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Seit der Digitalisierung der NBauO-Verfahren führt der elektronische Weg zur unteren Bauaufsichtsbehörde in Niedersachsen konsequent über eine einzige Person: Nach § 67 NBauO reicht die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser den Bauantrag samt Bauvorlagen ein – im Auftrag und mit Vollmacht der Bauherrschaft, die darüber zu unterrichten ist. Elektronisch einreichen darf dabei ausschließlich, wer über ein eigenes Benutzerkonto nach § 3a NBauO verfügt, technisch umgesetzt über die bundesweite Nutzerkonto-Infrastruktur bundID; einen eigenen digitalen Zugang der Bauherrin oder des Bauherrn zur Bauaufsichtsbehörde sieht das Gesetz dagegen nicht vor. Dieselbe Bindung an das Konto der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers gilt ausweislich § 67 NBauO auch für benachbarte Verfahren: für Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen nach § 66 NBauO ebenso wie für Mitteilungen genehmigungsfreier Baumaßnahmen nach § 62 NBauO. Damit bündelt sich die gesamte digitale Kommunikation mit der Bauaufsicht technisch in einem einzigen, klar zurechenbaren Konto – unabhängig davon, welche Verfahrensstufe im Einzelfall greift. Für die Praxis heißt das: Ohne eine Entwurfsverfasserin oder einen Entwurfsverfasser mit eigenem bundID-Konto kommt in Niedersachsen kein Bauantrag mehr elektronisch bei der Behörde an – die Vollmacht ist damit keine Formalie am Rand, sondern die eigentliche Zugangsvoraussetzung zum Verfahren.

Ob eine Nutzungsänderung in Niedersachsen überhaupt ein Verfahren durchläuft, entscheidet der Vergleichsmaßstab des § 60 Abs. 2 NBauO – doch selbst eine danach verfahrensfreie Umnutzung zu Wohnzwecken macht aus einem Raum noch keine Wohnung im Rechtssinn. Das entscheidet ein zweiter, inhaltlicher Maßstab: § 44 NBauO legt fest, welche baulichen Mindestmerkmale ein Raum braucht, um als Wohnung zu gelten. Nach Absatz 1 muss die neue Wohnung baulich gegen andere Wohnungen und sonstige Räume abgeschlossen sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenraum, einem Vorraum oder einem Flur aus haben – ein durchgestecktes Großraumbüro oder eine offene Hofscheune erfüllen das selten ohne bauliche Eingriffe. Hinzu kommt eine eigene Küche oder Kochnische je Wohnung, fensterlos nur bei ausreichender Lüftung, sowie ein Abstellraum; in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen zusätzlich ein leicht erreichbarer Platz für Rollatoren, Kinderwagen und Fahrräder, den die Durchführungsverordnung zur NBauO auf mindestens sechs Quadratmeter je Wohnung beziffert. Wer ein leerstehendes Ladenlokal, ein Büro oder eine ausgediente Hofstelle zu Wohnraum umnutzen will, beantwortet damit zwei getrennte Fragen: Löst die neue Nutzung nach § 60 Abs. 2 NBauO überhaupt ein Verfahren aus – und erfüllt der Raum, unabhängig davon, die eigenständigen Substanzanforderungen des § 44 NBauO an eine Wohnung.

Die Wohnflächenverordnung ist Bundesrecht und gilt in Niedersachsen wortgleich wie in jedem anderen Land – sie entscheidet nur, mit welchem Anteil eine bereits als Wohnraum anerkannte Fläche in die Summe eingeht. Ob ein Raum diese Anerkennung überhaupt verdient, regelt ein eigenständiges, tatsächlich niedersächsisches Gesetz: § 43 NBauO verlangt für Aufenthaltsräume eine für ihre Nutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 Metern über mindestens zwei Dritteln dieser Grundfläche; Raumteile mit weniger als 1,50 Metern lichter Höhe zählen dabei von vornherein nicht mit. Für Aufenthaltsräume im Dachraum des obersten Geschosses genügt nach § 43 Abs. 2 NBauO eine lichte Höhe von 2,20 Metern über mindestens der Hälfte der Grundfläche – ausdrücklich auch dann, wenn die Grundfläche überwiegend unter Dachschrägen liegt. Diese Zwei-Drittel- beziehungsweise Hälfte-Schwelle ist ein anderer Maßstab als die Höhenzonen der Wohnflächenverordnung, die je Raumteil zwischen vollem, hälftigem und keinem Ansatz unterscheidet: § 43 NBauO entscheidet vorab, ob ein Raum überhaupt als Aufenthaltsraum – und damit als anrechenbarer Wohnraum – gelten darf, die Wohnflächenverordnung erst danach, mit welchem Faktor er in die Summe eingeht. Gerade bei niedrigen Drempeln oder nachträglich ausgebauten Dachgeschossen im niedersächsischen Bestand kann eine Fläche die Zonengrenze der Wohnflächenverordnung technisch erreichen und trotzdem an der bauordnungsrechtlichen Zwei-Drittel-Grenze des § 43 NBauO scheitern.

Dass Niedersachsen für die amtliche Gebäudeeinmessung im ganzen Land dieselbe Art von Behörde vorfindet, ist selbst das Ergebnis einer Verwaltungsreform – und eine bemerkenswerte Parallele zur Bauaufsicht. Zum 1. Januar 2005, im selben Zug, in dem die vier Bezirksregierungen aufgelöst wurden, fasste das Land seine bis dahin 24 eigenständigen Vermessungs- und Katasterämter zu 14 neuen Behörden für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften zusammen. Zum 1. Januar 2011 folgte die nächste Verdichtungsstufe: Die 14 Behörden gingen in neun Regionaldirektionen des neu gebildeten Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) auf, das seither als einzige Landesbehörde das amtliche Vermessungswesen nach § 6 NVermG für ganz Niedersachsen führt. Während die Bauaufsicht 2005 an die Landkreise und kreisfreien Städte abgegeben wurde, wanderte das Liegenschaftskataster damit in die entgegengesetzte Richtung: hin zu einer einzigen, landesweit einheitlichen Behörde mit regionalen Außenstellen – anders als in Ländern mit kommunalisiertem Kataster, wo jeder Kreis eine eigene Katasterbehörde unterhält. Für Bauherrinnen und Bauherren in Niedersachsen bedeutet das: Unabhängig davon, ob das Aufmaß ein Bestandsgebäude in einer Großstadt oder eine Hofstelle im ländlichen Raum betrifft, ist für die amtliche Einmessung stets dieselbe Landesbehörde zuständig, lediglich mit wechselnder Regionaldirektion vor Ort.