Planprofi24 in Fürstenfeldbruck
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis für Immobilien in Fürstenfeldbruck — digital beauftragt, mit Blick auf die lokalen Zuständigkeiten und Besonderheiten.
Fürstenfeldbruck ist aus zwei Orten zusammengewachsen, die sich im Stadtbild bis heute unterscheiden lassen. Der eine ist Bruck: eine Ansiedlung an einer Amperquerung, die spätestens im 12. Jahrhundert entstand, weil hier eine alte Salzstraße den Fluss querte, und die 1306 erstmals als Markt bezeugt ist. Der andere ist Fürstenfeld: 1263 stiftete Herzog Ludwig II. als Sühne für die Hinrichtung seiner ersten Frau Maria von Brabant ein Zisterzienserkloster, dessen ab 1700 errichtete Barockkirche mit der Ausstattung der Brüder Asam bis heute den Klosterbezirk prägt. Nach der Säkularisation 1803 wuchsen Markt und Klosterareal wirtschaftlich zusammen, 1908 einigte man sich auf den gemeinsamen Namen Fürstenfeldbruck, 1935 wurde daraus eine Stadt. Anders als manche Nachbarstädte am selben Fluss liegt Fürstenfeldbruck dabei nicht an einer Hangkante, sondern dort, wo das Ampertal in die flache Münchner Schotterebene übergeht — ein Gelände mit kaum nennenswerten Höhenunterschieden, das dafür aber unmittelbar an den Fluss grenzt.
Die zweite, jüngere und für heutige Bauvorhaben einschneidendere Schicht ist der ehemalige Fliegerhorst im Nordwesten der Stadt. Ab 1937 als Luftwaffenstandort errichtet, nach 1945 von amerikanischen Streitkräften und anschließend von der Bundeswehr genutzt, wurde er 2015 als Flugplatz endgültig aufgegeben. Zurück blieb eine rund 200 Hektar große Fläche mitten im Stadtgebiet, größer als die gesamte historische Altstadt. Nach einem mehrstufigen städtebaulichen Wettbewerb mit vorgeschaltetem Bürgerbeteiligungsverfahren liegt inzwischen ein Rahmenplan vor, der auf Teilen des Geländes Wohnraum für mehrere Tausend Menschen und ebenso viele Arbeitsplätze vorsieht. Für Grundstücke in den angrenzenden Ortsteilen bedeutet das: In den kommenden Jahren verändert sich die Bebauungsplanung eines ganzen Stadtviertels, mit Folgewirkungen auch für Immobilien, die selbst nicht auf dem früheren Militärgelände liegen.
Getragen wird diese Entwicklung von einer Verkehrslage, die Fürstenfeldbruck seit über fünfzig Jahren zum gefragten Wohnort macht: Seit 1972 verbindet die S-Bahn-Linie S4 die Stadt in etwa zwanzig Minuten mit München. Mit rund 38.000 Einwohnerinnen und Einwohnern ist die Große Kreisstadt heute mit Abstand der größte von zwölf Ortsteilen, die von den dörflich geprägten Splittersiedlungen Aich, Puch oder Pfaffing bis zu den gewerblich geprägten Flächen der Hasenheide im Westen reichen. Als Kreisstadt des mit rund 218.000 Einwohnerinnen und Einwohnern bevölkerungsreichen Landkreises Fürstenfeldbruck teilt sich die Stadt ihren Verwaltungssitz mit dem Landratsamt — bauaufsichtlich zwei getrennte Zuständigkeiten am selben Ort, wie der folgende Abschnitt zeigt.
Zuständige Bauaufsichtsbehörde in Fürstenfeldbruck
Als Große Kreisstadt führt Fürstenfeldbruck die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde für das eigene Stadtgebiet in eigener Verantwortung. Zuständig ist die Bauverwaltung der Stadt in der Hauptstraße 31, seit dem 1. Dezember 2022 auch mit der Möglichkeit, den Bauantrag digital einzureichen. In Papierform werden die Unterlagen traditionell dreifach vorgelegt, in einer grünen, einer roten und einer gelben Mappe, damit mehrere Fachstellen gleichzeitig mit der Prüfung beginnen können, statt nacheinander auf denselben Aktenstapel zu warten.
