Planprofi24 in Oberursel (Taunus)
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Erstmals erwähnt wird der Ort 791 als „Ursella“ in einer Schenkungsurkunde an das Kloster Lorsch — mehr als sechshundert Jahre bevor er unter den Herren von Eppstein 1444 Stadtrecht erhielt. Getragen wurde das mittelalterliche Oberursel von Tuchmacherei und Tuchhandel, ein Wohlstand, der im Dreißigjährigen Krieg jäh endete: 1622 und 1645 brannte die Stadt nahezu vollständig nieder, überliefert sind gerade einmal drei Häuser, die diese Zeit überstanden. Was die Altstadt heute um Marktplatz und Epinayplatz zeigt, ist deshalb überwiegend jüngeren Datums als das Stadtrecht selbst — dichtes Fachwerk des 17. und 18. Jahrhunderts, seit den frühen 1970er-Jahren im Rahmen eines eigenen Sanierungsgebiets mit erheblichem öffentlichem und privatem Aufwand wiederhergestellt.
Kaum eine Stadt im Rhein-Main-Gebiet deckt auf so kleinem Raum eine so große Höhendifferenz ab: Der tiefste Punkt liegt bei rund 138 Metern über Normalnull im Ortsteil Weißkirchen, der höchste bei über 800 Metern im Taunuskamm unterhalb des Großen Feldbergs. Dazwischen liegt der Übergang von der Rhein-Main-Ebene in den bewaldeten Taunus, durchflossen vom Urselbach, der von der Hohemark kommend die Innenstadt durchquert. An der Hohemark endet zugleich die Frankfurter U-Bahn-Linie U3 — der Ortsteil ist damit nicht nur Endstation, sondern das faktische Eingangstor in eine der meistbesuchten Wanderregionen Hessens, mit dem Taunus-Informationszentrum unmittelbar an der Haltestelle.
Zur heutigen Stadt gehören neben der Kernstadt die 1972 eingemeindeten Ortsteile Oberstedten, Stierstadt und Weißkirchen, jeder mit eigenem dörflichen Kern und eigener Geschichte — in Oberstedten hätte sich ein Teil der Bevölkerung damals lieber Bad Homburg angeschlossen. Wirtschaftlich prägten den Ort über Jahrhunderte die zahlreichen Mühlen am wasserreichen Urselbach, aus denen sich im 19. Jahrhundert Industriebetriebe entwickelten, darunter die Motorenfabrik Oberursel, ein bedeutender Hersteller von Flugmotoren; ihr ehemaliges Werksgelände südlich der Innenstadt gehört bis heute zu den größten zusammenhängenden Gewerbeflächen des Hochtaunuskreises. Ein jüngeres Kapitel schrieb die Konversion: Auf dem Gelände des früheren US-Militärstandorts Camp King im Norden der Stadt ist seit den späten 1990er-Jahren ein Wohnquartier entstanden, in dem denkmalgeschützte Bestandsbauten der Siedlungszeit neben Neubauten stehen.
Zuständige Bauaufsichtsbehörde in Oberursel
Für Bauanträge in Oberursel ist nicht der Hochtaunuskreis zuständig, sondern die Stadt selbst — und das, obwohl Oberursel anders als das benachbarte Bad Homburg keine Sonderstatus-Stadt nach § 4a der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) ist. Diesen Status tragen in Hessen nur ausdrücklich benannte Städte sowie weitere Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern; Oberursel zählt mit rund 46.700 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 31. Dezember 2024) nicht dazu.
Die eigene Bauaufsicht beruht deshalb auf einer anderen Rechtsgrundlage. Nach § 60 der Hessischen Bauordnung (HBO) ist untere Bauaufsichtsbehörde der Gemeindevorstand nicht nur in kreisfreien Städten und Sonderstatus-Städten, sondern auch in weiteren Gemeinden, denen diese Aufgabe eigens übertragen worden ist. Oberursel gehört zu dieser zweiten Gruppe: Der Magistrat führt die Bauaufsicht für das gesamte Stadtgebiet, unabhängig von der allgemeinen kommunalrechtlichen Einstufung der Stadt. Im Hochtaunuskreis ist neben Bad Homburg nur Oberursel auf diese Weise gestellt; die Kreisbauaufsicht mit Sitz in Bad Homburg bleibt zuständig für die übrigen Städte und Gemeinden des Kreises, von Friedrichsdorf bis Weilrod.
Mit der Bauaufsicht führt die Stadt zugleich die untere Denkmalschutzbehörde in eigener Zuständigkeit, angesiedelt im Amt für Stadtentwicklung. Für ein Vorhaben an einem der zahlreichen Fachwerkhäuser der Altstadt oder an einem der geschützten Bauten aus der Industriegeschichte am Urselbach bedeutet das kurze Wege zwischen beiden Prüfungen — ersetzt aber keine von ihnen: Baugenehmigung und denkmalrechtliche Erlaubnis bleiben zwei getrennte Verfahren.
Bauordnung und Besonderheiten in Oberursel
Maßgeblich ist die Hessische Bauordnung (HBO), doch über die Zulässigkeit eines Vorhabens entscheidet in Oberursel meist zuerst das Gelände. Zwischen der Kernstadt in der Talniederung des Urselbachs und den höher liegenden Lagen Richtung Oberstedten, Stierstadt und Hohemark liegen mitunter mehrere hundert Höhenmeter auf engem Raum. Wo ein Grundstück am Hang liegt, hängt die Zahl der Vollgeschosse, der Bezugspunkt für die Traufhöhe und die Frage, ob ein talseitig offener Souterrainraum als Aufenthaltsraum zählt, unmittelbar am aufgenommenen Geländeverlauf — nicht am Augenschein.
Die zweite Prüfebene betrifft die historische Altstadt. Sie bildet seit den 1970er-Jahren ein förmliches Sanierungsgebiet, das den Bereich um Marktplatz, Epinayplatz, Bleichstraße und Hospitalstraße umfasst. Innerhalb dieses Gebiets sind bauliche Veränderungen grundsätzlich genehmigungspflichtig, auch wenn sie andernorts verfahrensfrei wären — die Sanierungssatzung soll verhindern, dass der über Jahrzehnte mit öffentlichen Mitteln wiederhergestellte Fachwerkbestand durch unabgestimmte Einzelmaßnahmen wieder verändert wird. Wer hier ein Fenster tauscht, eine Fassade dämmt oder ein Ladenlokal umnutzt, sollte das vor Beginn der Planung mit der Stadt klären, nicht danach.
Ein drittes, jüngeres Kapitel liefert der Bebauungsplan für das ehemalige Camp King im Norden der Stadt. Auf dem früheren Militärgelände hat die Stadt seit den 1990er-Jahren ein eigenes Planwerk entwickelt und seither mehrfach fortgeschrieben — ein Beleg dafür, dass sich auch ein vollständig neu geordnetes Quartier planungsrechtlich weiterentwickelt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in diesem Bereich lohnt deshalb der Blick in die jeweils aktuelle Fassung des Bebauungsplans, bevor eine Erweiterung oder ein Umbau geplant wird — nicht in die Fassung, mit der seinerzeit gebaut wurde.
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