Bauzeichnung in Oberursel — zwei Standortfragen, die den Plansatz vergrößern
Grundriss, Schnitt und Ansicht bilden überall denselben Grundstock einer Bauvorlage. Wie viele Blätter am Ende zusammenkommen, hängt aber davon ab, welche Fragen die Bauaufsicht am jeweiligen Standort stellt. In Oberursel sind es regelmäßig zwei zusätzliche Fragen, die den üblichen Umfang erweitern.
Die eine kommt von der Topografie: An den Hanglagen zwischen der Kernstadt und den Ortsteilen Oberstedten, Stierstadt und Hohemark reicht ein einzelner Querschnitt nicht aus, um zu zeigen, wie das Gebäude im Gelände steht — dafür braucht es einen zusätzlichen Schnitt in Falllinie und Ansichten, die den Geländeanschluss auf jeder Seite mitführen. Die andere kommt aus dem Sanierungsrecht der Altstadt: Wird an einer Fassade im Bereich um Marktplatz und Epinayplatz etwas verändert, beurteilt die Stadt das im Zusammenhang mit der gesamten Fachwerkzeile, nicht am einzelnen Haus. Eine Ansicht, die nur die eigene Fassade zeigt, beantwortet diese Frage nicht.
Wann Sie in Oberursel Bauzeichnungen brauchen
Sobald ein Vorhaben der Stadt vorgelegt wird — mit oder ohne eigentliches Prüfverfahren:
- Beim Bauantrag, gleich ob im vereinfachten oder im umfassenden Verfahren.
- In der Genehmigungsfreistellung, die inhaltlich denselben Plansatz voraussetzt.
- Bei einer Bauvoranfrage, sofern die gestellte Frage zeichnerisch beantwortet werden muss.
- Bei Nutzungsänderungen mit baulichem Eingriff.
- Bei beantragten Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorgaben.
- Bei Abstimmungen mit der Stadt im Sanierungsgebiet der Altstadt.
Die meisten Rückfragen, die ein Verfahren verzögern, betreffen keine fehlenden Zeichnungen, sondern fehlende Bezüge innerhalb vorhandener Zeichnungen. Drei Muster tauchen in Oberursel besonders häufig auf. Erstens: Höhenangaben ohne erkennbaren Bezugspunkt. Steht in einem Schnitt eine Traufhöhe, aber nicht, ob sie sich auf den fertigen Fußboden, eine Straßenhöhe oder einen konkreten Geländepunkt bezieht, lässt sich die Zahl nicht nachprüfen — an den Hanglagen ist das der häufigste Streitpunkt überhaupt. Zweitens: eine unklare Kennzeichnung, was Bestand, was Abbruch und was Neubau ist. Gerade in Fachwerkhäusern, wo tragende und nichttragende Bauteile auf den ersten Blick kaum zu unterscheiden sind, ist genau diese Unterscheidung die eigentlich interessante Information für die Prüfung. Drittens: Widersprüche zwischen den Blättern selbst — eine Traufhöhe, die im Schnitt anders ausfällt als in der Ansicht, oder eine Fensterachse, die zwischen zwei Zeichnungen wandert. Jeder dieser drei Fehler löst eine Rückfrage aus, unabhängig davon, welches der beiden widersprüchlichen Blätter tatsächlich richtig ist. Vermeiden lässt sich das zuverlässig nur, wenn der gesamte Plansatz aus einer einzigen, konsistenten Aufnahme entsteht, statt aus mehreren, zu unterschiedlichen Zeiten erstellten Quellen zusammengetragen zu werden. Genau deshalb lohnt sich vor dem Zeichnen ein kurzer Abgleich, welche der bestehenden Unterlagen tatsächlich noch zum heutigen Zustand passen — und welche besser ganz neu erhoben werden.
Woraus der Plansatz besteht
Jedes Blatt beantwortet eine eigene Frage der Prüfung:
Grundrisse
Jedes betroffene Geschoss mit Wänden, Öffnungen und Maßketten, unterschieden nach Bestand, Abbruch und Neubau.
Schnitte
Geschosshöhen und Aufbauten, am Hang ergänzt um einen Schnitt in Falllinie mit dem Geländeverlauf.
