Bemaßte Schnitte in Oberursel — der Höhenmeter entscheidet, nicht der Grundriss
Ein Grundriss zeigt, wie ein Gebäude in der Fläche liegt. Auf wie vielen Metern Höhe es das tut, verrät er nicht — und in Oberursel ist genau das oft die entscheidende Größe. Zwischen der Talniederung des Urselbachs und den Hanglagen Richtung Oberstedten, Stierstadt und Hohemark wechselt das Geländeniveau innerhalb eines Grundstücks mitunter um mehrere Meter, und Vollgeschosszahl, Traufhöhe und die Nutzbarkeit eines Souterrains hängen unmittelbar davon ab, wie dieses Gefälle im Schnitt dargestellt wird.
Eine zweite Aufgabe kommt aus dem Baualter: In den Fachwerkhäusern der Altstadt liegen Deckenbalken selten auf durchgängig gleicher Höhe, und lichte Raumhöhen schwanken selbst innerhalb eines Zimmers. Wer hier plant, ohne die Balkenlage tatsächlich vermessen zu haben, plant auf Verdacht — und riskiert eine Zeichnung, die zwar sauber aussieht, aber am realen Gebäude nicht aufgeht.
Wann Sie in Oberursel bemaßte Schnitte brauchen
Immer dort, wo eine Höhe über Zulässigkeit oder Nutzbarkeit entscheidet:
- Als Teil der Bauvorlagen zu jedem Bauantrag.
- Bei jedem Vorhaben an einem Hanggrundstück, unabhängig von der Größe.
- Vor dem Ausbau eines Fachwerk-Dachgeschosses.
- Bei Aufstockungen, weil die neue Höhenentwicklung belegt werden muss.
- Vor der geplanten Wohnnutzung eines Souterrains.
- Bei Sanierungen, die Decken- oder Dachaufbauten verändern.
An einem Hanggrundstück hängt das Ergebnis eines Schnitts an zwei Weichenstellungen, die beide leicht übersehen werden. Die eine ist die Wahl des Geländes selbst: Über Jahrzehnte wurde an vielen Grundstücken Richtung Oberstedten und Stierstadt aufgeschüttet, um eine ebene Terrasse zu gewinnen, oder abgegraben, um eine Zufahrt zu schaffen. Ob für die Beurteilung das ursprüngliche oder das heute vorgefundene Gelände gilt, kann bei einem einzigen Meter Differenz darüber entscheiden, ob ein Geschoss als Untergeschoss oder als Vollgeschoss zählt. Ein Schnitt, der eine Veränderung des Geländes verschweigt, verschiebt diese Entscheidung ohne es zu sagen. Die andere Weichenstellung ist der Messpunkt für die Traufhöhe. Weil ein Gebäude am Hang bergseitig deutlich tiefer im Gelände steht als talseitig, können zwischen den beiden Traufpunkten mehrere Meter liegen — welcher davon für eine im Bebauungsplan festgesetzte Höhe maßgeblich ist, muss der Schnitt eindeutig zeigen, nicht der günstigere der beiden. In der Praxis heißt das: An jedem Hanggrundstück gehört mindestens ein Schnitt entlang der Falllinie dazu, der beide Gebäudeseiten mit ihrem tatsächlichen Geländeanschluss zeigt. Ein einzelner Querschnitt beantwortet diese Fragen nicht und erzeugt fast immer eine Rückfrage der Behörde. Wer diesen Zusatzaufwand von Anfang an einplant, statt ihn nachträglich zu ergänzen, spart am Ende deutlich mehr Zeit, als der zweite Schnitt kostet.
Welche Angaben ausschließlich der Schnitt liefert
Vier Informationen, die kein anderer Plan enthält:
Geländeanschluss je Gebäudeseite
Am Hang die Grundlage dafür, Vollgeschosszahl und Höhenbezug überhaupt zu bestimmen.
Lichte Höhe je Geschoss
Maßgeblich dafür, ob ein Raum als Aufenthaltsraum zählen kann.
