Bauantrag in Schwabach — vier Wege, und nur drei davon enden mit einem Bescheid
Wer in Schwabach bauen will, steht vor einer Weggabelung mit vier Ausgängen. Drei davon führen in ein förmliches Verfahren und enden mit einer Entscheidung der Behörde. Der vierte endet mit gar nichts — er verlangt nur eine Meldung, und danach darf gebaut werden. Welcher Ausgang offensteht, hängt nicht vom Wunsch der Bauherrschaft ab, sondern von Art und Größe des Vorhabens, vom Planungsrecht des Grundstücks und davon, ob eine Abweichung im Spiel ist.
Der Adressat ist in allen Fällen derselbe: das Bauordnungsamt der Stadt. Schwabach gehört keinem Landkreis an und führt seine Bauaufsicht in eigener Verantwortung. Das klingt nach einer reinen Zuständigkeitsfrage, hat aber eine handfeste Folge für die Unterlagen. Weil auch Denkmalschutz und Wasserrecht in derselben Stadtverwaltung liegen, wandert Ihr Plansatz nicht zwischen Häusern hin und her, sondern zwischen Schreibtischen — mit dem Ergebnis, dass mehrere Fachsichten praktisch gleichzeitig auf dieselbe Zeichnung schauen.
Und noch etwas ist in Schwabach anders als in vielen Nachbargemeinden: Neben dem Bundes- und Landesrecht gilt hier für einen räumlich klar umrissenen Teil der Stadt eine eigene Gestaltungssatzung. Sie interessiert sich nicht dafür, in welchem Verfahren Sie stecken. Wer in der Altstadt eine Gaube plant, muss ihre Vorgaben einhalten — ob mit Bescheid oder ohne.
Wann in Schwabach ein Verfahren nötig wird
Diese Vorhaben landen regelmäßig in einem der drei Genehmigungsverfahren:
- Neubauten aller Art sowie Anbauten und Aufstockungen am Bestand.
- Sonderbauten, etwa größere Beherbergungs-, Versammlungs- oder Verkaufsstätten.
- Vorhaben, für die eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nötig ist.
- Umbauten, die tragende Bauteile oder die Gebäudehülle wesentlich verändern.
- Vorhaben ohne qualifizierten Bebauungsplan, die im Innen- oder Außenbereich zu beurteilen sind.
- Bauliche Anlagen innerhalb eines festgesetzten Überschwemmungsgebiets.
Seit der Neuordnung des bayerischen Verfahrensrechts ist eine ganze Reihe von Vorhaben aus der Genehmigungspflicht herausgenommen und stattdessen nur noch anzuzeigen. Art. 57 Abs. 7 BayBO verlangt dafür eine Mitteilung in Textform, spätestens zwei Wochen bevor gebaut oder die neue Nutzung aufgenommen wird. Die Stadt Schwabach hat für die beiden praktisch häufigsten Fälle eigene Merkblätter und Formulare veröffentlicht: für den Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken und für Nutzungsänderungen. Das ist ein echter Zeitgewinn, aber es verschiebt die Verantwortung vollständig. In einem Genehmigungsverfahren schaut eine Behörde auf Ihr Vorhaben und dokumentiert das Ergebnis in einem Bescheid. Im Anzeigeverfahren schaut niemand. Die Anforderungen bleiben trotzdem in Kraft — Abstandsflächen, Festsetzungen des Bebauungsplans, lichte Höhen und Belichtung von Aufenthaltsräumen, Rettungswege. Sie werden lediglich nicht mehr vorab kontrolliert. Wenn Jahre später beim Verkauf oder bei einer Nachbarschaftsbeschwerde auffällt, dass eine dieser Anforderungen verfehlt wurde, gibt es keinen Bescheid, hinter den man sich stellen könnte. Deshalb lohnt sich gerade beim anzeigepflichtigen Vorhaben eine saubere Vorprüfung: nicht, weil eine Behörde sie verlangt, sondern weil sie sonst überhaupt nicht stattfindet. In der Altstadt kommt hinzu, dass die Verfahrensfreiheit nach der BayBO den Denkmalschutz nicht berührt. Eine von außen sichtbare Änderung an Fassade oder Dach ist dort auch dann vorab abzustimmen, wenn baurechtlich nur eine Anzeige nötig wäre.
Die vier Wege im Überblick
Was in Schwabach zur Wahl steht — und wovon die Wahl abhängt:
Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO
Setzt einen qualifizierten Bebauungsplan voraus, dessen Festsetzungen das Vorhaben einhält. Statt einer Genehmigung gibt es eine Vorlage und eine Wartefrist.
