Bauantrag in Oranienburg — der Landkreis entscheidet, auch wenn er im selben Haus sitzt
Oranienburg ist Kreisstadt des Landkreises Oberhavel, hat ein eigenes Rathaus und ein eigenes Stadtplanungsamt. Über den Bauantrag entscheidet trotzdem nicht die Stadt, sondern der Landkreis: Zuständig ist der Fachbereich Bauordnung und Kataster mit Sitz in der Adolf-Dechert-Straße 1 — der zufällig ebenfalls in Oranienburg liegt, weil die Stadt Verwaltungssitz des Kreises ist. Wer hier baut, muss also anders als in manchen Nachbarstädten nicht in eine andere Kommune pendeln, spricht aber trotzdem mit einer eigenständigen Behörde, nicht mit der Stadtverwaltung.
Zu dieser organisatorischen Besonderheit kommt eine zweite, die Oranienburg von den meisten Städten der Region unterscheidet: Als ehemaliger Standort von Rüstungsbetrieben wurde die Stadt im Zweiten Weltkrieg schwer bombardiert, und nach Behördenschätzungen liegen noch heute mehrere Hundert Bombenblindgänger im Stadtgebiet. Vor vielen Bauvorhaben steht deshalb die Frage der Kampfmittelfreiheit, bevor überhaupt über die eigentliche Bauvorlage gesprochen wird.
Drittens steckt die Brandenburgische Bauordnung selbst mitten in einem Umbau: Ein Teil der Neuerungen gilt bereits seit Sommer 2026, der größere Teil greift zum 1. Januar 2027. Wer heute plant und im nächsten Jahr einreicht, sollte wissen, in welchem der beiden Systeme sein Vorhaben landet.
Welche Oranienburger Vorhaben ein Verfahren auslösen
Sobald sich Kubatur, Höhe oder Zweck eines Gebäudes ändern, ist die Bauaufsicht im Spiel. Typische Auslöser im hiesigen Bestand:
- Anbauten und Dachgeschossausbauten an Einfamilienhäusern in den Ortsteilen.
- Fassadenänderungen an Gebäuden innerhalb der Erhaltungssatzung der Innenstadt.
- Neubauten auf noch unbebauten Flächen, etwa in wachsenden Ortsteilen wie Malz.
- Kellerneubauten oder Unterkellerungen auf Grundstücken in der Havelniederung.
- Die Umwandlung ehemals gewerblich genutzter Flächen in Wohnraum.
- Aufstockungen, die die Höhenentwicklung eines bestehenden Gebäudes verändern.
In den meisten Städten beginnt ein Bauvorhaben mit der Frage nach dem Verfahren. In Oranienburg steht häufig eine andere Frage davor: die nach der Kampfmittelfreiheit. Als Standort der Auer-Werke und der Heinkel-Flugzeugwerke war die Stadt im Zweiten Weltkrieg Ziel wiederholter alliierter Luftangriffe, allein am 15. Februar 1945 mit rund 5.000 Bomben in einem einzigen Angriff. Nach Behördenschätzungen liegen im Stadtgebiet noch heute etwa 270 Blindgänger im Boden. Die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises erteilt Baugenehmigungen in belasteten Bereichen deshalb regelmäßig erst nach Vorlage einer Kampfmittelfreiheitsbescheinigung oder mit der Auflage, sie vor Baubeginn nachzureichen. Ausgestellt wird sie entweder vom Kampfmittelbeseitigungsdienst der Polizei Brandenburg oder von einer durch die Bauherrschaft beauftragten Fachfirma. Wer diesen Schritt erst nach Abschluss der Planung angeht, riskiert genau die Zeit, die er sich bei Zeichnung und Antragstellung erspart hat — deshalb lohnt sich die Anfrage bei der Bauaufsicht möglichst früh, parallel zur ersten Entwurfsplanung. Innerhalb der historischen Innenstadt kommt zusätzlich die Erhaltungssatzung ins Spiel, die für die barocke Altstadt und die historische Mittelstadt bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig macht, selbst wenn das Gebäude selbst kein Einzeldenkmal ist.
Die Verfahrenswege der Brandenburgischen Bauordnung
Bis zum Jahreswechsel gilt die folgende Einteilung, geregelt in den §§ 61 bis 64 BbgBO:
Verfahrensfrei nach § 61
Kleinere Vorhaben, für die weder Antrag noch Anzeige nötig sind. Das materielle Baurecht gilt trotzdem, ebenso die Pflicht zur Kampfmittelfreiheit, wo sie greift.
