Kubaturberechnung in Schwabach — das Volumen hinter der Fassade
Der Brutto-Rauminhalt ist eine unauffällige Größe, die an überraschend vielen Stellen gebraucht wird. Wer einen Abbruch beauftragt, bekommt sein Angebot nach Volumen kalkuliert. Wer ein Gebäude versichert, arbeitet mit Kennwerten, die auf dem umbauten Raum aufsetzen. Wer den Wert einer Immobilie im Sachwertverfahren bestimmt, braucht ihn ebenso wie derjenige, der in einem Bauantrag Angaben zur Größe des Vorhabens machen muss.
Berechnet wird der Rauminhalt aus den äußeren Abmessungen des Gebäudes, geschossweise, einschließlich der Konstruktion. Das klingt einfach und ist es bei einem freistehenden Neubau auch. Bei dem, was in Schwabach in den Innenstadtquartieren steht, ist es das nicht. Dort setzen sich Anwesen aus mehreren Bauteilen unterschiedlicher Bauzeit zusammen — Vorderhaus, Durchfahrt, Zwischentrakt, Hofgebäude, Schuppen —, sie haben versetzte Geschossebenen, angeschleppte Dächer, teilunterkellerte Bereiche und Anbauten, die an drei Seiten an Nachbarbebauung stoßen.
Solche Gebäude lassen sich nicht mit Grundfläche mal Höhe erfassen. Wir zerlegen sie in Teilkörper, messen die Höhen vor Ort und weisen jeden Teilkörper einzeln aus. Was Sie erhalten, ist keine Zahl, sondern eine Rechnung, die sich nachvollziehen und im Zweifel überprüfen lässt.
Wann eine Kubaturberechnung gebraucht wird
Diese Anlässe verlangen eine belastbare Volumenangabe:
- Vor einem Abbruch, weil Entsorgungsangebote nach Volumen kalkuliert werden.
- Für Gebäudeversicherungen, die mit Kennwerten je Rauminhalt arbeiten.
- Bei der Wertermittlung im Sachwertverfahren.
- Für Angaben zur Größe eines Vorhabens im Bauantrag.
- Bei der Beurteilung von Erweiterungen im Verhältnis zum Bestand.
- Bei energetischen Betrachtungen, die auf das beheizte Volumen abstellen.
Ein Rauminhalt entsteht durch das Aufsummieren von Teilvolumen, und die Schwierigkeit liegt fast nie in der Multiplikation, sondern in der Abgrenzung. Bei einem freistehenden Haus mit klarer Kubatur ist die Sache in wenigen Zeilen erledigt. Bei einem Schwabacher Innenstadtanwesen mit Vorderhaus, Durchfahrt, Hofgebäude und angebauten Nebenräumen stellen sich dagegen lauter Einzelfragen. Zählt die überbaute Durchfahrt zum Volumen, und wenn ja, in welcher Höhe? Wie wird ein Zwischentrakt behandelt, der zwei Bauteile auf unterschiedlichen Geschossebenen verbindet? Wie geht man mit einem Dachraum um, der nur über einen Teil der Grundfläche Stehhöhe hat? Was gilt für einen Keller, der sich nur unter einem Teil des Gebäudes erstreckt und dessen Decke im Hof teilweise überschüttet ist? Auf diese Fragen gibt es Antworten, aber sie hängen davon ab, welches Regelwerk zugrunde liegt und wofür die Zahl gebraucht wird. Für eine Abbruchkalkulation interessiert vor allem die Masse, die tatsächlich zu entsorgen ist; für eine Versicherung zählt der umbaute Raum nach den vereinbarten Bedingungen; für den Bauantrag die Angabe, die das Formular verlangt. Wir legen die Abgrenzung deshalb vorab fest, benennen sie in der Berechnung und weisen jeden Teilkörper mit seinen Maßen einzeln aus. Damit ist die Zahl nicht nur richtig, sondern auch überprüfbar — und wenn ein Beteiligter zu einem anderen Ergebnis kommt, lässt sich die Abweichung an der Stelle finden, an der sie entsteht.