Aufbauhöhen oberhalb des Rohbaus
Estrich, Dämmschicht und abgehängte Decke liegen zwischen der Rohbauhöhe und dem, was am Ende nutzbar ist.
Dach- und Balkengeometrie
In Fachwerkhäusern mit unregelmäßiger Balkenlage selten mit einem einzigen Standardschnitt zu erfassen.
Was für die Erstellung gebraucht wird
- Höhen mit einheitlichem Bezugspunkt
Alle Geschosse werden auf denselben Nullpunkt bezogen, sonst summieren sich kleine Fehler nach oben.
- Geländeaufnahme ringsum
Am Hang an jeder Gebäudeseite, nicht nur dort, wo das Grundstück an die Straße grenzt.
- Auskunft über Aufschüttungen oder Abgrabungen
Veränderungen am Gelände müssen im Schnitt erkennbar bleiben, weil sie die Vollgeschossfrage berühren.
- Zugänglichkeit von Dachraum und Keller
Dort liegen die Bauteile, die über die tatsächlich nutzbare Höhe entscheiden.
- Zweck des Vorhabens
Ausbau, Umnutzung oder Aufstockung bestimmen, an welcher Stelle der Schnitt gelegt wird.
- Frühere Umbauunterlagen, falls vorhanden
Sie zeigen, wo bereits früher in Decken oder Dachkonstruktion eingegriffen wurde, auch wenn sie selbst nicht mehr maßhaltig sind.
Typische Oberurseler Aufgaben
Neubau an einem Hanggrundstück in Oberstedten
Ein Schnitt entlang der Falllinie zeigt beide Geländeanschlüsse und macht die Vollgeschossfrage erst beurteilbar.
Wohnnutzung eines Souterrains Richtung Hohemark
Der aufgenommene Geländeverlauf entscheidet, ob der Raum tief genug im Erdreich liegt, um als Aufenthaltsraum auszuscheiden — oder eben nicht.
Dachausbau in einem Fachwerkhaus am Marktplatz
Ungleiche Balkenhöhen und niedrige Kehlbalken verlangen mehrere Schnitte, um die tatsächlich nutzbaren Bereiche zu zeigen.
Aufstockung mit festgesetzter Traufhöhe
Bemaßt wird der laut Bebauungsplan maßgebliche Punkt, nicht der für die Planung günstigste.
Umnutzung eines Kellerraums am Urselbach
Zusätzlich zur lichten Höhe spielt hier auch der Grundwasserflurabstand für die spätere Nutzung eine Rolle.
So entstehen die Schnitte
- Schnittlage festlegen
Am Hang gehört mindestens ein Schnitt in Falllinie dazu, der beide Seiten des Grundstücks zeigt.
- Vor Ort messen
Lichte Höhen, Aufbauten und der Geländeanschluss werden rings um das Gebäude aufgenommen.
- Bestand zeichnen
Der heutige Zustand einschließlich Gelände entsteht maßstäblich und vollständig bemaßt.
- Planung einarbeiten
Neue Höhen, Aufbauten und Öffnungen werden mit der vorgeschriebenen Kennzeichnung ergänzt.
- Mit Grundriss und Ansicht abgleichen
Erst wenn alle drei Zeichnungen widerspruchsfrei zueinander passen, geht der Plansatz zur Einreichung.
Was den Aufwand in Oberursel beeinflusst
Wie viele Schnitte nötig sind und wie aufwendig die Höhenaufnahme ausfällt:
- Hanglage
Ein zusätzlicher Schnitt in Falllinie sowie die Geländeaufnahme ringsum erhöhen den Aufwand spürbar.
- Zahl der benötigten Schnitte
Bei Eingriffen an mehreren Stellen genügen ein Längs- und ein Querschnitt selten.
- Bauweise und Dachform
Unregelmäßige Fachwerk-Balkenlagen und gegliederte Dächer verlangen mehr Aufnahmepunkte.
- Zustand der Deckenkonstruktion
Historische Holzbalkendecken mit mehrfach überbauten Estrichen erfordern mehrere Messungen je Raum.
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