Aufteilungspläne für Schwabach — der Plan, den das Grundbuchamt behält
Der Aufteilungsplan ist ein ungewöhnliches Dokument. Er sieht aus wie eine Bauzeichnung, verfolgt aber einen ganz anderen Zweck: Er dient nicht dazu, ein Gebäude zu errichten, sondern dazu, es rechtlich zu zerlegen. Aus jedem Raum wird durch ihn entweder Sondereigentum einer bestimmten Einheit oder Gemeinschaftseigentum aller. Diese Zuordnung wird beim Grundbuchamt hinterlegt und bleibt dort — sie überdauert Eigentümerwechsel, Umbauten und Verwaltungen.
Daraus folgt eine Anforderung, die für eine normale Bauzeichnung nicht gilt: Der Plan muss aus sich heraus eindeutig sein. Niemand, der ihn in zwanzig Jahren in die Hand nimmt, wird die Beteiligten von damals fragen können. Jede Fläche braucht deshalb eine Nummer oder eine Kennzeichnung, und keine Fläche darf ohne Zuordnung bleiben.
Bei den Schwabacher Innenstadtanwesen ist genau das die Schwierigkeit. Vorderhaus, Durchfahrt, Hofgebäude, Anbauten und Speicher ergeben eine Menge an Räumen, von denen viele in keiner Bestandsunterlage auftauchen. Ein Aufteilungsplan, der diese Flächen übergeht, ist nicht unvollständig im Sinne einer Kleinigkeit — er lässt Eigentumsfragen offen, die später niemand mehr sauber beantworten kann.
Wofür der Aufteilungsplan gebraucht wird
Er ist an mehreren Stellen zugleich das maßgebliche Dokument:
- Als Anlage zur notariellen Teilungserklärung.
- Als Grundlage des Antrags auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Stadt.
- Für die Eintragung des Wohnungseigentums beim Grundbuchamt.
- Als Nachweis der Zuordnung bei späteren Streitigkeiten in der Gemeinschaft.
- Bei Verkauf und Finanzierung einzelner Einheiten.
- Wenn eine bestehende Aufteilung geändert oder bereinigt werden soll.
Beide zeigen dasselbe Gebäude, aber sie beantworten unterschiedliche Fragen, und deshalb sehen sie unterschiedlich aus. Eine Bauzeichnung interessiert sich für Konstruktion und Maße: Wandstärken, Öffnungen, Bauteilaufbauten, Höhen. Ein Aufteilungsplan interessiert sich für Grenzen und Zugehörigkeit. Was er zeigen muss, ist, wo eine Einheit anfängt und aufhört, wie sie erschlossen wird und welche Räume zu ihr gehören. Konstruktive Details spielen dabei kaum eine Rolle; Vollständigkeit und Eindeutigkeit dagegen alles. Praktisch heißt das dreierlei. Erstens: Jeder Raum in jedem Geschoss trägt eine Kennzeichnung — entweder die Nummer der Einheit, zu der er gehört, oder die Markierung als Gemeinschaftseigentum. Es gibt keine unbeschrifteten Flächen. Zweitens: Die Nummer bleibt über das ganze Gebäude gleich. Wohnung, Kellerabteil und Speicher derselben Einheit tragen dieselbe Nummer, auch wenn sie drei Geschosse auseinanderliegen. Drittens: Der Zugang muss erkennbar sein. Zu einer abgeschlossenen Einheit gehört, dass man sie erreichen kann, ohne fremdes Sondereigentum zu durchqueren, und das muss aus dem Plan hervorgehen. In Schwabacher Anwesen mit Vorderhaus und Rückgebäude ist gerade dieser Punkt anspruchsvoll: Führt der Weg zur hinteren Einheit durch die Durchfahrt und über den Hof, dann sind diese Flächen entweder Gemeinschaftseigentum oder es braucht eine ausdrückliche Regelung. Wer das im Plan offenlässt, verlagert das Problem in die Gemeinschaft.