Welche Berechnung für welchen Zweck
Der Anlass bestimmt Abgrenzung und Darstellung:
Brutto-Rauminhalt nach DIN 277
Der gebräuchliche Maßstab: aus Außenmaßen berechnet, geschossweise gegliedert und nach Bereichen unterschieden.
Volumen für die Abbruchkalkulation
Mit Blick auf die tatsächlich zu beseitigende Bausubstanz, einschließlich Neben- und Hofgebäuden.
Umbauter Raum für die Versicherung
Nach den Vorgaben des Versicherers abgegrenzt, damit die Angabe zur Police passt.
Volumenangabe für den Bauantrag
In der Form, die das jeweilige Formular verlangt, abgestimmt auf die übrigen Bauvorlagen.
Was in die Berechnung einfließt
- Außenmaße je Geschoss
Gemessen an der Fassade, einschließlich Wandaufbauten und Vorsprüngen.
- Geschosshöhen und Deckenstärken
Von Oberkante zu Oberkante, weil der Rauminhalt die Konstruktion einschließt.
- Dachform und Dachraumvolumen
Neigung, Kniestock und Firsthöhe bestimmen, wie viel Volumen im Dach steckt.
- Unterkellerung
Ausdehnung und Höhe der Kellergeschosse, auch bei nur teilweiser Unterkellerung.
- Neben- und Anbauten
Hofgebäude, Schuppen, Garagen und Zwischentrakte als eigene Teilkörper.
- Gliederung der Rechnung
Jeder Teilkörper mit seinen Maßen und seinem Volumen, damit das Ergebnis nachvollziehbar bleibt.
Typische Aufgaben in Schwabach
Abbruch eines Hofgebäudes
Für belastbare Angebote braucht der Abbruchbetrieb das Volumen des tatsächlich stehenden Baukörpers, nicht eine Schätzung.
Versicherungswert eines Altbaus
Mehrere Bauteile mit unterschiedlichen Höhen ergeben eine Zahl, die deutlich von der Grundfläche abweicht.
Wertermittlung vor dem Verkauf
Im Sachwertverfahren geht der Rauminhalt unmittelbar in das Ergebnis ein.
Erweiterung eines Wohnhauses
Das Verhältnis von Bestandsvolumen zu Anbauvolumen ist bei der Beurteilung häufig eine der ersten Fragen.
Teilabbruch eines Anbaus
Wird nur ein Bauteil beseitigt, muss dessen Volumen getrennt vom übrigen Anwesen ausgewiesen werden — sonst lässt sich das Angebot nicht sinnvoll kalkulieren.
So entsteht die Berechnung
- Zweck und Regelwerk klären
Wofür die Zahl gebraucht wird, bestimmt die Abgrenzung — das legen wir vor der Aufnahme fest.
- Gebäude aufmessen
Unsere Architekten nehmen Außenmaße, Geschoss- und Firsthöhen sowie alle Nebenbauteile vor Ort auf.
- In Teilkörper zerlegen
Jeder Bauteil wird einzeln erfasst, damit Zwischentrakte und Anbauten sauber zugeordnet sind.
- Rechnung aufstellen
Sie erhalten eine gegliederte Aufstellung mit Maßen, Teilvolumen und Gesamtergebnis, auf Wunsch mit erläuternder Skizze.
- Ergebnis erläutern
Wir gehen die Abgrenzung mit Ihnen durch, damit klar ist, welche Bauteile enthalten sind und welche bewusst außen vor bleiben.
Was den Aufwand bestimmt
Nicht die Gebäudegröße, sondern seine Gliederung:
- Anzahl der Baukörper
Jeder eigenständige Bauteil ist eine eigene Aufnahme- und Rechnungseinheit.
- Höhenversätze und Dachformen
Angeschleppte Dächer, Kehlen und versetzte Geschosse verlangen zusätzliche Messpunkte.
- Zugänglichkeit
Wo Außenmaße wegen angrenzender Bebauung nicht direkt abzunehmen sind, wird die Aufnahme aufwendiger.
- Zweck der Berechnung
Eine Angabe für den Bauantrag verlangt eine andere Abgrenzung als eine Abbruchkalkulation.
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