Bauantrag in Oberursel — keine Sonderstatus-Stadt, aber eine eigene Bauaufsicht
Wer in Oberursel zum ersten Mal ein Vorhaben plant, stolpert häufig schon über die Zuständigkeitsfrage. Oberursel ist die einwohnerstärkste Stadt im Hochtaunuskreis, aber anders als das benachbarte Bad Homburg keine Sonderstatus-Stadt nach § 4a der Hessischen Gemeindeordnung — dafür fehlen der Stadt mit rund 46.700 Einwohnerinnen und Einwohnern einige tausend zur gesetzlichen Schwelle. Trotzdem landet ein Bauantrag nicht beim Hochtaunuskreis, sondern bei der Stadt selbst: Nach § 60 der Hessischen Bauordnung (HBO) kann die Bauaufsicht auch Gemeinden übertragen werden, die keinen Sonderstatus haben, und Oberursel gehört zu diesen Städten.
Die zweite Eigenheit betrifft das, was inhaltlich geprüft wird. In der Altstadt um Marktplatz und Epinayplatz gilt seit den frühen 1970er-Jahren ein förmliches Sanierungsgebiet, das Veränderungen am Fachwerkbestand grundsätzlich genehmigungspflichtig macht, auch wenn sie andernorts verfahrensfrei wären. An den Hanglagen Richtung Oberstedten, Stierstadt und Hohemark entscheidet zusätzlich der Geländeverlauf über Vollgeschosszahl und Höhenbezug — eine Frage, die sich nicht schätzen lässt.
Wann Sie in Oberursel einen Bauantrag brauchen
Die Genehmigungspflicht folgt der HBO, wird örtlich aber an mehreren Stellen erweitert:
- Bei Neubau, Anbau und Aufstockung, unabhängig von der Lage im Stadtgebiet.
- Beim Ausbau eines Dachgeschosses zu Aufenthaltsräumen.
- Bei Nutzungsänderungen, etwa wenn aus einem Ladenlokal eine Wohnung wird.
- Bei Maßnahmen an der Fassade eines Gebäudes im Sanierungsgebiet der Altstadt, auch bei ansonsten verfahrensfreien Vorhaben.
- Bei Eingriffen an einem Kulturdenkmal — dort zusätzlich denkmalrechtlich erlaubnispflichtig.
Die Hessische Bauordnung stellt eine Reihe kleinerer Vorhaben verfahrensfrei — bestimmte Nebenanlagen, manche Fassadenmaßnahmen, kleinere Dachaufbauten. Verfahrensfrei bedeutet aber nur, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird; es bedeutet nicht, dass das Vorhaben zulässig ist. Das materielle Recht gilt weiter, und in Oberursel wird es an zwei Stellen besonders eng. Im Sanierungsgebiet der Altstadt sind Veränderungen an der äußeren Hülle grundsätzlich genehmigungspflichtig, weil die Sanierungssatzung verhindern soll, dass der über Jahrzehnte mit öffentlichen Mitteln wiederhergestellte Fachwerkbestand durch unabgestimmte Einzelmaßnahmen wieder verändert wird — ein Fenstertausch, der andernorts eine Formsache wäre, ist hier ein eigener Vorgang. An den Hanglagen wiederum kann ein an sich verfahrensfreies Nebengebäude an der zulässigen Höhenentwicklung scheitern, wenn der Geländebezug falsch angesetzt wurde. Die praktische Folge ist in beiden Fällen unangenehm: Wer sich auf die Verfahrensfreiheit verlässt und baut, erfährt von der Unzulässigkeit erst hinterher — und dann steht die Frage des Rückbaus im Raum, nicht mehr die der Genehmigung. In Zweifelsfällen ist die vorherige Abstimmung mit der Stadt deshalb die günstigere Variante.
Welches Verfahren für Ihr Vorhaben greift
Die HBO kennt gestufte Verfahren; in Oberursel kommt je nach Lage eine zweite Prüfschiene hinzu:
Genehmigungsfreistellung
Möglich bei bestimmten Wohnbauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn dessen Festsetzungen eingehalten werden und die Stadt kein Verfahren verlangt.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Der Regelfall für Wohngebäude. Geprüft wird ein eingegrenzter Katalog, vor allem das Planungsrecht und die örtlichen Vorschriften.
Baugenehmigungsverfahren
Bei Sonderbauten und überall dort, wo der eingeschränkte Prüfumfang nicht ausreicht.
