Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schwabach — beantragt beim Bauordnungsamt
Bevor aus einem Haus einzelne Eigentumswohnungen werden können, muss eine Behörde bestätigen, dass die geplanten Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Diese Bestätigung heißt Abgeschlossenheitsbescheinigung, und ohne sie trägt das Grundbuchamt das Wohnungseigentum nicht ein. Sie ist damit kein Formular am Rande, sondern das Nadelöhr der gesamten Aufteilung.
Wo sie beantragt wird, hängt vom Ort ab. In Schwabach ist das Bauordnungsamt der Stadt zuständig, angesiedelt im Referat für Stadtplanung und Bauwesen; der Antrag wird über die dortige Planannahme eingereicht, die auch das entsprechende Formular bereithält. Weil Schwabach keinem Landkreis angehört, entfällt der Umweg über eine Kreisbehörde — die Stadt entscheidet die Sache in eigener Zuständigkeit.
Geprüft wird dabei etwas sehr Konkretes: ob jede Einheit für sich verschließbar ist, ob sie einen eigenen Zugang hat und ob sie über die Räume verfügt, die eine Wohnung ausmachen. Was nicht geprüft wird, ist die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung — ein Unterschied, der im Schwabacher Bestand mit seinen umgenutzten Werkstatt- und Hofgebäuden immer wieder für Überraschungen sorgt.
Wann Sie die Bescheinigung brauchen
Immer dann, wenn Eigentum an einzelnen Einheiten entstehen soll:
- Bei der erstmaligen Aufteilung eines Hauses in Wohnungseigentum.
- Wenn Teileigentum an gewerblich genutzten Räumen gebildet wird.
- Bei der Bildung einer zusätzlichen Einheit aus bisher gemeinschaftlichen Flächen.
- Wenn eine bestehende Aufteilung geändert wird.
- Vor dem Verkauf einzelner Wohnungen aus einem bisher ungeteilten Anwesen.
- Wenn eine Bank Sicherheiten an einzelnen Einheiten verlangt.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantwortet eine einzige Frage: Sind die im Plan dargestellten Einheiten baulich voneinander getrennt und für sich nutzbar? Sie beantwortet ausdrücklich nicht, ob diese Nutzung erlaubt ist. Das klingt nach einer Feinheit und ist in der Praxis der Punkt, an dem Vorhaben scheitern. Ein Beispiel aus dem Schwabacher Bestand: Ein Anwesen hat ein Hofgebäude, in dem früher gearbeitet wurde und das irgendwann zu Wohnzwecken hergerichtet worden ist. Diese Räume lassen sich abschließen, haben einen eigenen Zugang, eine Küche und ein Bad — die Abgeschlossenheit ist also gegeben. Baurechtlich handelt es sich aber möglicherweise weiterhin um ein Werkstattgebäude, weil eine Nutzungsänderung nie beantragt oder angezeigt wurde. Die Bescheinigung ändert daran nichts. Sie legalisiert keine Nutzung, sie schafft keinen Bestandsschutz, und sie ersetzt keine Baugenehmigung. Wer eine so entstandene Einheit verkauft, verkauft eine Wohnung, deren Nutzung nicht abgesichert ist — mit allen Folgen, die das für Käufer, Bank und Versicherung hat. Die richtige Reihenfolge lautet deshalb: erst die baurechtliche Frage klären, dann die Abgeschlossenheit beantragen, dann beurkunden. Ein zweiter regelmäßiger Stolperstein sind Zugänge. Eine Einheit ist nur dann abgeschlossen, wenn sie erreichbar ist, ohne fremdes Sondereigentum zu durchqueren. Bei Rückgebäuden, die über Durchfahrt und Hof erschlossen werden, ist das im Plan sauber darzustellen, sonst kommt die Rückfrage.
Was geprüft wird
Die Anforderungen an eine abgeschlossene Einheit lassen sich in vier Punkte fassen:
Bauliche Trennung
Die Einheit ist durch Wände und Decken von den übrigen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt.
Verschließbarer eigener Zugang
Der Zugang erfolgt über eine abschließbare Tür und führt nicht durch fremdes Sondereigentum.
Vollständige Ausstattung
Bei Wohnungen gehören Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC dazu.
Eindeutige Darstellung im Plan
Alle Räume der Einheit tragen dieselbe Nummer, das Gemeinschaftseigentum ist gekennzeichnet.
Was zum Antrag gehört
- Antragsformular der Stadt
Über die Planannahme des Referats für Stadtplanung und Bauwesen erhältlich und dort einzureichen.
- Aufteilungsplan aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgängiger Nummerierung der Einheiten.
- Darstellung der Nebengebäude
Hofgebäude, Schuppen und Garagen gehören zum Anwesen und damit in den Antrag.
- Nachweis der Zugänge
Aus dem Plan muss hervorgehen, wie jede Einheit ohne Durchqueren fremder Räume erreichbar ist.
- Angaben zur Ausstattung
Lage von Küche, Bad und WC je Einheit, weil sie zur Beurteilung gehören.
- Angaben zur Eigentümerschaft
Wer den Antrag stellt und wem das Anwesen derzeit gehört, gehört in das Formular.
Konstellationen aus Schwabach
Zweifamilienhaus wird geteilt
Der unkomplizierte Fall — beide Einheiten sind ohnehin getrennt, es fehlt nur der Plansatz.
Hofgebäude als eigene Einheit
Vor dem Antrag ist zu klären, ob die Wohnnutzung baurechtlich abgesichert ist.
Dachgeschoss nach dem Ausbau
Zugang, Ausstattung und die Abgrenzung zum verbleibenden Speicher müssen eindeutig dargestellt sein.
Gewerberaum im Erdgeschoss
Bei Teileigentum gelten andere Ausstattungsanforderungen als bei einer Wohnung.
Vom Aufmaß bis zur Bescheinigung
- Voraussetzungen prüfen
Wir sehen uns die Einheiten vor Ort an und sagen Ihnen, ob die Anforderungen erfüllt sind oder wo nachgebessert werden muss.
- Bestand aufnehmen
Alle Geschosse und Nebenbauten werden aufgemessen, weil jede Fläche im Plan erscheinen muss.
- Antragsunterlagen erstellen
Aufteilungsplan mit Nummerierung, Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums und Darstellung der Zugänge.
- Antrag einreichen
Die Unterlagen gehen mit dem Formular an die Planannahme des Bauordnungsamts.
- Rückfragen begleiten
Wir bleiben Ansprechpartner, bis die Bescheinigung vorliegt und an das Notariat weitergegeben werden kann.
Was den Aufwand bestimmt
Der Aufwand entsteht bei den Unterlagen, nicht beim Formular:
- Anzahl der Einheiten
Jede Einheit muss einzeln dargestellt, nummeriert und auf die Anforderungen geprüft werden.
- Umfang des Anwesens
Mehrere Bauteile, Geschosse und Nebengebäude vergrößern den Plansatz erheblich.
- Zustand der Einheiten
Wo Zugänge oder Abgrenzungen fehlen, ist vor dem Antrag eine bauliche Anpassung nötig.
- Klärungsbedarf zur Nutzung
Bei umgenutzten Räumen kommt die baurechtliche Vorklärung als eigener Arbeitsschritt hinzu.
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