Aufmaß & Vermessung in Offenbach am Main — vom Manufaktur-Altbau bis zur Hafenquartier-Passivhauswohnung

Q: Was kostet ein Aufmaß in Offenbach am Main?

Der Preis richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Geschosszahl und dem Umfang der Unterlagen, die daraus entstehen sollen. Der konkrete Aufwand lässt sich nach einer kurzen Objektbeschreibung online klären.

Q: Ersetzt ein Bauaufmaß die Gebäudeeinmessung nach hessischem Recht?

Nein. Die Einmessung in das Liegenschaftskataster ist hoheitlich und darf nur eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 HVGG ausführen – in Offenbach etwa das städtische Vermessungsamt. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen; die eine Leistung ersetzt die andere nicht.

Q: Reicht die Offenbacher Bauakte für ein aktuelles Aufmaß aus?

Häufig als Ausgangspunkt, selten als vollständiger Ersatz. Das Bauaktenarchiv des Amts 60 ist zwar nach Angaben der Stadt weitgehend erhalten, zeigt aber nur den Planungsstand zum Zeitpunkt der damaligen Genehmigung – spätere Umbauten müssen zusätzlich vor Ort erfasst werden.

Q: Wer ist in Offenbach für die Gebäudeeinmessung zuständig?

Das städtische Vermessungsamt im Stadthaus, Berliner Straße 60, alternativ ein in Hessen zugelassener Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Kommt die Einmessung trotz Aufforderung nicht zustande, kann die zuständige Stelle nach 21 Tagen selbst tätig werden.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Offenbach?

Eine übliche Eigentumswohnung ist meist in weniger als einer Stunde vermessen. Ein ganzes Mehrfamilienhaus mit mehreren Umbaugenerationen beansprucht entsprechend mehr Zeit für Erfassung und Abgleich mit vorhandenen Unterlagen.

Q: Brauche ich für eine Wohnung im Hafenquartier überhaupt noch ein Aufmaß?

Meist ja, auch wenn die Planunterlagen digital vorliegen – ein Aufmaß bestätigt, dass der ausgeführte Bau tatsächlich der Genehmigungsplanung entspricht, bevor daraus eine verbindliche Wohnflächenberechnung entsteht.

In Offenbach am Main trifft ein kleinteiliger, oft über Generationen umgebauter Altbaubestand auf die junge, durchgeplante Bebauung des Hafenquartiers – zwei sehr unterschiedliche Ausgangslagen für ein Bauaufmaß. Anders als in vielen anderen deutschen Großstädten ist die Aktenlage für ältere Gebäude in Offenbach dabei vergleichsweise gut: Das städtische Bauaktenarchiv beim Bauaufsichtsamt (Amt 60) blieb vom Zweiten Weltkrieg nach Angaben der Stadt nur wenig betroffen und reicht bis in die 1890er-Jahre zurück. Das ersetzt eine Vermessung vor Ort aber nicht in jedem Fall: Wo Wohnungen zusammengelegt, Dachgeschosse ausgebaut oder Werkstatträume zu Wohnraum umgenutzt wurden, weicht der tatsächliche Bestand vom archivierten Planstand oft erheblich ab. Ein Bauaufmaß nimmt in solchen Fällen auf, was tatsächlich gebaut ist, und liefert damit die belastbare Grundlage für Bank, Notar, Bauaufsichtsamt und weitere Planung.

Aufmaß und Vermessung in Offenbach am Main kurz und kompakt

Zwei Leistungen, die oft verwechselt werden: Das Bauaufmaß erfasst das Gebäude von innen – Räume, Höhen, Flächen. Die Gebäudeeinmessung trägt den äußeren Umriss in das Liegenschaftskataster ein und ist hoheitlich.
Hessen kennt dafür eine gesetzliche Pflicht: Nach § 21 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes müssen Gebäudeeigentümer die Einmessung veranlassen, sobald ein Gebäude neu errichtet oder im Grundriss verändert wird.
Offenbach betreibt als kreisfreie Stadt ein eigenes Vermessungsamt im Stadthaus, Berliner Straße 60 – derselben Adresse, unter der auch das Bauaufsichtsamt und dessen Bauaktenarchiv zu finden sind.
Im Kataster steht kein Grundriss. Raumaufteilung, lichte Höhen und Wohnfläche entstehen ausschließlich aus einer Aufnahme im Inneren des Gebäudes.
Planprofi24 misst Ihr Offenbacher Objekt auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächennachweise ab – deutschlandweit online beauftragbar.

