Teilungserklärung in Schwabach — wenn aus einem Anwesen mehrere Eigentümer werden
Ein Haus in Wohnungseigentum aufzuteilen heißt, aus einem Grundstück mit einem Eigentümer eine Gemeinschaft mit mehreren zu machen. Rechtlich geschieht das durch die Teilungserklärung, ein notariell zu beurkundendes Dokument, das jedem Miteigentumsanteil ein bestimmtes Sondereigentum zuordnet und regelt, was gemeinschaftlich bleibt. Was daran häufig unterschätzt wird: Der juristische Teil funktioniert nur, wenn der zeichnerische stimmt.
Denn die Teilungserklärung verweist auf einen Aufteilungsplan, und dieser Plan entscheidet praktisch alles. Er legt fest, welcher Raum zu welcher Einheit gehört, welche Flächen Sondereigentum sind und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Wer Jahre später wissen will, ob ein Kellerabteil zur Wohnung gehört oder allen, schaut nicht in den Vertrag, sondern auf diesen Plan.
In Schwabach macht der Gebäudebestand diese Aufgabe anspruchsvoller als anderswo. Ein Innenstadtanwesen besteht oft aus Vorderhaus, Durchfahrt, Hofgebäude und Nebenbauten, die Geschosse liegen versetzt, und über die Jahrzehnte sind Nutzungen entstanden, für die es keine schriftliche Grundlage gibt. Wer so ein Anwesen aufteilt, ohne den Bestand vorher genau aufzunehmen, legt den Grundstein für Streitigkeiten, die eine Eigentümergemeinschaft über Jahre begleiten.
Wann eine Aufteilung in Schwabach ansteht
Diese Situationen führen regelmäßig zur Teilungserklärung:
- Wenn ein Mehrfamilienhaus in einzeln verkäufliche Wohnungen zerlegt werden soll.
- Bei der Übertragung einzelner Einheiten innerhalb der Familie.
- Wenn ein Vorderhaus und ein umgebautes Hofgebäude getrennte Eigentümer bekommen.
- Bei der Finanzierung, wenn eine Bank Sicherheiten je Einheit verlangt.
- Nach dem Ausbau eines Dachgeschosses zu einer eigenständigen Wohnung.
- Wenn eine bestehende Aufteilung nicht mehr zur tatsächlichen Nutzung passt.
Der Wohnungsteil einer Aufteilung ist meist unstrittig: Was hinter der Wohnungstür liegt, gehört zur Einheit. Die Streitigkeiten entstehen an den Rändern, und in Schwabacher Anwesen gibt es davon reichlich. Wem gehört das Kellerabteil unter dem Hof, das seit dreißig Jahren von einer bestimmten Partei genutzt wird? Ist der Speicher über dem Rückgebäude Sondereigentum oder Gemeinschaftsfläche? Was ist mit der Durchfahrt, dem Hof selbst, dem Fahrradschuppen, dem Anbau, in dem früher Material gelagert wurde? Wer diese Fragen nicht im Aufteilungsplan beantwortet, überlässt sie der späteren Auslegung — und dann entscheidet nicht, wer etwas seit Jahren nutzt, sondern was im Plan steht. Ein zweiter Punkt betrifft Bauteile, die technisch gar nicht Sondereigentum sein können. Tragende Wände, Decken, Dach, Fassade, Treppenhaus und die Versorgungsleitungen bis zur Abzweigung in die Einheit gehören der Gemeinschaft, auch wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden. In einem Gebäude mit unregelmäßigem Sandsteinmauerwerk und über die Jahrzehnte eingezogenen Wänden ist das nicht immer offensichtlich, weshalb die Unterscheidung im Plan sichtbar gemacht werden sollte. Der dritte Punkt ist die Vollständigkeit. In gewachsenen Anwesen gibt es Flächen, an die beim Aufteilen niemand denkt: ein Zwischengeschoss über der Durchfahrt, ein Vorratsraum hinter dem Treppenlauf, ein nur über eine Leiter erreichbarer Speicher. Jede Fläche, die im Plan fehlt, ist rechtlich ungeklärt. Deshalb messen wir vor einer Aufteilung das gesamte Anwesen auf, nicht nur die Wohnungen.
