Bemaßte Ansichten in Oberursel — die Fachwerkzeile wird als Ganzes beurteilt
Über das äußere Erscheinungsbild eines Vorhabens entscheidet in der Regel eine einzige Zeichnung: die Ansicht. Sie stellt eine Gebäudeseite maßstäblich dar — Öffnungen mit Format und Achse, Trauf- und Firsthöhe, Material und Gliederung sowie den Anschluss an das umgebende Gelände. Nur was darin auftaucht, wird auch geprüft; was falsch dargestellt ist, wird nachträglich zur Auflage.
In Oberursel kommt der Ansicht an zwei Stellen zusätzliches Gewicht zu. Um Marktplatz und Epinayplatz gilt seit den frühen 1970er-Jahren ein förmliches Sanierungsgebiet, das den mit erheblichem öffentlichem Aufwand wiederhergestellten Fachwerkbestand vor unabgestimmten Einzeleingriffen bewahren soll — Fassadenänderungen sind dort grundsätzlich genehmigungspflichtig, selbst wenn sie außerhalb des Gebiets verfahrensfrei wären. An den Hanglagen wiederum verläuft dieselbe Fassade auf der Bergseite anders im Gelände als auf der Talseite; ohne dargestellten Geländeanschluss lässt sich ihre Höhenlage nicht beurteilen.
Wann Sie in Oberursel bemaßte Ansichten brauchen
Sobald sich am Äußeren etwas ändert oder ein Verfahren beginnt:
- Als Teil der Bauvorlagen zu jedem Bauantrag.
- Bei jeder Veränderung an Fassade, Fenstern oder Dach im Sanierungsgebiet der Altstadt.
- Bei Anbau, Aufstockung oder veränderter Dachform.
- Beim Einbau von Gauben oder Dachflächenfenstern.
- Bei energetischen Maßnahmen, die die Fassade sichtbar verändern.
- Vor denkmalrechtlichen Abstimmungen, bevor der eigentliche Entwurf entsteht.
Viele gehen davon aus: Ein Fenster gegen ein gleich großes zu tauschen, ist eine Nebensache, für die niemand eine Zeichnung verlangt. Im Sanierungsgebiet der Oberurseler Altstadt trifft das nicht zu. Geschützt wird dort nicht das einzelne Gebäude, sondern das Erscheinungsbild der ganzen Fachwerkzeile — und das entsteht gerade aus Details, die auf den ersten Blick belanglos wirken: der Sprossenteilung, dem Verhältnis von Öffnung zu Wandfläche innerhalb eines Gefachs, der Lage des Fensters im Fachwerkraster. Zwei Fenster mit identischem Rohbaumaß können ein völlig unterschiedliches Bild ergeben, je nachdem, wie sie geteilt und eingefasst sind. Genau deshalb sind Eingriffe an der äußeren Hülle im Sanierungsgebiet grundsätzlich genehmigungspflichtig, unabhängig davon, ob sie andernorts als geringfügig gälten. Für die Ansicht bedeutet das zweierlei: Sie muss so genau bemaßt sein, dass sich auch kleine Änderungen — etwa eine zwei Zentimeter breitere Sprosse — ablesen lassen, und sie sollte, wo es um die Wirkung in der Zeile geht, die unmittelbaren Nachbargebäude mit ihren Trauf- und Firsthöhen zeigen. Eine Ansicht, die aus einer alten Bauzeichnung übernommen wurde, hilft dabei selten weiter: Sie zeigt meist einen Zustand von vor der Altstadtsanierung der 1970er-Jahre, der heute nicht mehr existiert. Wer stattdessen mit einer aktuellen, am Gebäude selbst erstellten Aufnahme in das Gespräch mit der Stadt geht, spart sich in aller Regel mindestens eine Nachbesserungsrunde.
Was in der Ansicht dargestellt sein muss
Vier Angaben tragen gemeinsam die Beurteilung:
Öffnungen nach Format und Achse
Größe, Sprossenteilung und Lage von Fenstern und Türen — im Sanierungsgebiet der am häufigsten geprüfte Punkt.
