Aufteilungspläne in Oberursel — eine Nummer, die durch das ganze Fachwerkhaus trägt
Ein Aufteilungsplan zerlegt ein Gebäude rechnerisch und rechtlich zugleich. Er erfasst jedes Geschoss samt Keller, Speicher, Garagen und Nebengebäuden und ordnet jeden einzelnen Raum genau einer Einheit zu — über eine Nummer, die sich anschließend durch Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Grundbucheintrag hindurchzieht, ohne sich zu ändern.
Genau diese Durchgängigkeit macht im Oberurseler Fachwerkbestand mehr Arbeit als anderswo, weil Obergeschosse häufig über die Straßenflucht vorkragen und dadurch von Etage zu Etage eine andere Grundfläche haben. Trägt ein Raum im vorkragenden ersten Obergeschoss die Nummer vier, muss dieselbe Nummer auch im zugehörigen Kellerabteil, im Nebengebäude und in der notariellen Urkunde stehen. Reißt diese Kette irgendwo ab, fällt das erfahrungsgemäß erst beim Grundbuchamt auf — dort, wo eine Korrektur am aufwendigsten wird. Vergleichbare Sorgfalt braucht es bei den größeren Mehrfamilienhäusern im Wohnquartier Camp King, wo mehrere Einheiten gemeinsame Treppenhäuser und Nebenanlagen teilen.
Wann ein Aufteilungsplan in Oberursel gebraucht wird
Immer dann, wenn ein Gebäude in mehrere Eigentumsrechte zerlegt wird — oder eine bestehende Aufteilung nicht mehr stimmt:
- Wenn erstmals Wohnungseigentum an einem Gebäude entstehen soll.
- Wenn Wohnungen aus einem Fachwerkhaus oder Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden.
- Bei der Änderung einer bereits bestehenden Aufteilung.
- Nach dem Zusammenlegen oder Teilen einzelner Einheiten.
- Bei der Umwandlung eines umgenutzten Gebäudes in Wohnungseigentum.
- Wenn der vorhandene Plan nicht mehr zum tatsächlichen Zuschnitt passt.
In einem regelmäßig geplanten Gebäude, wie es im Wohnquartier Camp King überwiegend vorkommt, liegen die Geschosse deckungsgleich übereinander — ein Aufteilungsplan lässt sich dort weitgehend aus einer einzigen Bezugsebene ableiten. Bei einem Fachwerkhaus der Altstadt stimmt diese Annahme nicht. Weil Obergeschosse über die Straßenflucht hinausragen, deckt sich der Umriss eines oberen Geschosses nicht mit dem darunterliegenden — die Wohnung im ersten Obergeschoss reicht baulich weiter nach vorn als die Erdgeschosswohnung darunter. Für den Aufteilungsplan folgt daraus: Jede Ebene muss mit ihrem tatsächlich vermessenen Umriss gezeichnet werden, und der überlappende Bereich zwischen den Geschossen gehört ausdrücklich vermerkt, damit erkennbar bleibt, welcher Teil zu welcher Einheit zählt. Wird stattdessen ein durchgehender Umriss über alle Geschosse angenommen, wirkt der Plansatz auf den ersten Blick vollständig, hält aber einer genauen Prüfung nicht stand — mit der Folge, dass die Abgeschlossenheit nicht zweifelsfrei nachweisbar ist. Ähnliche Sorgfalt braucht die Zuordnung von Dachräumen: In vielen Fachwerkhäusern ist nicht sofort klar, ob ein Spitzboden zu einer bestimmten Wohnung gehört oder gemeinschaftlich bleibt. Diese Frage sollte vor dem Zeichnen entschieden werden, nicht währenddessen. Wird sie übersprungen, taucht sie meist genau in dem Moment wieder auf, in dem der Notartermin bereits feststeht — und dann deutlich unter Zeitdruck.
Was der Plansatz vollständig zeigen muss
Vollständigkeit ist hier Grundvoraussetzung, kein optionales Detail:
Sämtliche Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, im Fachwerkhaus mit dem jeweils tatsächlich vermessenen Umriss je Ebene.