Denkmalrechtliche Erlaubnis
Kein Bauverfahren, sondern eine eigene Genehmigungsschiene für Vorhaben an Kulturdenkmälern, etwa an geschützten Bauten in Camp King.
Welche Unterlagen zusammenkommen müssen
Der Grundstock entspricht der HBO; im Oberurseler Bestand kommt an mehreren Stellen mehr hinzu:
- Bestandspläne
Grundrisse, Ansichten und Schnitte des heutigen Zustands. In der Altstadt praktisch immer neu aufzunehmen.
- Genehmigungsplanung
Dieselben Darstellungen für den geplanten Zustand, mit klarer Kennzeichnung der Eingriffe.
- Amtlicher Lageplan
Vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur; Grundlage für Verortung und Abstandsflächen.
- Baubeschreibung
Muss zu den Zeichnungen widerspruchsfrei passen und bei Fachwerkgebäuden die vorgesehenen Materialien benennen.
- Geländeschnitt bei Hanglage
Notwendig, um Vollgeschosszahl und Traufhöhe an einem Hanggrundstück nachvollziehbar darzustellen.
- Flächen- und Rauminhaltsberechnung
Grundflächen, Geschossflächen und Kubatur — Grundlage der Ausnutzungsprüfung und der Gebührenberechnung.
Typische Oberurseler Ausgangslagen
Fachwerkhaus mit Sanierungsbedarf in der Altstadt
Die Bauakte stammt aus einer Zeit vor der Sanierung der 1970er-Jahre und zeigt weder den heutigen Grundriss noch spätere Eingriffe. Vor jeder Planung steht ein Aufmaß, parallel ist die Abstimmung im Sanierungsgebiet zu klären.
Neubau an einem Hanggrundstück in Stierstadt
Die Frage ist selten die Grundstücksgröße, sondern die zulässige Höhenentwicklung — beantwortet durch einen bemaßten Geländeschnitt.
Dachausbau in einem Fachwerkhaus
Ungleiche Balkenlagen und niedrige Kehlbalken bestimmen, was überhaupt möglich ist — bevor die Frage der Sanierungssatzung greift.
Erweiterung im Wohnquartier Camp King
Der Bebauungsplan für dieses Gebiet wurde seit den 1990er-Jahren mehrfach geändert; maßgeblich ist die jeweils aktuelle Fassung, nicht die ursprüngliche.
So läuft die Vorbereitung ab
Wir bereiten den Bauantrag vollständig vor; eingereicht wird er mit Unterschrift und Stempel einer bauvorlageberechtigten Person.
- Örtliches Recht klären
Zuerst die Frage, welcher Bebauungsplan gilt und ob das Grundstück im Sanierungsgebiet der Altstadt oder im Plangebiet Camp King liegt.
- Bestand aufnehmen
Maßhaltige Aufnahme des Gebäudes; am Hang zusätzlich der Geländeverlauf ringsum.
- Genehmigungsplanung erstellen
Bauzeichnungen des geplanten Zustands, Flächen- und Rauminhaltsberechnung, Abstandsflächennachweis und Baubeschreibung.
- Zweite Schiene mitdenken
Ist ein Kulturdenkmal betroffen, wird die denkmalrechtliche Erlaubnis parallel vorbereitet.
- Einreichung bei der Stadt
Der vollständige Antrag geht an die Bauaufsicht der Stadt Oberursel. Rückfragen bearbeiten wir mit.
Was den Aufwand eines Bauantrags in Oberursel bestimmt
Der Aufwand hängt weniger am Bauvolumen als an der Lage des Grundstücks:
- Lage im Sanierungsgebiet
In der Altstadt ist zusätzlich nachzuweisen, dass eine Maßnahme das historische Erscheinungsbild wahrt.
- Geländesituation
An den Hanglagen kommen die Aufnahme des Geländeverlaufs und ein zusätzlicher Schnitt in Falllinie hinzu.
- Alter und Zustand der Bestandsunterlagen
Pläne aus der Zeit vor der Altstadtsanierung sind meist unbrauchbar als Arbeitsgrundlage — ein Aufmaß ist dann der Regelfall.
- Gliederung des Gebäudes
Vorkragungen und unregelmäßige Wandführungen, wie sie der Fachwerkbestand mitbringt, erhöhen den Aufnahme- und Zeichenaufwand deutlich.
Alle Leistungen in Oberursel (Taunus)
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Oberursel (Taunus) ansehen →
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