Planprofi24 in Offenbach am Main
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis für Immobilien in Offenbach am Main — digital beauftragt, mit Blick auf die lokalen Zuständigkeiten und Besonderheiten.
Offenbach am Main hatte 2023 mit rund 39 Prozent den höchsten Ausländeranteil aller Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands – noch vor dem direkten Nachbarn Frankfurt am Main mit rund 31 Prozent. Nach dem städtischen Integrations-Monitoring 2025 hat inzwischen mehr als zwei Drittel der Bevölkerung einen Migrationshintergrund. Diese Vielfalt hat in Offenbach eine lange Vorgeschichte: Seit dem 18. Jahrhundert prägten kleine Manufakturen – im Offenbacher Dialekt „Babbscher“ genannt – die Stadt, die Geldbörsen, Taschen und Koffer unter dem Label „Offenbacher Lederwaren“ herstellten und deren Geschichte bis heute im Deutschen Leder- und Schuhmuseum bewahrt wird. Auf der Fläche einer eher kompakten Großstadt treffen dieses kleinteilige Gewerbe- und Wohnerbe und die großflächige Neuentwicklung des früheren Industriehafens zum Hafenquartier unmittelbar aufeinander – für Bauanträge, Wohnflächenberechnungen und Nutzungsänderungen in Offenbach bedeutet das ungewöhnlich unterschiedliche Ausgangslagen auf engem Raum.
Zuständige Bauaufsichtsbehörde in Offenbach am Main
Für Bauanträge, Bauvoranfragen und die bauordnungsrechtliche Prüfung von Vorhaben im Offenbacher Stadtgebiet ist das Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach am Main zuständig, organisatorisch Teil des Amts für Planen und Bauen (Amt 60) mit Sitz im Stadthaus, Berliner Straße 60. Offenbach ist eine kreisfreie Stadt und nimmt die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde nach der Hessischen Bauordnung (HBO) deshalb eigenständig für das gesamte Stadtgebiet wahr, ohne dass ein Landkreis zwischengeschaltet ist.
Wichtig ist die Abgrenzung zum gleichnamigen Landkreis Offenbach: Für die Städte und Gemeinden rund um die Stadt Offenbach ist nicht das städtische Bauaufsichtsamt, sondern der Fachdienst Bauaufsicht des Kreisausschusses in der Kreisstadt Dietzenbach zuständig – trotz des identischen Namens zwei getrennte Behörden mit getrennten Zuständigkeitsgebieten. Verfahrenstechnisch gehörte Offenbach 2024 zu den hessischen Pilotkommunen für das Bauportal Hessen (DigiBauG) und erteilte im Dezember 2024 die erste vollständig digital abgewickelte Baugenehmigung der Stadt; seit April 2025 läuft die Antragstellung für genehmigungspflichtige Vorhaben regulär über das Portal.
Bauordnung und Besonderheiten in Offenbach am Main
Grundlage ist die Hessische Bauordnung (HBO). Der Hessische Landtag hat am 9. Oktober 2025 das dritte Gesetz zur Änderung der HBO beschlossen, in Kraft seit dem 14. Oktober 2025 als Teil des sogenannten Baupaket I der Landesregierung. Im Mittelpunkt steht die erleichterte Nutzung des Gebäudebestands: Der Ausbau und die Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken außerhalb von Bebauungsplänen sind seither verfahrensfrei möglich, die dafür erforderliche Mindestraumhöhe wurde auf 2,20 Meter abgesenkt. Gerade für Offenbach mit seinem hohen Anteil an Altbauten aus der Manufakturzeit ist das praktisch: Dachgeschossausbauten und Umnutzungen von Bestandsgebäuden lassen sich seither ohne gesondertes Baugenehmigungsverfahren umsetzen, sofern die übrigen Voraussetzungen der HBO eingehalten werden.
Baulich prägend ist derzeit vor allem die Umwandlung des früheren Industriehafens am Main in das neue Hafenquartier mit den Teilbereichen Hafenplatz, Hafeninsel und Hafencampus: Seit den späten 2000er-Jahren sind dort unter anderem mit der „Mainzeile“ – 178 Mietwohnungen im Passivhausstandard nach Plänen des Architekten Stefan Forster – und der Wohnanlage „Hafengold“ mehrere neue Baufelder mit Wohn-, Büro-, Hochschul- und Einzelhandelsflächen entstanden, für Offenbachs Verhältnisse eines der größten Stadtentwicklungsvorhaben der vergangenen Jahrzehnte. Einen baulichen Gegenpol dazu bildet das Historische Messelagerhaus, in dem seit 1939 das Deutsche Leder- und Schuhmuseum untergebracht ist: Das klassizistische Gebäude, das die Stadt Offenbach Ende der 1820er-Jahre als Lagerhaus für die Offenbacher Messe errichten ließ, steht als Kulturdenkmal nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz unter Schutz.
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