Planprofi24 in Oranienburg

Wer in Oranienburg baut, könnte annehmen, die Kreisstadt entscheide auch selbst über den Bauantrag. Das ist nicht der Fall. Zuständige untere Bauaufsichtsbehörde ist der Fachbereich Bauordnung und Kataster des Landkreises Oberhavel mit Sitz in der Adolf-Dechert-Straße 1 – und dieser Sitz liegt tatsächlich in Oranienburg selbst, weil die Stadt zugleich Verwaltungssitz des Kreises ist. Wer hier baut, muss also, anders als in vielen Brandenburger Gemeinden, nicht in eine Nachbarstadt pendeln, spricht aber trotzdem nicht mit der Stadtverwaltung, sondern mit dem Kreis. Innerhalb des Fachbereichs wird zudem unterschieden: Regelbauten – Wohn- und Geschäftsgebäude sowie Wohngebäude mit Nebenanlagen – laufen über andere Zuständigkeiten als Sonderbauten wie Gewerbe-, Schul- oder Krankenhausbauten.

Die Stadt Oranienburg selbst bleibt im Verfahren präsent, allerdings mit begrenzter Rolle. Ihr Stadtplanungsamt erteilt auf Anfrage eine bauplanungsrechtliche Auskunft – eine erste, ausdrücklich unverbindliche Einschätzung zur Bebaubarkeit eines Grundstücks. Rechtlich verbindlich wird eine Aussage erst mit dem Bauvorbescheid nach § 75 BbgBO, den ausschließlich der Landkreis erteilt, ebenso wie die Baugenehmigung selbst. Für die Bauleitplanung – Flächennutzungsplan, Bebauungspläne, das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB – bleibt dagegen die Stadt zuständig. Ein Oranienburger Vorhaben hat es damit, anders als es die räumliche Nähe vermuten lässt, mit zwei rechtlich getrennten Verwaltungen zu tun, die lediglich denselben Ort teilen. Auch das Amtsgericht Oranienburg als Grundbuchamt sitzt, anders als in vielen Nachbarkreisen, direkt in der Stadt.

Rechtsgrundlage für Bauvorhaben ist landesweit die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), die derzeit zwischen verfahrensfreien Vorhaben (§ 61), dem Bauanzeigeverfahren (§ 62), dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (§ 63) und dem regulären Baugenehmigungsverfahren (§ 64) unterscheidet. Mit dem vierten Gesetz zur Änderung der BbgBO, verkündet am 29. Juni 2026 und größtenteils am Folgetag in Kraft getreten, wurde diese Grundstruktur bereits angepasst: Der neue § 51a erleichtert Umbauten, Anbauten, Dachgeschossausbauten und Nutzungsänderungen im Bestand, und Bauanträge sind seither grundsätzlich elektronisch einzureichen. Zum 1. Januar 2027 folgt der zweite, größere Schritt: Eine Genehmigungsfreistellung löst das Bauanzeigeverfahren ab, das vereinfachte Verfahren wird zum Regelweg für alles außer Sonderbauten, und die Geltungsdauer von Baugenehmigungen und Bauvorbescheiden wird auf sieben Jahre verlängert.

Eine Besonderheit, die in kaum einer anderen Bauordnung der Region eine vergleichbare praktische Rolle spielt, kommt in Oranienburg zur BbgBO hinzu: die Kampfmittelfreiheit. Als Standort der Auer-Werke und der Heinkel-Flugzeugwerke war die Stadt im Zweiten Weltkrieg Ziel wiederholter alliierter Luftangriffe, allein am 15. Februar 1945 mit rund 5.000 Bomben in einem einzigen Angriff. Nach Behördenschätzungen liegen im Stadtgebiet noch heute etwa 270 Blindgänger im Boden. Die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises erteilt Baugenehmigungen in belasteten Bereichen deshalb regelmäßig erst nach Vorlage einer Kampfmittelfreiheitsbescheinigung oder mit der Auflage, sie vor Baubeginn nachzureichen. Ausgestellt wird sie entweder vom Kampfmittelbeseitigungsdienst der Polizei Brandenburg oder von einer durch die Bauherrschaft beauftragten Fachfirma; die Prüfung ist gebührenpflichtig. Wer diesen Schritt erst nach Abschluss der Planung angeht, riskiert genau die Zeit, die er sich bei Aufmaß und Zeichnung erspart hat.

Innerhalb der historischen Innenstadt kommt eine dritte Ebene hinzu. Für die barocke Altstadt westlich der Havel und die im 18. und 19. Jahrhundert gewachsene Mittelstadt gilt die eingangs genannte Erhaltungssatzung von 1994, erweitert 2006 um das ehemalige Kasernenareal. Innerhalb dieses Bereichs sind bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig, auch wenn das einzelne Gebäude selbst nicht in der Denkmalliste steht – geprüft wird die Wirkung auf das Ortsbild als Ganzes. Für Vorhaben rund um Schlossplatz, Havelufer und die angrenzenden Straßenzüge bedeutet das eine zusätzliche Abstimmung, die bei einem Neubaugebiet am Stadtrand entfällt.