Ansichten
Jede betroffene Gebäudeseite mit Höhenlage und Material, im Sanierungsgebiet zusammen mit den Nachbargebäuden.
Amtlicher Lageplan
Verortet das Vorhaben auf Katastergrundlage und stammt nicht aus der eigenen Zeichnung.
Was vor dem Zeichnen vorliegen muss
- Ein gemessener Ist-Zustand
Was nicht aufgenommen wurde, wird geschätzt — und Schätzungen tragen weder eine Genehmigung noch eine Freistellung.
- Der Geländeverlauf am Hang
Ohne ihn fehlt jeder Höhenangabe im Schnitt der belastbare Bezugspunkt.
- Die einschlägigen Festsetzungen
Der Bebauungsplan bestimmt, welche Höhen und Kubaturen überhaupt zeichnerisch darstellbar sein müssen.
- Ältere Genehmigungen
Sie zeigen, welcher Zustand rechtlich gesichert ist und welcher nur tatsächlich besteht.
- Angaben zur Nachbarbebauung im Sanierungsgebiet
Trauf- und Firsthöhen der angrenzenden Häuser gehören zur Beurteilungsgrundlage.
- Eine klare Vorhabenbeschreibung
Sie entscheidet, welchen Umfang der Plansatz überhaupt haben muss.
- Bekannte frühere Umbauten
Sie helfen einzuordnen, welche Bauteile im Bestand noch original sind und welche bereits verändert wurden.
Typische Oberurseler Plansätze
Neubau an einer Hangkante in Stierstadt
Zum üblichen Satz kommen ein Schnitt in Falllinie und Ansichten mit durchgehendem Geländeanschluss auf beiden Seiten.
Dachausbau in einem Fachwerkhaus
Grundriss, Längsschnitt und die betroffenen Ansichten zeigen neue Räume, lichte Höhen und die Wirkung neuer Dachöffnungen.
Fassadenänderung an der Altstadtzeile
Die Ansichten führen die Nachbargebäude mit, weil im Sanierungsgebiet im Zusammenhang beurteilt wird.
Anbau in der Genehmigungsfreistellung
Der Plansatz muss vollständig sein, obwohl ihn niemand vorab prüft — die Verantwortung für die Zulässigkeit liegt bei der Antragsseite.
So entsteht der Plansatz
- Umfang festlegen
Verfahren, Geländesituation und Lage im Sanierungsgebiet bestimmen zusammen, welche Blätter gebraucht werden.
- Bestand und Gelände vor Ort erfassen
Räume, Höhen und der umgebende Geländeverlauf werden gemessen und aufeinander abgestimmt.
- Bestandspläne zeichnen
Der heutige Zustand bildet das Fundament, auf dem die Planung aufbaut.
- Eingriff eindeutig kennzeichnen
Was entfällt, was bleibt und was neu entsteht, wird in der vorgeschriebenen Darstellung unterschieden.
- Plansatz gegeneinander prüfen
Höhen, Achsen und Maße werden zwischen allen Blättern abgeglichen, bevor bei der Stadt Oberursel eingereicht wird.
Was den Aufwand einer Bauzeichnung in Oberursel beeinflusst
Zahl der Blätter und Umfang der vorbereitenden Aufnahme:
- Umfang des Eingriffs
Je mehr Geschosse und Gebäudeseiten betroffen sind, desto mehr eigenständig aufgenommene Blätter fallen an.
- Geländesituation
Am Hang kommen Geländeaufnahme und mindestens ein zusätzlicher Schnitt hinzu.
- Lage im Sanierungsgebiet
Die Nachbargebäude müssen zusätzlich erfasst werden, weil die Beurteilung im Zusammenhang erfolgt.
- Verwertbarkeit vorhandener Unterlagen
Brauchbare Altpläne verkürzen die Vorarbeit deutlich; ohne sie beginnt alles beim Ortstermin.
Alle Leistungen in Oberursel (Taunus)
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Oberursel (Taunus) ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Stellen Sie Ihren Plansatz hier zusammen – Grundrisse, Ansichten und Schnitte.
