Aufteilungspläne in Offenbach am Main — bemaßt aus einem Archiv, das den Krieg fast unbeschadet überstand

Q: Reicht eine erhaltene Bauakte automatisch für den Aufteilungsplan aus?

Nicht automatisch. Die Akte zeigt den Planungsstand zum Zeitpunkt der damaligen Genehmigung. Wurde das Gebäude seither umgebaut oder geteilt, muss der heutige Bestand zusätzlich geprüft und gegebenenfalls nachgemessen werden.

Q: Was mache ich, wenn ausnahmsweise doch keine Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst prüfen, ob eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist?

Nein, beide Fragen sind unabhängig voneinander. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt; die frühere Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB ist zudem seit Anfang 2026 landesweit ausgelaufen.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss für den Aufteilungsplan ergänzt werden.

Q: Wo bewahrt das Amt 60 die Bauakten für Offenbacher Gebäude auf?

Im städtischen Bauaktenarchiv, angesiedelt beim Bauaufsichtsamt im Stadthaus, Berliner Straße 60 – derselben Adresse, unter der auch das Vermessungsamt der Stadt erreichbar ist.

Q: Wie lange dauert die Erstellung eines Aufteilungsplans in Offenbach?

Liegt eine aktuelle, verwertbare Bauakte vor, geht es zügig. Muss zusätzlich vor Ort vermessen werden, weil sich der Bestand seit der Ursprungsplanung verändert hat, verlängert sich die Bearbeitungszeit um den nötigen Termin und die anschließende Auswertung.

Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. Was ihn in Offenbach am Main oft leichter macht als in vergleichbar getroffenen Nachbarstädten, ist eine Besonderheit der Quellenlage: Die Stadt weist selbst darauf hin, dass ihr Bauaktenarchiv vom Zweiten Weltkrieg nur wenig betroffen war und bis in die späten 1890er-Jahre zurückreicht – obwohl die Innenstadt beim schwersten Luftangriff am 18. März 1944 fast vollständig zerstört wurde und die Stadt insgesamt zu rund 40 Prozent in Trümmern lag. Archiv und Bausubstanz teilten also nicht dasselbe Schicksal. Wer sich auf die historische Akte verlässt, sollte trotzdem prüfen, ob der heutige Bestand nach Jahrzehnten mit Wiederaufbau, Teilungen und Umbauten überhaupt noch dem damaligen Planstand entspricht.

Aufteilungspläne in Offenbach am Main kurz und kompakt

Das Bauaktenarchiv des Amts 60 war vom Zweiten Weltkrieg nach Angaben der Stadt nur wenig betroffen und reicht bis in die späten 1890er-Jahre zurück – trotz einer zu rund 40 Prozent zerstörten Stadt.
Auffindbare Bauakten ersetzen nicht die Prüfung des heutigen Bestands: Nach dem Wiederaufbau wurden viele Gebäude in den folgenden Jahrzehnten mehrfach umgebaut, geteilt oder um Nebenräume erweitert.
Fehlt ausnahmsweise doch eine verwertbare Bauakte oder weicht der Bestand erkennbar ab, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlenden oder überholten Angaben vollständig.
Unabhängig von der Quelle gilt dieselbe Anforderung wie überall: durchgehende Nummerierung je Einheit und eindeutige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Wann Sie in Offenbach einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts 60, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die seit dem Auslaufen der hessischen Umwandlungsverordnung Ende 2025 in Offenbach ohne zusätzliche Genehmigung auskommt, den bemaßten Aufteilungsplan aber weiterhin voraussetzt.
Bei Neubauten im Hafenquartier entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Ein seltener Fall: erhaltenes Archiv trotz zerstörter Stadt

Nach Angaben der Stadt Offenbach blieb das städtische Bauaktenarchiv vom Zweiten Weltkrieg weitgehend verschont, obwohl die Innenstadt selbst beim Luftangriff vom 18. März 1944 fast vollständig zerstört wurde und weitere Angriffe bis Anfang 1945 folgten – am Ende lag die Stadt zu rund 40 Prozent in Trümmern. Für viele Offenbacher Altbauten lässt sich deshalb eine historische Bauakte finden, wo in stärker betroffenen Archiven anderer Städte oft nur eine Lücke bliebe. Das ersetzt aber nicht die Prüfung, ob der heutige Bestand dem historischen Plan noch entspricht: Wiederaufbau, spätere Wohnungsteilungen und nachträgliche Umbauten haben viele Gebäude seither verändert. Für den Aufteilungsplan bedeutet das in der Praxis: Die Akte ist der naheliegende erste Schritt, der Abgleich mit dem tatsächlichen Bestand der notwendige zweite.

Woher Ihr Offenbacher Aufteilungsplan stammt

Je nach Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus dem Bauaktenarchiv des Amts 60

Dank der weitgehend erhaltenen Bestände lässt sich für viele Offenbacher Gebäude eine historische Akte finden – die Maße müssen dann um die Einheiten-Nummerierung ergänzt und gegen den heutigen Zustand geprüft werden.

Aus vorhandenen Bestandsplänen

Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß oder einer vorherigen Teilungserklärung verkürzen die Erstellung erheblich.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom historischen Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg, wenn ein Gebäude im Lauf der Zeit mehrfach verändert wurde.

Welche Unterlagen für Ihren Offenbacher Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakte mit Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht beim Amt 60 wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt.
Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Offenbach am Main – Beispiele aus der Praxis

Wohnhaus der Lederindustrie mit erhaltener Bauakte

Die Bauakte von 1908 ist beim Amt 60 vollständig erhalten. Da das Gebäude in den 1960er-Jahren geteilt wurde, wird der historische Plan vor der Nummerierung mit dem heutigen Bestand abgeglichen.

Nachkriegsbau ohne größere Umbauten

Die Bauakte ist vollständig und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne erneute Vermessung.

Neubau im Hafenquartier

Die Genehmigungsplanung liegt bereits digital und vollständig vor. Der Aufteilungsplan entsteht direkt daraus, ergänzt um die Nummerierung der einzelnen Wohnungen.

Gemischt genutztes Gebäude mit Wohnung und Werkstattfläche

Die historische Akte zeigt zwar die ursprüngliche Aufteilung, nicht aber eine zwischenzeitlich vorgenommene Grenzverschiebung zwischen Wohnung und Werkstatt – hier wird der betroffene Bereich vor Ort nachgemessen, bevor die Einheiten nummeriert werden.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Offenbach am Main

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Offenbach liegt das Gewicht auf dem Abgleich zwischen historischer Akte und heutigem Bestand:

Bauakte beim Amt 60 prüfen
Dank der weitgehend erhaltenen Bestände oft erfolgreich, auch für Gebäude aus der Zeit vor 1900.
Datengrundlage festlegen
Zeigt die Akte erkennbar einen überholten Zustand, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ergänzung oder Ersatz.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
Plan für Amt 60 und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Offenbach beeinflusst

In Offenbach entscheidet vor allem der Abgleich zwischen Akte und heutigem Bestand über den Aufwand:

Übereinstimmung von Akte und heutigem Bestand
Eine vorhandene Akte ist der günstigste Ausgangspunkt – wie viel Aufwand danach noch entsteht, hängt davon ab, wie stark sich das Gebäude seither verändert hat.
Zahl nachträglicher Umbauten
Jede zusätzliche Umbaugeneration seit der Ursprungsplanung erhöht den Abgleichs- und Erfassungsaufwand.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.