Die Bestandteile einer Aufteilung
Was zusammenkommen muss, damit die Eintragung gelingt:
Teilungserklärung
Das notariell beurkundete Dokument mit Gemeinschaftsordnung, Miteigentumsanteilen und der Zuordnung des Sondereigentums.
Aufteilungsplan
Der zeichnerische Teil: alle Geschosse mit durchnummerierten Einheiten und gekennzeichnetem Gemeinschaftseigentum.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die behördliche Bestätigung, dass die Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind.
Wohnflächenberechnung je Einheit
Rechtlich nicht Teil der Erklärung, aber für Verkauf, Finanzierung und Kostenverteilung praktisch unverzichtbar.
Was wir dafür erstellen
- Aufmaß des gesamten Anwesens
Alle Geschosse, Nebengebäude, Keller und Speicher, weil jede Fläche zugeordnet werden muss.
- Grundrisse aller Geschosse
Maßstäblich, mit Raumbezeichnungen und einer eindeutigen Zuordnung jeder Fläche.
- Nummerierung der Einheiten
Jede Einheit erhält eine Nummer, die sich über alle Geschosse und Nebenräume durchzieht.
- Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums
Treppenhaus, Flure, Technikräume und alle Bauteile, die nicht Sondereigentum sein können.
- Schnitte und Ansichten
Soweit für die Beurteilung der Abgeschlossenheit und der Zugänge erforderlich.
- Flächenaufstellung
Je Einheit die Wohnfläche, nach dem von Ihnen gewählten Regelwerk berechnet und ausgewiesen.
Aufteilungen, wie sie in Schwabach vorkommen
Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss
Die Dachwohnung braucht eine eigene Wohnflächenberechnung unter Schrägen und einen eindeutig zugeordneten Speicherbereich.
Vorderhaus und Hofgebäude als getrennte Einheiten
Versetzte Geschosse und eine gemeinsame Durchfahrt machen die Zuordnung anspruchsvoll.
Umgebaute Werkstatt als zusätzliche Wohnung
Vor der Aufteilung muss geklärt sein, dass die Nutzung als Wohnraum baurechtlich abgesichert ist.
Anpassung einer alten Aufteilung
Wo Plan und tatsächliche Nutzung auseinanderlaufen, ist die Bereinigung meist überfällig.
So bereiten wir die Aufteilung vor
- Aufteilungskonzept besprechen
Wir klären mit Ihnen und Ihrem Notariat, wie viele Einheiten entstehen und welche Flächen wem zugeordnet werden sollen.
- Gesamtes Anwesen aufmessen
Unsere Architekten nehmen alle Geschosse und Nebenbauten auf, damit keine Fläche unzugeordnet bleibt.
- Aufteilungsplan zeichnen
Die Grundrisse werden nummeriert, Gemeinschaftseigentum wird gekennzeichnet, Zugänge werden nachvollziehbar dargestellt.
- Abgeschlossenheit vorbereiten
Wir prüfen die Einheiten auf die Anforderungen und stellen die Unterlagen für den Antrag bei der Stadt zusammen.
- Übergabe an das Notariat
Die fertigen Pläne und Flächenaufstellungen gehen in die Beurkundung und anschließend zum Grundbuchamt.
Was den Aufwand bestimmt
Der Umfang richtet sich nach dem Anwesen und der Zahl der Einheiten:
- Anzahl der Einheiten
Jede Einheit muss einzeln erfasst, nummeriert und flächenmäßig ausgewiesen werden.
- Zahl der Bauteile und Geschosse
Vorderhaus, Hofgebäude und Nebenbauten sind eigene Aufmaß- und Zeichnungseinheiten.
- Menge der Nebenflächen
Keller, Speicher, Schuppen und Zwischengeschosse müssen alle zugeordnet werden.
- Ausgangslage der Unterlagen
Wo keine belastbaren Pläne vorliegen — im Altbestand die Regel —, beginnt die Arbeit beim Aufmaß.
Alle Leistungen in Schwabach
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