Wann in Offenbach ein Bauaufmaß nötig wird

Zu einem Bauaufmaß verpflichtet niemanden ein Gesetz. Gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht leisten. In Offenbach sind das vor allem diese Anlässe:

Ein Gebäude aus der Manufakturzeit wurde seit der letzten aktenkundigen Planung mehrfach umgebaut – Wohnungen zusammengelegt, Dachgeschoss ausgebaut, Bäder nachträglich eingebaut.
Ein Haus wird in Wohnungseigentum aufgeteilt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt das Amt 60, verlangt die Aufteilungspläne aber in einheitlichem, nachvollziehbarem Maßstab.
Eine Bank, ein Sachverständiger oder ein Käufer verlangt eine Fläche, die sich Raum für Raum nachrechnen lässt, statt sich auf eine jahrzehntealte Angabe zu verlassen.
Eine ehemalige Werkstatt- oder Lagerfläche soll zu Wohnraum werden und braucht dafür eine belastbare, aktuelle Bestandsaufnahme.

Die hessische Einmessungspflicht – und warum sie kein Bauaufmaß ist

Hessen nimmt Gebäudeeigentümer selbst in die Pflicht. Nach § 21 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes (HVGG) aus dem Jahr 2007 müssen Eigentümer eines im Liegenschaftskataster nachzuweisenden Gebäudes die Gebäudeeinmessung und die anschließende Fortführung des Katasters veranlassen, sobald das Gebäude neu errichtet oder im Grundriss verändert wird – und zwar bis zur Fertigstellung des Rohbaus. Ausführen darf die Einmessung nur eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 HVGG. In Offenbach übernimmt diese Aufgabe für viele Fälle das eigene städtische Vermessungsamt, alternativ ein in Hessen zugelassener Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Bleibt der Auftrag trotz schriftlicher Aufforderung aus, darf die zuständige Stelle nach Ablauf von 21 Tagen von Amts wegen tätig werden und die Kosten in Rechnung stellen. Diese hoheitliche Leistung erbringt Planprofi24 nicht – sie beantwortet ohnehin eine andere Frage: Das Kataster hält fest, wo ein Gebäude steht und welchen Umriss es hat, nicht aber Wände, Räume, Höhen und Wohnfläche im Inneren.

Erfassungsverfahren und wann sie sich lohnen

Welches Verfahren am Objekt passt, ergibt sich aus der Geometrie des Gebäudes und aus dem Zweck der späteren Unterlagen:

Raumweise Aufnahme mit Laserdistanzmessung

Der Regelweg in Wohnungen und Einfamilienhäusern, ob in einem Altbau aus der Manufakturzeit oder einer neu geschnittenen Wohnung im Hafenquartier. Zur Kontrolle werden Diagonalen mitgemessen, dazu Nischen, Vormauerungen und Sturzhöhen.

Abgleich vorhandener Bauakten mit Kontrollmaßen

Weil das Offenbacher Bauaktenarchiv für viele ältere Gebäude noch verwertbare Pläne bereithält, wird zunächst geprüft, ob diese dem heutigen Zustand entsprechen – erst dann folgt eine Nachmessung der abweichenden Bereiche.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Sinnvoll bei komplexen Bestandsgeometrien, etwa in mehrfach umgebauten Werkstattgebäuden mit unregelmäßigen Anbauten, oder bei größeren Objekten, für die eine durchgängige, geschossübergreifende Erfassung gebraucht wird.

Direkte Aufnahme bei Neubauten im Hafenquartier

Für Vorhaben, deren Planunterlagen bereits digital vorliegen, dient das Aufmaß vor allem der Kontrolle des ausgeführten Zustands gegenüber der Genehmigungsplanung.