Vereinfachtes Verfahren nach Art. 59 BayBO
Der übliche Weg beim Wohngebäude. Der Prüfumfang ist begrenzt, der Bescheid am Ende trotzdem eine belastbare Aussage über das Geprüfte.
Verfahren nach Art. 60 BayBO
Vorbehalten den Sonderbauten mit erhöhtem Gefahrenpotenzial. Hier wird umfassend geprüft, entsprechend umfangreicher fällt der Nachweisapparat aus.
Verfahrensfrei mit Anzeige
Kein Antrag, kein Bescheid, nur eine Meldung zwei Wochen vorher. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben den gesetzlichen Katalog trifft.
Was in den Plansatz gehört
- Lageplan auf Katastergrundlage
Zeigt Grundstück, Vorhaben, Abstandsflächen und Erschließung. Bei Grundstücken am Gewässer zusätzlich die Lage zur Überschwemmungsgebietsgrenze.
- Grundrisse aller betroffenen Geschosse
Bemaßt, mit Raumnutzungen, Öffnungen und den Angaben, aus denen sich die Flächen nachrechnen lassen.
- Schnitte durch das Gebäude
Mindestens ein Schnitt durch Treppenraum und Dach, mit lichten Höhen und dem Anschluss an das anstehende Gelände.
- Ansichten aller Fassadenseiten
In der Altstadt der Plan, an dem sich Gestaltungsvorgaben und Denkmalbelange überhaupt erst beurteilen lassen.
- Baubeschreibung und Berechnungen
Angaben zu Bauweise und Nutzung sowie die Flächen- und Maßberechnungen, die das Formular verlangt.
- Nachweis gesicherter Erschließung
Zufahrt, Trinkwasser, Abwasser und, soweit örtlich geregelt, die notwendigen Stellplätze.
Wie sich Schwabacher Vorhaben typischerweise sortieren
Einfamilienhaus im Neubaugebiet eines Ortsteils
Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt vor, die Festsetzungen werden eingehalten — der Standardfall für die Freistellung.
Ehemalige Werkstatt im Hinterhof wird Wohnraum
Nutzungsänderung mit baulichen Eingriffen. Ob Anzeige oder Genehmigung, entscheidet sich am Umfang und an der Umgebung.
Neue Gauben auf einem Altstadthaus
Hier zählt nicht nur die BayBO, sondern auch die Gestaltungssatzung und die Abstimmung mit der Denkmalpflege.
Anbau auf einem Grundstück nahe der Rednitz
Vor jeder Entwurfsentscheidung ist zu klären, ob die Fläche im festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt.
Wie wir Ihren Bauantrag vorbereiten
- Rechtlichen Rahmen abstecken
Bebauungsplan, Ensemble- und Satzungsbereich, Überschwemmungsgebiet: erst wenn diese drei Fragen beantwortet sind, steht fest, welche Wege offen sind.
- Bestand aufnehmen
Beim Bauen im Bestand messen unsere Architekten das Gebäude vor Ort auf, statt alte Pläne zu übernehmen, deren Richtigkeit niemand mehr belegen kann.
- Entwurf und Verfahrensweg abstimmen
Wir legen Ihnen dar, welcher Weg Ihr Vorhaben trägt und wo eine Abweichung nötig würde, bevor gezeichnet wird.
- Plansatz erstellen
Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung und Berechnungen entstehen bei uns im Haus und werden gegeneinander abgeglichen.
- Einreichen und begleiten
Wir übergeben den vollständigen Satz an die Planannahme und bleiben bis zur Entscheidung Ansprechpartner für Rückfragen.
Wovon der Aufwand in Schwabach abhängt
Drei Größen bestimmen den Umfang der Arbeit, eine vierte kommt lagebedingt dazu:
- Neubau oder Bestand
Beim Neubau entsteht die Zeichnung aus dem Entwurf. Im Bestand muss zuerst aufgenommen werden, was tatsächlich dasteht.
- Gewählter Verfahrensweg
Ein Sonderbau nach Art. 60 verlangt deutlich mehr Nachweise als ein Wohnhaus im vereinfachten Verfahren.
- Abweichungen und Befreiungen
Jede Abweichung von Bebauungsplan oder Bauordnung braucht eine eigene Begründung und oft zusätzliche Darstellungen.
- Lage in Altstadt oder Talraum
Gestaltungsvorgaben und wasserrechtliche Fragen erzeugen zusätzliche Pläne und zusätzliche Abstimmungsschleifen.
Alle Leistungen in Schwabach
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