Nebengebäude und Stellplätze
Garagen, Carports und Stellplätze gehören dazu, sobald sie einem Sondereigentum zugeordnet werden sollen.
Lückenlose Zuordnung
Kein Raum bleibt unbenannt; die Nummer der Einheit begleitet ihn durch das gesamte Gebäude.
Gemeinschaftlich genutzte Bereiche
Treppenhaus, Heizungsraum und Außenanlagen werden ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.
Was für die Erstellung gebraucht wird
- Erfassung des tatsächlichen Zuschnitts
Alle Einheiten, Nebenräume, Zugänge und Stellplätze so, wie sie heute wirklich bestehen.
- Festgelegte Zuordnung
Welches Kellerabteil, welcher Spitzboden und welcher Stellplatz zu welcher Wohnung gehören soll, muss vorab feststehen.
- Vorhandene Zeichnungen
Bei jüngeren Gebäuden wie in Camp King mit vollständiger Dokumentation ein brauchbarer Ausgangspunkt.
- Bestehende Teilungsunterlagen
Bei einer Änderung muss die bisherige Nummerierung bekannt sein, um sie konsequent fortzuführen.
- Verortung über Gemarkung und Flurstück
Für die eindeutige Zuordnung des gesamten Vorgangs.
- Frühzeitige Abstimmung mit dem Notariat
Weil Plan und Urkunde dieselbe Systematik tragen müssen, spart der frühe Austausch spätere Korrekturen.
- Fotos von schwer zugänglichen Bereichen
Dachräume und Nebengebäude mit eingeschränktem Zugang lassen sich damit vorab besser einschätzen.
Typische Oberurseler Aufgaben
Erstaufteilung eines Fachwerkhauses am Marktplatz
Jede Ebene wird mit ihrem tatsächlichen Umriss dargestellt, die Überlappung durch die Vorkragung ausdrücklich vermerkt.
Mehrfamilienhaus im Wohnquartier Camp King
Mehrere Einheiten teilen sich Treppenhaus und Nebenanlagen — die Systematik wird vor dem Zeichnen festgelegt.
Spitzboden über einer Fachwerkwohnung
Vor der Zeichnung wird entschieden, ob der Raum zur Wohnung gehört oder gemeinschaftlich bleibt.
Änderung nach Zusammenlegung zweier Einheiten
Der bestehende Plan wird fortgeschrieben statt neu erstellt, damit der Bezug zu den vorhandenen Wohnungsgrundbüchern erhalten bleibt.
So entsteht der Aufteilungsplan
- Vor Ort aufnehmen
Alle Geschosse, Nebenräume und Zugänge werden erfasst, im Fachwerkhaus einschließlich der tatsächlichen Vorkragungen.
- Zuschnitt festlegen
Der Umfang jeder Einheit sowie die Zuordnung von Keller, Spitzboden und Nebenräumen werden verbindlich bestimmt.
- Systematik entwerfen
Nummerierung und Darstellungslogik werden vor dem Zeichnen festgelegt, nicht nachträglich angepasst.
- Pläne zeichnen
Maßstäbliche Zeichnungen je Geschoss mit klarer Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Bei der Stadt einreichen
Der vollständige Plansatz geht an die Bauaufsicht der Stadt Oberursel.
Was den Aufwand in Oberursel beeinflusst
Größe des Gebäudes und Verwertbarkeit der vorhandenen Unterlagen:
- Größe des Objekts
Jede Ebene braucht ein eigenes Blatt, jede Einheit eine durchgängige Zuordnung — der Aufwand wächst nahezu linear mit.
- Vorkragungen und Geschossversätze
Im Fachwerkbestand verlangt jede Ebene eine eigene, tatsächlich vermessene Kontur.
- Zubehörflächen
Nebengebäude und Stellplätze müssen vollständig erfasst und lesbar dargestellt werden.
- Abstand zwischen Plan und Wirklichkeit
Je stärker der gelebte Zuschnitt von den vorhandenen Unterlagen abweicht, desto aufwendiger die Aufnahme.
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