Was aus dem Aufmaß entsteht

Das Messen allein nützt niemandem. Brauchbar wird eine Aufnahme durch die Unterlagen, die daraus abgeleitet und belegt werden:

Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Mit durchgehenden Maßketten statt bloßer Maßstabsangabe. Wohnungsgrenzen und tragende Bauteile werden mitgeführt, damit sich jede Einheit für sich lesen lässt.
Schnitte und Ansichten
Sie zeigen Geschosshöhen, den Verlauf der Dachschräge und – bei Altbauten – historische Deckenkonstruktionen, die ein Grundriss allein nicht erfasst.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Jeder Raum einzeln, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor, auf Grundlage des tatsächlich vorgefundenen Zustands.
Zeichnungssatz für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit
Grundrisse und Schnitte in einheitlichem Maßstab, aufbereitet für die Vorlage beim Bauaufsichtsamt (Amt 60).

Aufmaße in Offenbach am Main – Beispiele aus der Praxis

Wohn- und Werkgebäude aus der Lederindustrie

Eine historische Bauakte von 1912 liegt beim Amt 60 vor, das Gebäude wurde aber in den 1970er-Jahren geteilt und in den 2000er-Jahren erneut umgebaut. Das Aufmaß erfasst den heutigen Zustand und zeigt, wo er vom Aktenstand abweicht.

Neue Wohnung im Hafenquartier

Für eine Einheit in einem der neueren Baufelder dient das Aufmaß vor allem dazu, den ausgeführten Zustand mit der Genehmigungsplanung abzugleichen, bevor eine Wohnflächenberechnung für den Verkauf entsteht.

Umnutzung einer ehemaligen Werkstatt

Bevor aus einer früheren Werkstattfläche Wohnraum wird, misst ein Aufmaß Deckenhöhen, tragende Wände und vorhandene Öffnungen, da diese Angaben für die anschließende Nutzungsänderung benötigt werden.

So läuft Ihr Aufmaß in Offenbach am Main ab

Die Reihenfolge der Schritte unterscheidet sich von Stadt zu Stadt kaum. In Offenbach bestimmt vor allem die Frage den Zeitplan, ob eine vorhandene Bauakte den heutigen Bestand noch korrekt zeigt.

Zweck und Erfassungstiefe abstimmen
Ein Nachweis für die Finanzierung, eine Umbauplanung und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
Bestandsakte beim Amt 60 anfragen
Dank der weitgehend erhaltenen Bestände oft erfolgreich; Einsicht gibt es nach Terminvereinbarung und gegen Eigentumsnachweis.
Termin abstimmen und Zugang klären
Keller, Dachraum und vermietete Einheiten müssen für die Erfassung geöffnet sein.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Kontrolle, dazu Höhen, Öffnungen, Nischen und Vormauerungen.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und der Flächennachweis mit offengelegtem Rechenweg.

Was den Aufwand für ein Aufmaß in Offenbach bestimmt

Zwei Objekte mit derselben Quadratmeterzahl können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Der Umfang ergibt sich im Wesentlichen aus diesen Punkten:

Verfügbarkeit und Aktualität der Bauakte
Eine im Amt-60-Archiv auffindbare, aktuelle Akte verkürzt den Aufwand spürbar – eine veraltete Akte durch mehrere Umbaugenerationen dagegen nicht.
Zahl der Räume, Einheiten und Geschosse
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Ist ein Haus geteilt, kommen Wohnungsgrenzen und eine eigene Auswertung je Einheit hinzu.
Komplexität des Tragwerks
Historische Deckenkonstruktionen und nachträgliche Eingriffe in Manufaktur-Altbauten erfordern mehr Prüfaufwand als ein einfacher, aktueller Neubau.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Ob es bei bemaßten Grundrissen bleibt oder ob Schnitte, Ansichten und ein vollständiger Aufteilungsplan-Satz dazukommen, verschiebt den Aufwand nach dem Termin erheblich.