Verwechseln lässt sich die Zuständigkeit leicht, weil das Landratsamt Fürstenfeldbruck seinen Sitz im selben Ort hat wie das Stadtbauamt — beide Verwaltungen liegen praktisch in Sichtweite zueinander, sind aber für unterschiedliche Gebiete zuständig. Für 21 der 23 Städte und Gemeinden des Landkreises ist das Landratsamt die untere Bauaufsichtsbehörde; die einzige weitere Ausnahme ist die ebenfalls als Große Kreisstadt organisierte Stadt Germering, die ihre Bauaufsicht wie Fürstenfeldbruck selbst führt. Wer sein Grundstück in einem der Nachbarorte hat, reicht seinen Bauantrag also beim Landratsamt ein, wer in Fürstenfeldbruck selbst baut, bei der Stadt.
Diese Aufteilung endet nicht bei der Bauaufsicht. Für die Überschwemmungsgebiete entlang der Amper ist als Wasserrechtsbehörde durchgehend das Landratsamt zuständig, und zwar auch für Grundstücke innerhalb des Fürstenfeldbrucker Stadtgebiets — anders als bei der eigentlichen Baugenehmigung liegt diese Prüfung also nicht bei der Stadt. Wer an der Amper baut oder anbaut, hat es deshalb je nach Vorhaben mit zwei verschiedenen Behörden zu tun, die parallel eingebunden werden müssen.
Bauordnung und Besonderheiten in Fürstenfeldbruck
Maßgeblich ist die Bayerische Bauordnung (BayBO), seit dem 1. Januar 2025 in der durch das Erste und Zweite Modernisierungsgesetz für Bayern geänderten Fassung und seit dem 1. August 2025 ergänzt durch das Dritte Modernisierungsgesetz — beide Reformschritte haben die Verfahrensfreistellungen spürbar erweitert. Für Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans bleibt die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO der praktisch wichtigste Weg: Nach Vorlage vollständiger Unterlagen darf einen Monat später gebaut werden, sofern die Stadt in dieser Frist kein Genehmigungsverfahren verlangt. Zum 1. Januar 2026 kam mit Art. 82c BayBO eine Regelung hinzu, die das Verhältnis zwischen dieser Genehmigungsfiktion und den Fristen des baugesetzbuchlichen Beschleunigungsinstruments klärt — für die Praxis ein Hinweis darauf, dass sich die Verfahrenslandschaft derzeit weiter in Bewegung befindet und sich lohnt, vor der Einreichung aktuell zu prüfen.
Für die Altstadt entlang der Hauptstraße gelten zwei Regelwerke nebeneinander. Der historische Kern, dessen planmäßig angelegte, langgestreckte Marktstraße vermutlich auf das 12. oder 13. Jahrhundert zurückgeht und deren Endpunkte bis heute Rathaus und St.-Leonhard-Kirche markieren, steht im östlichen Teil überwiegend unter Ensembleschutz. Änderungen am äußeren Erscheinungsbild eines Gebäudes sind dort unabhängig von einer eigenen Denkmaleigenschaft mit der unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Zusätzlich hat die Stadt am 30. Oktober 1989 ein Sanierungsgebiet für die Altstadt festgelegt, um deren Funktion als Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Kulturstandort zu stärken; in einem solchen Gebiet können bestimmte grundstücksbezogene Vorhaben neben der Baugenehmigung zusätzlich einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedürfen. Ob das für ein konkretes Grundstück noch greift, lässt sich am schnellsten direkt bei der Bauverwaltung klären.
Die dritte Ebene ist der Fluss. Die Amper durchquert das Stadtgebiet, und für ihren Verlauf ist ein Überschwemmungsgebiet festgesetzt, dessen räumlicher Geltungsbereich derzeit neu ermittelt und angepasst wird. Innerhalb der festgesetzten Fläche ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen grundsätzlich untersagt; Ausnahmen müssen gesondert beim Landratsamt als Wasserrechtsbehörde beantragt und begründet werden. Für Grundstücke im Ampertal entscheidet deshalb nicht allein der Bebauungsplan über das Machbare, sondern zusätzlich die Lage zur festgesetzten Grenze.
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