Grundrisse in Oberursel — drei Baugenerationen, drei verschiedene Aufgaben

Q: Können wir denselben Grundriss für Behörde und Exposé verwenden?

Die zugrunde liegende Geometrie ja, das fertige Blatt nicht. Behördliche Vorlagen tragen Kennzeichnungen und Maßketten, die Kaufinteressenten kaum interessieren; der Exposé-Fassung fehlen umgekehrt Angaben, ohne die keine Bauvorlage vollständig wäre. Wirtschaftlich sinnvoll ist eine Aufnahme mit zwei unterschiedlichen Ausgaben.

Q: Unser Reihenhaus in Camp King ist planmäßig gebaut — reicht der Bauträgerplan?

Oft fast vollständig. Der Ausgangsbestand ist in aller Regel gut dokumentiert; Abweichungen entstehen erst durch spätere Eingriffe der Eigentümer — ausgebautes Dachgeschoss, verglaster Balkon, versetzte Zwischenwand. Ein Abgleich vor Ort, bei dem nur veränderte Bereiche neu erfasst werden, genügt meist.

Q: Weshalb passt bei unserem Fachwerkhaus die Fläche der oberen Etagen nicht zum Erdgeschoss?

Weil Obergeschosse in dieser Bauweise häufig über die Straßenflucht vorkragen und dadurch größer ausfallen als das Geschoss darunter. Wer eine durchgehend gleiche Grundfläche über alle Ebenen annimmt, erzeugt zwangsläufig eine Differenz — deshalb wird jede Etage einzeln vermessen.

Q: Ist die Wohnfläche automatisch im Grundriss enthalten?

Nein, das ist eine eigenständige Leistung. Die reine Zeichnung legt nicht fest, wie Schrägen, Vorkragungen oder Souterrainräume bewertet werden — das entscheidet die gewählte Berechnungsmethode, für Wohnraum empfehlen wir die Wohnflächenverordnung.

Q: Wie werden vorkragende Obergeschosse zeichnerisch dargestellt?

Jede Ebene erhält ihren eigenen, tatsächlich vermessenen Umriss, und der Versatz gegenüber dem darunterliegenden Geschoss wird ausgewiesen. Bei stark vorkragenden Fachwerkhäusern lohnt sich ergänzend ein Schnitt, weil der Grundriss allein den Versatz nicht vollständig erklärt.

Q: Erhalten wir den Plan auch als bearbeitbare Datei?

Ja. Standardmäßig liefern wir die maßstäbliche PDF-Fassung; auf Wunsch übergeben wir die Zeichnung zusätzlich als bearbeitbare Datei für Fachplanung, Handwerksbetriebe oder ein eigenes Büro.

Auf einen Grundriss stützen sich später alle Beteiligten: Käuferseite, Bank, Handwerksbetriebe, Behörde. Ob er das aushält, entscheidet sich an einer einzigen Frage — zeigt er das Gebäude, wie es heute tatsächlich ist, oder wie es einmal geplant war? In Oberursel fällt die Antwort je nach Baugeneration sehr unterschiedlich aus.

Am ältesten ist der Bestand rund um Marktplatz und Epinayplatz: Fachwerkhäuser des 17. und 18. Jahrhunderts mit vorkragenden Obergeschossen, deren Pläne — sofern überhaupt vorhanden — meist einen Zustand vor der Altstadtsanierung der 1970er-Jahre zeigen. Eine zweite Schicht bildet der über Jahrzehnte gewachsene Wohnungsbau in den 1972 eingemeindeten Ortsteilen Oberstedten, Stierstadt und Weißkirchen, individuell erweitert und oft mehrfach umgebaut. Die dritte, jüngste Schicht liegt im Norden der Stadt: Im Wohnquartier Camp King entstanden seit den späten 1990er-Jahren auf dem Gelände des ehemaligen US-Militärstandorts neue Häuser — planmäßig errichtet, inzwischen aber ebenfalls mit eigenmächtig ergänzten Details.

Wofür Sie in Oberursel einen Grundriss brauchen

Der jeweilige Anlass bestimmt vor allem die geforderte Genauigkeit:

Als Teil der Bauvorlagen bei Bauantrag und Bauvoranfrage.
Für Exposé und Portalinserat bei der Vermarktung.
Wenn eine Bank oder ein Gutachter das Objekt bewerten soll.
Als Grundlage jeder Wohnflächenberechnung.
Als Ausgangsmaterial für die Aufteilung in Wohnungseigentum.
Für Fachplanung und Handwerksbetriebe bei Sanierung und Ausbau.

Warum sich der obere Stock eines Fachwerkhauses nicht aus dem Erdgeschoss ableiten lässt

