Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenbach am Main — eine Behörde, kein Sachverständigen-Weg
Wer in einigen anderen Bundesländern schon einmal eine Wohnung aufgeteilt hat, kennt womöglich einen praktischen Umweg: die Bescheinigung über einen öffentlich bestellten Sachverständigen statt über das Amt. Diesen zweiten Weg, den § 7 Abs. 4 WEG den Ländern über eine bundeseinheitliche Verwaltungsvorschrift ausdrücklich freistellt, hat Hessen nie eingeführt. Für Offenbach am Main bedeutet das: Ein Antrag führt immer und ausschließlich zum Bauaufsichtsamt (Amt 60) im Stadthaus, Berliner Straße 60 – als kreisfreie Stadt gibt es keine zweite denkbare Adresse, an die sich die Zuständigkeit stattdessen verschieben könnte.
Was das Amt 60 bei der Abgeschlossenheit prüft
Die Prüfung folgt bundesweit denselben Kriterien des Wohnungseigentumsgesetzes – nur die zuständige Stelle unterscheidet sich zwischen den Bundesländern:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach § 3 Abs. 2 WEG – vollständige Trennung durch Wände und Decken sowie ein eigener, abschließbarer Zugang je Einheit.
- Ein gemeinsam genutztes Treppenhaus ist dabei unschädlich, solange jede einzelne Einheit selbst separat verschließbar bleibt – abgeschlossen bezieht sich auf die Einheit, nicht auf das gesamte Gebäude.
- Grundlage ist der eingereichte, bemaßte Aufteilungsplan; eine eigene Vor-Ort-Begehung durch die Behörde ist nicht die Regel.
- Für Neubauten im Hafenquartier ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Altbauten aus der Manufakturzeit aus der Bauakte des Amts 60, ergänzt um ein Aufmaß, wo diese nicht ausreicht.
Weil das Amt 60 in Offenbach nicht nur Bauanträge und Bauvoranfragen bearbeitet, sondern zugleich die untere Denkmalschutzbehörde der Stadt ist, laufen mehrere Anliegen zu ein und demselben Gebäude praktisch immer an derselben Stelle im Stadthaus zusammen. Wer etwa parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung noch eine Nutzungsänderung klärt oder – bei einem Kulturdenkmal – eine denkmalschutzrechtliche Frage, muss dafür keine zweite Behörde einschalten. Das ersetzt zwar nicht die inhaltliche Prüfung, spart aber Abstimmungsaufwand gegenüber Städten, in denen diese Zuständigkeiten auf mehrere Ämter verteilt sind.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, etwa für ein Vorhaben im Hafenquartier, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – das Amt 60 prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte des Amts 60, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo diese den heutigen Zustand nicht mehr korrekt zeigt.
Gemischt genutztes Gebäude mit Wohnung und Gewerbe
Liegen Wohnung und ehemalige Werkstattfläche unter einem Dach, prüft das Amt 60 die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit einzeln – unabhängig davon, ob sie zu Wohn- oder Teileigentum wird.
Welche Unterlagen für Ihre Offenbacher Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude, üblicherweise ein aktueller Grundbuchauszug.
- Formloser Antrag beim Amt 60
Zu richten an das Bauaufsichtsamt im Stadthaus, Berliner Straße 60 – die einzige zuständige Stelle für das gesamte Stadtgebiet.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Offenbach am Main – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Wohnhauses der Lederindustrie-Zeit mit acht Einheiten
Da die frühere Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB seit 2026 landesweit entfallen ist, genügt hier die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts 60 – der Aufteilungsplan entsteht dabei häufig erst nach einer Vor-Ort-Vermessung, weil das Gebäude seit der Ursprungsplanung mehrfach umgebaut wurde.
Neubauprojekt im Hafenquartier mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
Gemischt genutztes Gebäude mit Wohnung und Werkstattfläche
Für die Aufteilung in Wohn- und Teileigentum prüft das Amt 60 dieselben Kriterien wie bei einem reinen Wohnhaus, nur bezogen auf die jeweilige Nutzungsart der einzelnen Einheit.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenbach am Main ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Offenbach läuft alles über eine einzige Behörde und eine einzige Adresse:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Eigentumsnachweis zusammenstellen
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude wird dem Antrag beigefügt.
- Antrag beim Amt 60 stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, an das Bauaufsichtsamt im Stadthaus.
- Prüfung anhand des Aufteilungsplans
Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten ausschließlich anhand der eingereichten Zeichnung.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenbach beeinflusst
Weil eine einzige Behörde zuständig ist, wirken sich in Offenbach vor allem diese Faktoren aus:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang verlängern.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Auslastung des Amts 60
Da eine einzige Stelle für das gesamte Stadtgebiet zuständig ist, wirkt sich deren aktuelle Auslastung unmittelbar auf die Bearbeitungsdauer aus.
- Wohn- oder Gewerbenutzung der Einheiten
Gemischt genutzte Gebäude mit Wohnungen und ehemaligen Werkstattflächen verlangen eine sauberere Abgrenzung der Nutzungseinheiten im Aufteilungsplan als ein reines Wohnhaus.
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