Höhenbezug
Trauf- und Firsthöhe mit Bezug auf einen festen Punkt sowie der Anschluss an das Gelände.
Material und Gliederung
Gefachteilung, Fachwerkraster und Dacheindeckung, soweit sie das Erscheinungsbild bestimmen.
Angrenzende Bebauung
In der Fachwerkzeile gehören Nachbarhäuser mit ihren Höhen häufig in dieselbe Zeichnung.
Was für die Erstellung gebraucht wird
- Aufnahme am Gebäude selbst
Öffnungsmaße, Achsabstände und Gefacheinteilung werden gemessen, nicht aus einem Foto geschätzt.
- Ein fester Höhenbezugspunkt
Auf ihn werden Traufe, First und Geländeanschluss einheitlich bezogen.
- Angaben zu den Nachbarhäusern
Deren Trauf- und Firsthöhen sowie die Lage ihrer Fensterachsen, sofern im Sanierungsgebiet relevant.
- Klare Beschreibung der geplanten Änderung
Sie legt fest, wie umfangreich die Darstellung ausfallen muss.
- Material- und Farbangaben
Teil der Grundlage bei einer denkmalrechtlichen Abstimmung.
- Zugang zu allen betroffenen Seiten
Auch nicht von der Straße einsehbare Fassaden gehören in den Plansatz, wenn sie verändert werden.
- Vorherige Genehmigungen oder Auflagen
Frühere Bescheide zeigen, welche Vorgaben für dieses Gebäude schon einmal galten und weiterhin gelten könnten.
Typische Oberurseler Fälle
Fenstertausch am Marktplatz
Format und Sprossenteilung werden gegen Bestand und Nachbarhäuser bemaßt — davon hängt die Genehmigung ab.
Neue Gaube in einem Fachwerkhaus
Die Ansicht zeigt Breite, Höhe und Lage im Verhältnis zur Dachfläche und zum darunterliegenden Fachwerkraster.
Fassadendämmung an einem Gebäude im Sanierungsgebiet
Die veränderte Wandstärke verschiebt Fensterleibungen und Gesimse — sichtbar erst in der bemaßten Ansicht.
Anbau an ein Grundstück in Oberstedten
Der Geländeanschluss wird beidseitig dargestellt, damit sich die Höhenlage überhaupt beurteilen lässt.
Neu gestaltete Schaufensterfront am Marktplatz
Höhe, Teilung und Material der neuen Front werden gegen die bestehende Zeile bemaßt, bevor gebaut wird.
So entstehen die Ansichten
- Umfang abstimmen
Welche Seiten betroffen sind und ob eine denkmalrechtliche Beurteilung folgt, bestimmt die Detailtiefe.
- Fassade vermessen
Öffnungen, Achsen, Höhen und Gefacheinteilung werden direkt am Gebäude aufgenommen.
- Bestandsansicht zeichnen
Der heutige Zustand entsteht maßstäblich, im Sanierungsgebiet zusammen mit den angrenzenden Häusern.
- Planung einarbeiten
Die geplante Änderung wird bemaßt und in der vorgeschriebenen Kennzeichnung ergänzt.
- Mit Grundriss und Schnitt abgleichen
Höhen und Öffnungen werden geprüft, damit der gesamte Plansatz widerspruchsfrei bleibt.
Was den Aufwand in Oberursel beeinflusst
Umfang der Aufnahme und Anspruch der Darstellung:
- Zahl der betroffenen Seiten
Jede Ansicht ist eine eigene Zeichnung mit eigener Vermessung.
- Gliederung der Fachwerkfassade
Gefache, Streben und wechselnde Öffnungsformate erfordern deutlich mehr Messpunkte als eine glatte Putzfassade.
- Lage im Sanierungsgebiet
Die zusätzliche Erfassung der Nachbarhäuser kommt hinzu, weil im Zusammenhang beurteilt wird.
- Geländeanschluss
Am Hang muss der Verlauf entlang jeder dargestellten Seite mit aufgenommen werden.
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