Teilungserklärung in Oberursel — wenn ein Fachwerkhaus mehrere Eigentümer bekommt
Rechtlich ist die Teilungserklärung ein notarieller Akt: Sie legt fest, was Sondereigentum wird, was gemeinschaftlich bleibt, und in welchem Verhältnis die Miteigentumsanteile stehen. In Oberursel wird sie regelmäßig für Gebäude gebraucht, die ursprünglich für eine einzige Familie gedacht waren — sei es ein mehrstöckiges Fachwerkhaus in der Altstadt, sei es ein großzügiges Einfamilienhaus an den Hanglagen Richtung Oberstedten oder Stierstadt, das heute anders genutzt wird als seine Grundrissgröße es vorsieht.
Am Anfang steht dabei immer ein Zahlenwerk, nicht ein Rechtstext. Die Miteigentumsanteile leiten sich üblicherweise aus dem Verhältnis der Wohnflächen ab, und diese Zahl wandert anschließend ins Grundbuch, wo sie über Jahrzehnte bestimmt, wie Kosten, Lasten und Stimmrechte innerhalb der Gemeinschaft verteilt sind. Bei einem Fachwerkhaus mit vorkragenden Obergeschossen oder einem Haus mit talseitig offenem Souterrain ist diese Flächenermittlung deshalb keine Nebensache, sondern der Punkt, an dem sich später zeigt, ob die Aufteilung fair war.
Wann in Oberursel eine Teilungserklärung nötig wird
Sobald aus einem Gebäude einzeln handelbare Eigentumsrechte werden sollen:
- Bei der Aufteilung eines Fachwerkhauses oder größeren Wohnhauses in Eigentumswohnungen.
- Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung aus einem bisher ungeteilten Gebäude.
- Im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge innerhalb der Familie.
- Wenn eine finanzierende Bank eine eigene Grundbuchstelle für eine Einheit verlangt.
- Wenn ein Nebengebäude als eigenständiges Objekt veräußert werden soll.
In einem plangleich errichteten Mehrfamilienhaus ist die Flächenaufteilung schlichte Rechenarbeit. Im Oberurseler Altbestand ist sie eine Reihe von Vorabentscheidungen. Zum einen die Vorkragung: Weil Obergeschosse in Fachwerkhäusern oft über die Straßenflucht hinausragen, hat jede Ebene ihre eigene, nicht aus dem darunterliegenden Geschoss ableitbare Grundfläche. Wer die Erdgeschossfläche pauschal nach oben überträgt, weist den oberen Einheiten einen dauerhaft zu niedrigen Anteil zu — mit der Folge, dass diese Eigentümerinnen und Eigentümer über Jahre für etwas mitzahlen, das ihnen anteilig eigentlich mehr einbringen müsste. Zum anderen das Souterrain an den Hanglagen: Ehemalige Wirtschaftsräume sind an vielen Grundstücken talseitig zu vollwertigen Zimmern ausgebaut worden, erfüllen aber nicht automatisch die Kriterien für einen Aufenthaltsraum. Ob sie in die Flächenberechnung eingehen, hängt am tatsächlich aufgenommenen Geländeverlauf, nicht an der gefühlten Wohnlichkeit des Raums. Hinzu kommt an größeren Grundstücken häufig noch die Frage nach Nebengebäuden — eine ehemalige Remise oder Werkstatt, deren Zuordnung im Aufteilungsplan ausdrücklich geregelt sein muss, sonst gilt sie automatisch als Gemeinschaftseigentum. Alle drei Punkte sollten vor der notariellen Beurkundung entschieden sein, denn eine spätere Korrektur braucht die Zustimmung aller Eigentümer. Wer sie gemeinsam mit den künftigen Miteigentümern frühzeitig bespricht, vermeidet damit den häufigsten Grund für Streit in der ersten Zeit nach der Aufteilung.
