahme der neuen Nutzung. Die Stadt Schwabach hält dafür eigene Merkblätter und Formulare bereit, unter anderem für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken und für Nutzungsänderungen. Verfahrensfrei heißt dabei nicht anforderungsfrei: Abstandsflächen, die Festsetzungen des Bebauungsplans und die Anforderungen an Aufenthaltsräume gelten unverändert weiter, sie werden nur nicht mehr behördlich geprüft.

In der Altstadt liegen zwei Regelwerke übereinander, die regelmäßig verwechselt werden. Das erste ist das Denkmalrecht: Seit 1973 stehen Teile der Stadt unter Ensembleschutz — neben der Altstadt innerhalb der ehemaligen Stadtbefestigung auch die Südliche Ringstraße und die Wittelsbacher Straße. Von außen sichtbare Veränderungen an Fassade und Dachfläche brauchen dort die Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde, und zwar unabhängig davon, ob nach der BayBO überhaupt eine Baugenehmigung erforderlich wäre. Das zweite ist die Altstadtsatzung, eine örtliche Bauvorschrift über besondere Anforderungen an die Baugestaltung und an Werbeanlagen in der Schwabacher Altstadt; sie macht unter anderem Vorgaben zu Dachgauben nach Art, Größe und Material. Beide Regelwerke gelten nebeneinander. Die denkmalrechtliche Erlaubnis ersetzt die Satzung nicht, und umgekehrt genauso wenig.

Die dritte Ebene ist das Wasserrecht. Für die Schwabach und für die Rednitz sind Überschwemmungsgebiete durch Verordnung festgesetzt. Dort sind Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen grundsätzlich untersagt; Ausnahmen sind möglich, müssen aber gesondert beantragt und begründet werden. Für Vorhaben im Talraum entscheidet deshalb nicht allein der Bebauungsplan darüber, was geht, sondern zusätzlich die Lage des Grundstücks zur festgesetzten Grenze und die Höhenlage des Gebäudes. Beides gehört geklärt, bevor die erste Zeichnung entsteht.