Kubaturberechnung in Offenbach am Main — vom Brutto-Rauminhalt zur Rohbausumme

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Der BRI zählt das komplette Bauvolumen bis zur Dachhaut mit. Die Wohnfläche nach WoFlV schneidet dagegen Bereiche unter Dachschrägen je nach Höhe teilweise oder ganz heraus – zwei Werte, die für ein und dasselbe Gebäude nie identisch ausfallen.

Q: Wofür braucht das Amt 60 den Brutto-Rauminhalt?

Multipliziert mit dem amtlichen Rohbauwert je Kubikmeter ergibt er die Rohbausumme, auf der die Baugenehmigungsgebühr der städtischen Bauaufsichtsgebührenordnung fußt.

Q: Warum hieß es früher „umbauter Raum“ statt Brutto-Rauminhalt?

Der ältere Begriff stammt aus einer Zeit, in der sich die hessische Gebührenordnung noch nicht an DIN 277 orientierte. Die zum 1. Dezember 2024 vollzogene, nach den vorliegenden Quellen landesweite Umbenennung in Brutto-Rauminhalt hat diesen Bruch beseitigt.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Der BRI ist ein Volumenmaß, die BGF ein Flächenmaß – beide folgen DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen zum selben Gebäude.

Q: Warum unterscheidet sich das BRI zwischen Altbau und Hafenquartier so deutlich?

Kompakte, mehrgeschossige Gebäude aus der Manufakturzeit stapeln ihr Volumen auf kleiner Fläche, während die aufgelockerte Hafenquartier-Bebauung mehr Frei- und Grünfläche einplant – ein Effekt der städtebaulichen Dichte, nicht der Rechenmethode.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält und den heutigen Bauzustand noch korrekt zeigt. Weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, insbesondere wenn eine Vergleichbarkeit zwischen unterschiedlich alten Gebäuden gewünscht ist.

Q: Muss die Kubaturberechnung von einem Architekten gestempelt sein?

Für die Vorlage bei Banken oder Gutachtern ist ein Architektenstempel häufig gewünscht, für die reine Gebührenberechnung des Amts 60 kommt es dagegen vor allem auf eine nachvollziehbare, normgerechte Ermittlung nach DIN 277 an.

Wer für sein Offenbacher Vorhaben Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 ermitteln lässt, beantwortet damit nicht nur eine technische Frage, sondern liefert dem Amt 60 zugleich eine Zahl, von der die Höhe der Baugenehmigungsgebühr abhängt. Grundlage ist ein Rechenweg, den sich Offenbach mit allen hessischen Kommunen teilt: Die städtische Bauaufsichtsgebührenordnung multipliziert den Rauminhalt mit einem Rohbauwert je Kubikmeter, den das Land einmal jährlich im Staatsanzeiger veröffentlicht. Wie dieser Rauminhalt heißt, hat sich zum 1. Dezember 2024 geändert: Aus dem älteren „umbauten Raum“ wurde nach den vorliegenden Quellen landesweit der Brutto-Rauminhalt – ein begrifflicher Gleichklang mit DIN 277, der die Nähe beider Systeme sichtbar macht. Ob kompaktes Werkgebäude aus der Zeit der Lederindustrie oder Neubauzeile im Hafenquartier: Beide Gebäudetypen laufen für die Gebührenberechnung durch dieselbe Formel, nur mit ganz unterschiedlichen Ausgangszahlen.

Kubaturberechnung in Offenbach am Main kurz und kompakt

Zwei Kennzahlen, ein Regelwerk: BRI misst das umbaute Volumen, BGF die Summe der Geschossflächen – DIN 277 legt für beide fest, wie gemessen wird, aber nicht dieselbe Frage beantworten.
Offenbach erhebt seine Baugenehmigungsgebühr über eine eigene städtische Bauaufsichtsgebührenordnung, die wie überall in Hessen auf dem jährlich im Staatsanzeiger veröffentlichten Rohbauwert je Kubikmeter beruht.
Seit 1. Dezember 2024 heißt der frühere „umbaute Raum“ nach den vorliegenden Quellen landesweit offiziell Brutto-Rauminhalt – eine Begriffsangleichung an DIN 277.
Kompakte, mehrgeschossige Werk- und Wohngebäude aus der Manufakturzeit ergeben ein anderes Verhältnis von BRI zu Grundstücksfläche als die aufgelockerten Baukörper des Hafenquartiers mit ihren größeren Frei- und Grünflächenanteilen.
Schon bei der Bauvoranfrage taucht die aus dem Brutto-Rauminhalt abgeleitete Rohbausumme als Bemessungsgrundlage der Behördengebühr auf.

Wofür das Amt 60 die Kubatur Ihres Vorhabens braucht

Einen eigenen Genehmigungstatbestand kennt die Kubaturberechnung nicht – sie ist reine Rechengröße. Vier Stellen greifen darauf trotzdem zurück:

Das Amt 60 setzt sie multipliziert mit dem amtlichen Rohbauwert je Kubikmeter zur Rohbausumme zusammen, aus der sich die Baugenehmigungsgebühr ergibt.
Banken und Gutachter nutzen sie zur Wertermittlung, unabhängig davon, wie das Gebäude aktuell genutzt wird.
Für energetische Berechnungen bildet das beheizte Volumen eine der Eingangsgrößen.
Wer Altbau und Neubau im eigenen Portfolio vergleichen will, findet in BRI und BGF überhaupt erst einen gemeinsamen Maßstab.

