Aufteilungspläne in Oranienburg — bemaßt, nummeriert und prüffähig
Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Seite der Teilungserklärung: Er zeigt, welcher Raum zu welcher Einheit gehört, wo Sondereigentum endet und Gemeinschaftseigentum beginnt, und trägt die durchlaufende Nummerierung, mit der Grundbuchamt und Bauaufsichtsbehörde arbeiten. Ohne einen prüffähigen Aufteilungsplan bewegt sich weder die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch der Grundbucheintrag.
In Oranienburg entstehen solche Pläne aus zwei sehr unterschiedlichen Ausgangslagen. Häufig geht es um ältere Mehrfamilienhäuser in der Kernstadt oder der historischen Mittelstadt, deren Grundrisse über Jahrzehnte hinweg leicht verändert wurden, ohne dass eine neue Zeichnung entstand. Ebenso häufig geht es um neu entstehende Wohnanlagen, etwa im wachsenden Ortsteil Malz, die von vornherein als Eigentumswohnungen geplant und aufgeteilt werden.
Wir erstellen Aufteilungspläne aus einem eigenen Aufmaß oder aus geprüften Bauplänen — mit der Nummerierung und Kennzeichnung, die der Landkreis Oberhavel für die Abgeschlossenheitsprüfung verlangt.
Wann ein Aufteilungsplan gebraucht wird
Der Aufteilungsplan ist immer dann Pflicht, wenn aus einem Gebäude rechtlich mehrere Einheiten werden sollen:
- Bei jeder Ersteinräumung von Wohnungseigentum nach § 3 oder § 8 WEG.
- Bei nachträglicher Aufteilung eines bislang ungeteilten Mehrfamilienhauses.
- Bei Neubauprojekten, die von Beginn an als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen.
- Bei Änderung einer bestehenden Teilungserklärung, wenn sich der Zuschnitt der Einheiten ändert.
- Als Anlage zum Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Landkreis Oberhavel.
Ein Aufteilungsplan lebt davon, dass er den tatsächlichen Zustand des Gebäudes korrekt abbildet — jede Abweichung zwischen Plan und Wirklichkeit gefährdet später die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Bei Neubauten in Ortsteilen wie Malz ist das unproblematisch, weil Planung und Ausführung eng beieinanderliegen und der Plan direkt aus den Bauunterlagen abgeleitet werden kann. Anders im Bestand der Kernstadt und der historischen Mittelstadt: Dort wurden Grundrisse über Generationen verändert, Wände versetzt, Zugänge verlegt, ohne dass jede dieser Änderungen in einer neuen Zeichnung landete. Ein Aufteilungsplan, der sich auf einen solchen Altplan stützt, bildet oft nicht mehr ab, was tatsächlich vor Ort steht — mit der Folge, dass die Bauaufsichtsbehörde bei der Abgeschlossenheitsprüfung Widersprüche findet und der Plan nachgebessert werden muss. Innerhalb der Erhaltungssatzung der Innenstadt kommt hinzu, dass eine Aufteilung mitunter neue, außen sichtbare Zugänge erfordert, etwa einen zusätzlichen Hauseingang für eine bislang nur intern erschlossene Einheit — auch das gehört, wo es zutrifft, in den Plan und die Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde. In beiden Fällen gilt derselbe Grundsatz: Der Plan ist erst dann prüffähig, wenn er den tatsächlichen Bauzustand zeigt, nicht den Zustand, der einmal genehmigt oder ursprünglich geplant war — und genau diese Differenz klärt sich zuverlässig nur mit einem aktuellen Aufmaß, nicht mit einer bloßen Übernahme älterer Unterlagen.
Wie der Aufteilungsplan entsteht
Der Weg richtet sich nach der vorhandenen Grundlage:
Aus eigenem Aufmaß erstellt
Alle Geschosse werden vor Ort vermessen und der Plan von Grund auf neu gezeichnet — der Regelfall im älteren Bestand.
Aus geprüftem Bauplan abgeleitet
Bei Neubauten wird der vorhandene Plan gegen die Ausführung geprüft und in die für die Teilung nötige Nummerierung überführt.
Mit ergänzenden Schnitten
Bei Einheiten über zwei Ebenen, etwa Maisonettewohnungen, werden zusätzliche Schnitte für die Abgeschlossenheitsprüfung erstellt.
Mit Freiflächenplan
Wo Sondernutzungsrechte an Garten- oder Stellplatzflächen vergeben werden, ergänzt ein Freiflächenplan den Aufteilungsplan.
Was wir benötigen und was Sie erhalten
Der Aufwand hängt von der Ausgangslage und der Zahl der Einheiten ab:
- Vorhandene Pläne oder Zugang zum Gebäude
Ein Altplan hilft bei der Orientierung, ein Ortstermin zur Kontrolle ist im Bestand aber meist unumgänglich.
- Vorgesehene Aufteilung der Einheiten
Welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen, klären wir gemeinsam mit Ihnen oder dem beauftragten Notariat.
- Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung
Als Ergebnis, geschossweise gegliedert, mit klarer Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Freiflächenplan bei Sondernutzungsrechten
Ergänzend, wo Garten- oder Stellplatzflächen einzelnen Einheiten zugewiesen werden sollen.
- Abstimmung mit dem Notariat
Der fertige Plan wird als Anlage zur Teilungserklärung übergeben, die rechtliche Ausgestaltung bleibt beim Notariat.
Typische Oranienburger Aufteilungspläne
Mehrfamilienhaus in der historischen Mittelstadt
Der Altplan bildet zwei zwischenzeitlich zusammengelegte Wohnungen nicht mehr ab. Der neue Aufteilungsplan zeigt den heutigen Zustand.
Neubauprojekt im Ortsteil Malz
Der Aufteilungsplan wird parallel zur Bauausführung erstellt, sodass er unmittelbar nach Fertigstellung eingereicht werden kann.
Maisonettewohnung über zwei Geschosse
Grundriss und ergänzender Schnitt zusammen zeigen, wie die Einheit über beide Ebenen zusammengehört.
Zweifamilienhaus mit Gartenaufteilung
Ein Freiflächenplan ergänzt den Aufteilungsplan, um Sondernutzungsrechte an Garten und Stellplätzen eindeutig zuzuordnen.
Vom Aufmaß zum prüffähigen Plan
Vier Schritte bis zur fertigen Anlage:
- Aufteilung klären
Gemeinsam mit Ihnen oder dem Notariat legen wir fest, welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen.
- Bestand aufnehmen oder Plan prüfen
Je nach Fall wird vor Ort gemessen oder ein vorhandener Bauplan gegen die Ausführung kontrolliert.
- Plan zeichnen und nummerieren
Durchgehende Nummerierung, klare Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Aufteilungsplan digital, einsetzbar für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans bestimmt
Vier Faktoren erklären, warum der Umfang variiert:
- Zahl der Einheiten
Jede zusätzliche Einheit bedeutet eigene Flächenzuordnung, eigene Nummerierung und eigene Prüfung.
- Verfügbarkeit vorhandener Pläne
Ein aktueller, geprüfter Plan verkürzt die Arbeit deutlich. Im Kernstadt-Altbau fehlt er häufig oder ist überholt.
- Komplexität der Grundrisstrennung
Maisonettewohnungen und Einheiten mit gemeinsam genutzten Zugängen verlangen zusätzliche Schnitte und sorgfältigere Abgrenzung.
- Umfang der Freiflächenregelung
Sondernutzungsrechte an Garten- und Stellplatzflächen sind ein eigener, zusätzlicher Planungsschritt.
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