Woraus die Teilung besteht
Ein Rechtsdokument und ein Satz Bauunterlagen, die zueinander passen müssen:
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Der notarielle Teil: Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und Gemeinschaftsregeln.
Aufteilungsplan
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung, die jeden Raum eindeutig einer Einheit zuordnet.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Behördliche Bestätigung, dass die geplanten Einheiten baulich abgeschlossen sind — in Oberursel von der Stadt erteilt.
Flächenberechnung
Rechnerische Grundlage der Miteigentumsanteile, mit ausdrücklicher Einordnung von Vorkragungs- und Souterrainflächen.
Was für die Vorbereitung gebraucht wird
- Maßhaltige Grundrisse aller Geschosse
Im Fachwerkhaus geschossweise neu aufzunehmen, weil alte Pläne Vorkragungen selten korrekt zeigen.
- Schnitte und Ansichten
Teil des Aufteilungsplans; bei mehrgeschossigen Einheiten und am Hang besonders wichtig.
- Aktueller Grundbuchauszug
Weist bestehende Eigentumsverhältnisse und Belastungen aus.
- Vorabklärung der strittigen Flächen
Vorkragungen, Souterrain und Nebengebäude — wem gehören sie, was bleibt gemeinschaftlich?
- Geländeschnitt bei Hanglage
Grundlage dafür, ob ein Souterrainraum überhaupt als Aufenthaltsraum in die Fläche eingehen kann.
- Denkmalstatus, falls einschlägig
Relevant, sobald für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig werden.
- Vorstellungen zur künftigen Gemeinschaftsordnung
Regelungen zu Nutzung, Kostenverteilung und Sondernutzungsrechten sollten früh in die Abstimmung einfließen.
Typische Oberurseler Fälle
Fachwerkhaus mit drei vorkragenden Geschossen
Jede Ebene wird einzeln vermessen; nur eine einheitliche Flächenermittlung über alle Geschosse ergibt schlüssige Anteile.
Ausgebautes Souterrain an einem Hanghaus in Stierstadt
Vor der Aufteilung wird geklärt, ob die Räume als Aufenthaltsraum gelten — davon hängen Fläche und Anteil ab.
Ehemalige Werkstatt auf einem Grundstück in Oberstedten
Substanziell genug für eine eigene Zuordnung, aber ohne eindeutige Regelung im Plan ein späterer Streitpunkt.
Vorweggenommene Erbfolge
Eine Einheit geht an ein Kind, die übrigen bleiben in der Gemeinschaft — die Flächen bestimmen, wie viel damit tatsächlich übergeht.
So läuft die Vorbereitung ab
- Aufteilung besprechen
Vorkragungen, Souterrain, Nebengebäude und Stellplätze werden einzeln durchgegangen und entschieden.
- Bestand aufnehmen
Maßhaltige Aufnahme aller Geschosse einschließlich Höhen, am Hang mit dem Geländeverlauf.
- Aufteilungsplan zeichnen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung je Einheit.
- Flächen berechnen
Ermittlung der Wohnflächen als Grundlage der Miteigentumsanteile, mit nachvollziehbarer Einordnung der Sonderflächen.
- An Notariat und Stadt übergeben
Die Unterlagen gehen an den Notar und, für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, an die Stadt Oberursel.
Was den Aufwand in Oberursel beeinflusst
Zahl der Einheiten und Klärungsbedarf bei den Sonderflächen:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit braucht eine eigene Darstellung, eine eigene Nummer und eine eigene Flächenermittlung.
- Geschossweise Unterschiede
Im Fachwerkhaus weichen Grundflächen durch Vorkragungen von Ebene zu Ebene ab — jede muss einzeln aufgenommen werden.
- Sonderflächen
Souterrain, Vorkragungen und Nebengebäude erfordern jeweils eine eigene Vorabentscheidung.
- Aufmaß erforderlich
Im historischen Bestand und an Hanggrundstücken der Regelfall und meist der größte einzelne Kostenposten.
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