Ein neuer Name für eine alte Rechengröße

Zwei Jahrzehnte lang stand in der hessischen Systematik der Bauaufsichtsgebühren der Begriff „umbauter Raum“ für genau die Größe, die auch Ihre Kubaturberechnung ermittelt – nur eben nicht deckungsgleich mit der Definition aus DIN 277. Das hat sich zum 1. Dezember 2024 geändert: Seither trägt dieselbe Rechengröße landesweit den Namen Brutto-Rauminhalt und lässt sich damit direkt in die Formel der städtischen Bauaufsichtsgebührenordnung einsetzen, ohne dass zwei unterschiedliche Begriffe für praktisch dieselbe Sache im Weg stehen. Für Offenbacher Bauherren zahlt sich diese Klarheit früh aus: Schon eine Bauvoranfrage stützt sich auf eine überschlägig ermittelte Rohbausumme, obwohl zu diesem Zeitpunkt oft noch keine vollständige Genehmigungsplanung vorliegt – ein Beleg dafür, wie zeitig im Verfahren eine belastbare Kubatur gebraucht wird.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

DIN 277 liefert für beide Kennzahlen dieselbe Messgrundlage, aber unterschiedliche Fragestellungen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Er beschreibt ein Volumen: alles, was sich zwischen den Außenkanten der Bauteile und der äußeren Dachhaut befindet, unabhängig von der späteren Wohnflächen-Anrechnung einzelner Bereiche darunter. Auch Kellerräume und Nebengebäude zählen vollständig hinein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Sie beschreibt dagegen eine Fläche: die addierten Grundrissflächen aller Geschosse an den äußeren Bauteilkanten. Wer nach DIN 276 kalkuliert – etwa bei der Umnutzung eines ehemaligen Werkgebäudes –, setzt in der Regel bei der BGF an, nicht beim BRI.

Was für eine Kubaturberechnung in Offenbach gebraucht wird

Ohne verlässliche Maße des kompletten Baukörpers lässt sich nicht rechnen. Gebraucht werden:

Ein vollständiges Aufmaß oder gleichwertige Bestandszeichnungen
Außenmaße und Geschosshöhen jeder Ebene – Keller und Dachraum eingeschlossen, da sie sonst unbemerkt aus der Rechnung herausfallen.
Angaben zur Dachform
Neigung, First- und Traufhöhe entscheiden darüber, wie viel Volumen zwischen oberstem Geschoss und Dachhaut noch hinzukommt – bei den vielfältigen Dachformen der Manufaktur-Altbauten kein Nebenaspekt.
Der beabsichtigte Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Gebühr des Amts 60 verlangt nicht zwingend dieselbe Dokumentationstiefe wie eine für Bewertung oder Finanzierung – das klären wir vorab.

Kubaturberechnung in Offenbach am Main – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau

Der ermittelte Brutto-Rauminhalt fließt zusammen mit dem amtlichen Rohbauwert in die Rohbausumme ein, auf deren Grundlage das Amt 60 die Gebühr für das verfahrenspflichtige Vorhaben berechnet.

Neubauzeile im Hafenquartier

Die aufgelockerte, mehrere Wohneinheiten umfassende Bauweise ergibt ein anderes Verhältnis von Bruttorauminhalt zu Grundstücksfläche als ein kompaktes Werkgebäude der Manufakturzeit auf vergleichbarer Fläche.

Umbau eines ehemaligen Werkgebäudes zu Wohnraum

Solange nur umgebaut, aber noch nicht vermietet oder verkauft wird, bleibt die Kubatur eine reine Bauwerksfläche nach DIN 277 – die für Miet- oder Kaufvertrag maßgebliche Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung wird erst danach gesondert ermittelt.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Offenbach am Main

In vier Schritten vom Bestand zur belastbaren Zahl:

Verfügbare Unterlagen sichten
Die Bauakte des Amts 60 oder ein vorhandenes Aufmaß bilden, wo vorhanden, den Ausgangspunkt für alle Geschosse.
Lücken schließen
Fehlende oder veraltete Maße werden vor Ort nachgemessen, statt sie zu schätzen.
Nach DIN 277 rechnen
BRI und BGF entstehen getrennt je Geschoss, mit gesonderter Behandlung von Dachschrägen und Nebenräumen.
Ergebnis für den Verwendungszweck aufbereiten
Je nachdem, ob am Ende die Behördengebühr, eine Bewertung oder eine Finanzierung im Vordergrund steht, wird die Dokumentation entsprechend zugeschnitten und dem Amt 60 oder der anfragenden Stelle übergeben.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Offenbach beeinflusst

Vier Stellschrauben bestimmen den Rechenaufwand:

Verfügbarkeit brauchbarer Vorunterlagen
Eine passende, aktuelle Bauakte spart einen kompletten Vor-Ort-Termin; fehlt sie oder weicht der Bestand ab, wird nachgemessen.
Geschosszahl inklusive Keller und Dachraum
Jede zusätzliche Ebene bedeutet einen eigenen Erfassungs- und Rechenschritt.
Form des Dachabschlusses
Gauben, Erker und mehrfach geknickte Dachflächen bei Manufaktur-Altbauten verlangen mehr Sorgfalt als ein durchgängiges Satteldach über einer Neubauzeile.
Angestrebter Verwendungszweck
Die Dokumentationstiefe für eine Behördengebühr unterscheidet sich von der für eine Bewertung oder Finanzierung.