Wie der Plan aufgebaut ist
Ein vollständiger Satz besteht aus mehreren Bestandteilen:
Geschossweise Grundrisse
Vom Kellergeschoss bis zum Dachraum, jedes Geschoss auf einem eigenen Blatt und im selben Maßstab.
Nummerierung der Einheiten
Fortlaufende Nummern, die sich in jedem Geschoss und in jedem Nebenraum derselben Einheit wiederfinden.
Kennzeichnung gemeinschaftlicher Flächen
Treppenhaus, Flure, Technik- und Trockenräume sowie alle Flächen, die keiner Einheit zugeordnet werden.
Ergänzende Schnitte
Wo die Zuordnung über Geschosse hinweg oder die Erschließung anders nicht darstellbar ist.
Was in den Plan gehört
- Sämtliche Geschosse des Anwesens
Auch Zwischengeschosse, Speicher und Räume über Durchfahrten, die in alten Unterlagen fehlen.
- Alle Nebengebäude
Hofgebäude, Schuppen und Garagen gehören zum Anwesen und damit in die Zuordnung.
- Eindeutige Raumkennzeichnung
Jede Fläche mit Nummer oder Markierung, ohne Ausnahme und ohne Erläuterungsbedarf.
- Darstellung der Zugänge
Der Weg zu jeder Einheit muss erkennbar sein, einschließlich Durchfahrten und Hofflächen.
- Maßstab und Geschossbezeichnung
Einheitlich über alle Blätter, damit die Pläne miteinander vergleichbar bleiben.
- Abstimmung mit der Teilungserklärung
Die Nummern im Plan müssen mit denen im beurkundeten Text übereinstimmen.
Plansituationen aus Schwabach
Anwesen mit Rückgebäude
Die Erschließung der hinteren Einheit über Durchfahrt und Hof muss im Plan geregelt und sichtbar sein.
Dachwohnung mit Speicheranteil
Der Speicher gehört nur dann zur Einheit, wenn er dort auch mit deren Nummer eingetragen ist.
Kellerabteile ohne feste Abgrenzung
Wo im Keller nur Regale stehen, braucht es vor dem Plan eine bauliche Abgrenzung.
Alte Aufteilung ohne Nebengebäude
In älteren Plänen fehlen Schuppen und Hofgebäude regelmäßig — bei einer Bereinigung wird das nachgeholt.
Garage auf demselben Grundstück
Ein Stellplatz oder eine Garage kann Sondereigentum sein, muss dafür aber ebenfalls im Plan dargestellt und der Einheit zugeordnet werden.
So entsteht der Aufteilungsplan
- Zuordnung festlegen
Gemeinsam mit Ihnen und dem Notariat wird geklärt, welche Fläche zu welcher Einheit gehören soll.
- Vollständiges Aufmaß
Unsere Architekten nehmen alle Geschosse und Nebenbauten auf, damit keine Fläche unbeachtet bleibt.
- Plansatz zeichnen
Geschossweise Grundrisse mit durchgängiger Nummerierung und markiertem Gemeinschaftseigentum.
- Auf Eindeutigkeit prüfen
Wir kontrollieren, ob jede Fläche zugeordnet ist und ob jede Einheit ohne fremdes Sondereigentum erreichbar wäre.
- Für Antrag und Beurkundung bereitstellen
Der Satz geht an das Bauordnungsamt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und an das Notariat.
Was den Aufwand bestimmt
Die Zahl der Flächen zählt hier mehr als die Quadratmeter:
- Anzahl der Einheiten
Jede zusätzliche Einheit erhöht die Zahl der Zuordnungen und der zu prüfenden Zugänge.
- Geschosse und Nebengebäude
Jedes Geschoss ist ein eigenes Blatt, jedes Nebengebäude eine eigene Aufnahme.
- Menge der Nebenräume
Keller, Speicher und Abstellflächen erzeugen viele kleine Zuordnungen, die einzeln zu klären sind.
- Vorhandene Unterlagen
Wo brauchbare Pläne fehlen, steht die Aufnahme des Bestands am Anfang.
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