Bei einem Reihenhaus in Camp King oder einem klassischen Nachkriegsbau in den Ortsteilen lassen sich die oberen Geschosse meist gut aus dem Erdgeschoss herleiten, weil solche Häuser mit gleichbleibendem Grundriss über alle Ebenen geplant wurden. Bei einem Oberurseler Fachwerkhaus trifft diese Annahme nicht zu. Weil Obergeschosse über die Straßenflucht vorkragen, ist ihre Grundfläche größer als die des darunterliegenden Geschosses — mitunter auf mehreren Gebäudeseiten gleichzeitig und mit unterschiedlichem Auskragmaß. Hinzu kommt, dass die tragenden Holzständer nach Jahrhunderten selten mehr exakt lotrecht stehen und Zwischenwände häufig nicht dort sitzen, wo ein regelmäßiges Raster sie erwarten ließe. Wer den Grundriss der oberen Etagen einfach aus dem Erdgeschoss ableitet, erzeugt eine Zeichnung, die überzeugend wirkt, aber nicht zutrifft. Jedes Geschoss eines Fachwerkhauses muss deshalb für sich vermessen werden; die Ebenen werden anschließend rechnerisch zueinander in Beziehung gesetzt, damit sich beim Übereinanderlegen ein stimmiges Bild ergibt. Die Verschiebung, die dabei zwischen den Etagen sichtbar wird, ist kein Messfehler, den man glätten sollte — sie gehört als reale Eigenschaft des Gebäudes in den fertigen Plan. Für die spätere Sanierungsplanung ist genau dieser Versatz häufig der erste Hinweis darauf, an welcher Stelle das Tragwerk im Lauf der Jahrhunderte bereits verändert wurde.

Welche Grundrissarten unterschieden werden

Dieselbe Geometrie, angepasst an unterschiedliche Empfänger:

Bestandsgrundriss

Bildet den heutigen Zustand mit Maßketten, Wandstärken und Raumbezeichnungen ab — Grundlage für alles Weitere.

Bauvorlagengrundriss

Zugeschnitten auf die Einreichung: festgelegter Maßstab, vorgeschriebene Darstellung, Eingriff eindeutig gekennzeichnet.

Vermarktungsgrundriss

Auf rasche Lesbarkeit ausgelegt — erkennbare Aufteilung, Flächenangaben, auf Wunsch möbliert.

Aufteilungsgrundriss

Kennzeichnet Einheiten fortlaufend und trennt Sondereigentum sichtbar von Gemeinschaftseigentum.

Was für die Erstellung gebraucht wird

Aufnahme des aktuellen Zustands
Vorhandene Zeichnungen ersetzen sie nur, wenn belegt ist, dass sich seither nichts verändert hat.
Ältere Pläne, gleich welchen Zustands
Selbst unvollständige Bauakten zeigen die ursprüngliche Struktur und lassen spätere Eingriffe erkennen.
Angabe des Verwendungszwecks
Behörde, Bank, Vermarktung oder Aufteilung bestimmen Maßstab, Detailtiefe und Beschriftung.
Hinweise auf nicht dokumentierte Ergänzungen
In den Ortsteilen meist ein ausgebauter Spitzboden, ein verglaster Balkon oder ein Kelleranbau.
Denkmalstatus, sofern einschlägig
In der Altstadt und in Teilen von Camp King entscheidet er über die nötige Detailtiefe.
Bestehende Teilungsunterlagen bei Wohnungseigentum
Vorhandene Aufteilungspläne müssen bekannt sein, damit die Nummerierung der Einheiten korrekt fortgeführt wird.

Typische Oberurseler Aufgaben

Fachwerkhaus mit vorkragendem Obergeschoss

Jede Ebene wird einzeln vermessen und rechnerisch in Bezug gesetzt, bevor die Zeichnung entsteht.

Einfamilienhaus in Stierstadt nach mehreren Umbauten

Der vorhandene Ursprungsplan stimmt nicht mehr — aufgenommen wird der heutige Zuschnitt samt nachgerüsteter Bäder.

Reihenhaus im Quartier Camp King

Ein Abgleich vor Ort reicht meist aus; neu vermessen wird nur, was die Eigentümer später selbst ergänzt haben.

Umgenutztes Gebäude am Urselbach

Frühere Mühlen- und Fabrikgrundrisse mit unregelmäßigem Stützenraster werden vollständig neu erfasst.

Wohnung in einem denkmalgeschützten Siedlungshaus in Camp King

Der Grundriss dokumentiert zugleich den geschützten Bestand und die im Lauf der Zeit ergänzten Änderungen im Inneren.

So entsteht der Grundriss

Verwendungszweck klären
Wohin der Plan geht, bestimmt Maßstab und Inhalt — diese Frage steht am Anfang der Arbeit.
Vor Ort vermessen
Raumgeometrie, Wandstärken und Öffnungen werden erfasst, im Fachwerkhaus je Geschoss getrennt.
In die Zeichnung übertragen
Aus den Messdaten entsteht die maßstäbliche Darstellung in der jeweils verlangten Form.
Gegenrechnen
Der Plan wird gegen die Aufnahme geprüft, Flächenangaben gegen die tatsächliche Geometrie.
Übergabe
Als PDF im festgelegten Maßstab, auf Wunsch zusätzlich als bearbeitbare Zeichnungsdatei.

Was den Aufwand eines Grundrisses in Oberursel beeinflusst

Wie unregelmäßig das Gebäude gebaut ist und wohin die Zeichnung geht:

Baugeneration und Bauweise
Ein Fachwerkhaus mit Vorkragungen verlangt deutlich mehr Aufnahmearbeit als ein planmäßig errichtetes Reihenhaus.
Umfang des Gebäudes
Jede Ebene braucht ein eigenes Blatt — bei mehreren Wohneinheiten summiert sich das rasch.
Anspruch der Ausgabe
Was zur Behörde geht, unterliegt strengeren Vorgaben als eine Zeichnung fürs Exposé.
Verwertbarkeit vorhandener Pläne
Ein brauchbarer aktueller Bestandsplan spart den Ortstermin; ohne ihn beginnt die Arbeit dort.