Planprofi24 in Bayern

Wer einen Bauantrag in Bayern stellt, braucht nicht nur das passende Verfahren, sondern auch die richtige Unterschrift darunter: Art. 61 BayBO regelt landesweit einheitlich, wer Bauvorlagen für eine der 96 Kreisverwaltungsbehörden im Land überhaupt rechtsverbindlich erstellen und unterschreiben darf. Uneingeschränkt bauvorlageberechtigt sind Architektinnen und Architekten sowie Ingenieurinnen und Ingenieure des Bauwesens, die in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind – eine Liste, die nicht die jeweilige Bauaufsichtsbehörde, sondern die Bayerische Ingenieurekammer-Bau als eigene Körperschaft des öffentlichen Rechts führt und deren Eintragung unter anderem eine mehrjährige praktische Tätigkeit in der Gebäudeplanung voraussetzt.

Für einen begrenzten Kreis kleinerer Wohnbauten reicht auch weniger: Staatlich geprüfte Bautechnikerinnen und -techniker sowie Handwerksmeisterinnen und -meister des Maurer- oder des Zimmererfachs sind eingeschränkt bauvorlageberechtigt, solange Gebäudeklasse und Nutzung dies zulassen – bei einem Sonderbau oder einer höheren Gebäudeklasse entfällt diese Erleichterung wieder. Verfahrensfreie Vorhaben nach Art. 57 BayBO berührt das alles nicht, weil dort ohnehin keine Bauvorlagen eingereicht werden. Sobald jedoch eines der übrigen drei BayBO-Verfahren greift, prüft die Kreisverwaltungsbehörde die Bauvorlageberechtigung zuerst – unabhängig davon, in welchem Landkreis oder welcher kreisfreien Stadt gebaut wird.

Das bayerische Zweckentfremdungsrecht ist seinem Kern nach ein Ermächtigungsgesetz: Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) untersagt selbst nichts, sondern räumt Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt das Recht ein, per eigener Satzung eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Wohnraum einzuführen – befristet auf jeweils höchstens fünf Jahre. Ob eine bayerische Stadt oder Gemeinde davon Gebrauch macht, entscheidet sie selbst; daraus folgt zwangsläufig ein uneinheitliches Bild zwischen den bayerischen Großstädten. Landesweit einheitlich ist dagegen der rechtliche Rahmen, den das ZwEWG dafür setzt.

Zum 1. April 2026 hat der Landtag diesen Rahmen erweitert: Bayern hat als erstes Bundesland ein Registrierungsverfahren nach der EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (EU) 2024/1028 im ZwEWG verankert, die seit dem 20. Mai 2026 unionsweit unmittelbar gilt. Gemeinden können seither optional ein digitales Registrierungsverfahren einführen: Wer eine Wohnung über eine Online-Plattform anbietet, meldet sie zuvor bei der Gemeinde an und erhält eine kostenfreie Registriernummer, die im Inserat erscheinen muss – ohne gültige Nummer darf eine Plattform das Angebot nicht mehr veröffentlichen. Teilnehmende Gemeinden erhalten zusätzlich über eine zentrale digitale Zugangsstelle bei der Bundesnetzagentur Zugriff auf die EU-weiten Vermietungsdaten der Plattformen.

Zwei Prüfungen laufen bei jeder bayerischen Wohnflächenberechnung nebeneinander her, und sie beantworten unterschiedliche Fragen. Die Wohnflächenverordnung gewichtet mit ihren Höhenzonen nach § 4 WoFlV einen Raum, der als Wohnraum bereits feststeht. Ob ein Raum diese Eigenschaft überhaupt erst erlangt, klärt stattdessen die Landesbauordnung: Art. 45 BayBO setzt für Aufenthaltsräume eine lichte Mindesthöhe von 2,40 Metern voraus, im Dachgeschoss reichen 2,20 Meter, sofern diese Höhe auf mindestens der halben Netto-Grundfläche des Raumes erreicht wird – kleinere, niedrigere Restflächen bleiben für diese Prüfung unberücksichtigt.

Eine bayerische Besonderheit liegt in der Ausnahme von dieser Regel: Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 – also für den weit überwiegenden Teil der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser im Land – gilt Art. 45 BayBO gar nicht erst, hier zählt allein die Höhenzonen-Regel der Wohnflächenverordnung. Bei einem Mehrfamilienhaus ab Gebäudeklasse 3 dagegen müssen beide Maßstäbe unabhängig voneinander bestehen: Verfehlt ein Raum die bauordnungsrechtliche Mindesthöhe, zählt er nach § 2 Abs. 3 WoFlV überhaupt nicht als Wohnfläche, ganz gleich, was seine Höhenzone nach der Verordnung für sich genommen ergäbe.

Bayern ist bundesweit das einzige Land, das die Institution des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs nie eingeführt hat. Die hoheitliche Liegenschaftsvermessung bleibt deshalb landesweit vollständig in staatlicher Hand: Zuständig sind die 51 Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung mit ihren 22 Außenstellen, fachlich gebündelt unter dem Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Bayern als Mittelbehörde zwischen dem zuständigen Staatsministerium und den Ämtern vor Ort – dieselbe zweistufige Struktur gilt unverändert, ob ein Landkreis oder eine der 25 kreisfreien Städte betroffen ist.

Aus dieser rein staatlichen Zuständigkeit folgt eine Pflicht, die es in ÖbVI-Ländern wie Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg in dieser Form nicht gibt: Ein fertiggestellter Neubau wird nach Art. 12 Abs. 1 BayVermKatG unaufgefordert durch das zuständige Amt erfasst, ohne dass die Eigentümerin oder der Eigentümer dafür tätig werden müsste – die Kosten der Einmessung weist Art. 14 Abs. 2 BayVermKatG ihr oder ihm trotzdem zu. Eine Wahlmöglichkeit zwischen Katasterbehörde und einem freiberuflich-hoheitlich beliehenen Büro, wie sie ÖbVI-Länder kennen, besteht in Bayern deshalb an keiner Stelle im Land.