Teilungserklärung in Offenbach am Main — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit dem Amtsgericht vor Ort
Wer eine Immobilie in Offenbach am Main in Wohnungseigentum aufteilen möchte, profitiert seit Jahresbeginn 2026 von einer entspannteren Rechtslage: Die hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung, die seit Mai 2022 landesweit eine gesonderte Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB vorsah, ist zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen und wurde von der Landesregierung nicht verlängert. Da diese Verordnung landesweit galt, entfällt die zusätzliche Genehmigungspflicht damit auch für Offenbach. Anders als im benachbarten Frankfurt mit seinen 14 Milieuschutzgebieten sind für Offenbach nach den vorliegenden Quellen keine eigenen sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB bekannt, die diese Lücke schließen würden – wer ganz sichergehen möchte, sollte den aktuellen Stand dennoch beim Stadtplanungsamt erfragen. Unverändert bleibt: Ohne bemaßten Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts 60 nimmt das Amtsgericht Offenbach am Main als zuständiges Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Brauchen Sie für Ihre Teilungserklärung noch eine Umwandlungsgenehmigung?
Bis Ende 2025 war die Antwort für größere Bestandsgebäude in ganz Hessen häufig Ja. Seit Jahresbeginn 2026 lautet die Antwort für Offenbach in aller Regel Nein:
- Seit dem 1. Januar 2026 ist für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen keine gesonderte Genehmigung nach § 250 BauGB mehr nötig – die entsprechende Landesverordnung wurde nicht verlängert.
- Eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB könnte diese Genehmigungspflicht für einzelne Gebiete theoretisch weiterhin auslösen; für Offenbach sind solche Satzungen nach den vorliegenden Quellen derzeit nicht bekannt.
- Bis zum 31. Dezember 2025 galt die Ausnahme für Wohngebäude mit nicht mehr als sechs Wohnungen – diese Schwelle betraf nur die inzwischen ausgelaufene Landesverordnung und spielt für künftige Umwandlungen keine Rolle mehr.
Die hessische Landesregierung hat sich entschieden, die Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung nicht über den 31. Dezember 2025 hinaus fortzuführen – die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB ist seither landesweit ersatzlos entfallen. In Frankfurt am Main lebt eine vergleichbare Prüfung für 14 ausgewiesene Milieuschutzgebiete über die dortige soziale Erhaltungssatzung fort; für Offenbach findet sich in den verfügbaren Quellen keine entsprechende eigene Satzung. Wer eine Offenbacher Immobilie umwandeln will, muss deshalb aller Voraussicht nach weder einen Ausnahmetatbestand belegen noch ein gesondertes Verwaltungsverfahren durchlaufen. Da sich die kommunalpolitische Lage ändern kann, lohnt sich vor einer größeren Umwandlung dennoch eine kurze, aktuelle Rückfrage beim Stadtplanungsamt der Stadt.
Der Ablauf ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung
Für die Teilungserklärung selbst ändert sich am eigentlichen WEG-Verfahren nichts – entfallen ist lediglich der frühere zusätzliche Genehmigungsschritt:
Regulärer Ablauf seit 2026
Aufteilungsplan erstellen, Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Amt 60 einholen, Teilungserklärung notariell beurkunden lassen und beim Amtsgericht Offenbach am Main eintragen – ohne den früheren Umweg über eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung.
Vorsorgliche Prüfung auf lokale Erhaltungssatzungen
Da sich die Satzungslage einzelner Städte ändern kann, empfiehlt sich vor einer größeren Umwandlung eine kurze Anfrage beim Stadtplanungsamt, ob für das betroffene Gebiet zwischenzeitlich eine eigene Erhaltungssatzung erlassen wurde.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Offenbach nötig sind
Der Kern bleibt unabhängig von der entfallenen Umwandlungsgenehmigung derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts 60.
- Aktuelle Bestätigung zur Satzungslage
Eine kurze, aktuelle Auskunft des Stadtplanungsamts, ob für das betroffene Grundstück eine Erhaltungssatzung besteht – für die meisten Offenbacher Lagen ohne Befund, aber sinnvoll zur Absicherung.
- Notarieller Entwurf der Teilungserklärung
Auf Basis von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt der Notar die Teilungserklärung für die Eintragung.
Teilungserklärungen in Offenbach am Main – Beispiele aus der Praxis
Wohnhaus aus der Lederindustrie-Zeit mit acht Einheiten
Bis Ende 2025 wäre für die Umwandlung zusätzlich eine Genehmigung nach § 250 BauGB nötig gewesen; seit 2026 genügen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, da die Landesverordnung ausgelaufen ist und keine eigene Erhaltungssatzung bekannt ist.
Neubauprojekt im Hafenquartier
Für neu errichtete Gebäude war die Umwandlungsverordnung ohnehin nicht einschlägig, da sie ausschließlich bestehenden Wohnraum betraf – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.
Aufteilung eines gemischt genutzten Gebäudes
Ein Gebäude mit Wohnungen und einer ehemaligen Werkstattfläche im Erdgeschoss wird in Wohn- und Teileigentum aufgeteilt – die Nutzungsarten werden im Aufteilungsplan sauber getrennt, unabhängig von der entfallenen Umwandlungsgenehmigung.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Offenbach am Main ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Offenbach kommt es seit 2026 vor allem darauf an, dass Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sauber vorbereitet sind:
- Aktuelle Satzungslage kurz prüfen
Eine Anfrage beim Stadtplanungsamt bestätigt, dass für das Grundstück keine eigene Erhaltungssatzung besteht.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Amt 60 einholen
Auf Grundlage des Aufteilungsplans bestätigt das Bauaufsichtsamt die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim Amtsgericht Offenbach am Main
Da Offenbach als kreisfreie Stadt einen eigenen Amtsgerichtsbezirk bildet, ist die Zuständigkeit hier eindeutig, ohne Aufteilung auf mehrere Gerichte.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Offenbach beeinflusst
Seit dem Wegfall der landesweiten Umwandlungsgenehmigung bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Wohn- oder Gewerbenutzung der Einheiten
Ein gemischt genutztes Gebäude mit Wohnungen und einer ehemaligen Werkstattfläche verlangt eine sauberere Abgrenzung der Nutzungseinheiten als ein reines Wohnhaus.
- Notwendigkeit einer aktuellen Satzungsauskunft
Eine kurze Rückfrage beim Stadtplanungsamt zur Absicherung bedeutet geringen zusätzlichen Aufwand, erspart aber Unsicherheit im weiteren Verfahren.
Alle Leistungen in Offenbach am Main
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