Bauanzeigeverfahren nach § 62
Offen für Errichtung und Änderung von Wohngebäuden geringer Höhe, sofern ein rechtswirksamer Bebauungsplan gilt. Zum 1. Januar 2027 wird dieser Weg durch eine Genehmigungsfreistellung abgelöst.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63
Dieselbe Planbindung, erweitert auf Wohngebäude geringer und mittlerer Höhe. Ab 2027 soll dieser Weg für alle Vorhaben außer Sonderbauten gelten.
Baugenehmigungsverfahren nach § 64
Der Auffangweg für alles Übrige, insbesondere für Sonderbauten wie Gewerbe-, Schul- oder Krankenhausbauten, die im Landkreis gesondert bearbeitet werden.
Was in die Bauvorlagen gehört
Der Umfang richtet sich nach der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung. Für ein Wohnbauvorhaben in Oranienburg kommt regelmäßig zusammen:
- Lageplan auf Katastergrundlage
Zeigt das Flurstück, das geplante Vorhaben, die Abstandsflächen und die Anbindung an Straße und Versorgung.
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten
Maßstäblich, durchgehend bemaßt und widerspruchsfrei — innerhalb der Erhaltungssatzung zusätzlich mit Bezug zur Nachbarbebauung.
- Baubeschreibung
Erläutert Nutzung, Bauart und Ausführung in der von der Verordnung vorgegebenen Gliederung.
- Flächen- und Maßberechnungen
Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie, je nach Vorhaben, die Kubatur nach DIN 277.
- Nachweis der Kampfmittelfreiheit
In belasteten Bereichen von der Bauaufsicht verlangt, entweder vor Genehmigung oder als Auflage vor Baubeginn.
- Angaben zum Baugrund
Auf Grundstücken in der Havelniederung gehört die Höhenlage von Gelände und Grundwasser mit in die Planung.
- Bautechnische Nachweise
Standsicherheit und Brandschutz werden je nach Gebäudeklasse verlangt. Diese gesonderte Fachplanung gehört nicht zu unserem Leistungsumfang, wir stimmen unsere Zeichnungen aber darauf ab.
Vier Ausgangslagen aus Oranienburg
Anbau in der historischen Mittelstadt
Die Erhaltungssatzung greift, zusätzlich ist die Kampfmittelfreiheit zu klären — zwei Prüfschritte, die parallel angestoßen werden sollten.
Neubau im Ortsteil Malz
Kein Denkmalbezug, dafür ein Grundstück in einem noch werdenden Quartier — hier steht die reguläre Bauvorlage im Vordergrund.
Kellerneubau auf einem Grundstück in der Havelniederung
Geländeanschluss und Grundwasserstand entscheiden über die Gründung, bevor überhaupt über den Grundriss gesprochen wird.
Dachausbau an einem Einfamilienhaus in einem Ortsteil
Kniestockhöhe und Dachneigung bestimmen die anrechenbare Fläche — Grundlage für Bauvorlage und Wohnflächenberechnung zugleich.
Wie wir Ihren Oranienburger Bauantrag vorbereiten
Mehrere Prüfebenen, eine koordinierte Reihenfolge:
- Lage und Rechtslage klären
Wir prüfen, ob das Grundstück in der Havelniederung, in der Erhaltungssatzung oder in einem unbelasteten Neubaugebiet liegt.
- Kampfmittelfreiheit anstoßen
Wo relevant, wird die Anfrage frühzeitig gestellt, damit sie nicht erst am Ende der Planung zur Verzögerung wird.
- Bestand aufnehmen
Beim Ortstermin entstehen die Maße des Gebäudes, bei Bedarf der Geländeanschluss und, in der Innenstadt, die Fassadenangaben.
- Bauvorlagen zeichnen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten entstehen im eigenen Haus, dazu Baubeschreibung und Berechnungen — alle Teile werden gegeneinander geprüft.
- Elektronisch einreichen und begleiten
Der Antrag geht digital an den Landkreis. Rückfragen der Bauaufsicht beantworten wir aus den Unterlagen heraus.
Woran sich der Aufwand in Oranienburg bemisst
Nicht die Quadratmeter allein bestimmen den Aufwand, sondern diese vier Größen:
- Lage innerhalb der Erhaltungssatzung
Ein Vorhaben in der historischen Innenstadt braucht zusätzliche Abstimmung zur Wirkung auf das Ortsbild.
- Notwendigkeit einer Kampfmittelprüfung
In belasteten Bereichen kommt ein zusätzlicher Verfahrensschritt hinzu, der frühzeitig eingeplant werden sollte.
- Bodenverhältnisse des Grundstücks
Auf Flächen in der Havelniederung erhöht die zusätzliche Geländeaufnahme den Planungsaufwand.
- Zustand der Bestandsunterlagen
Liegen brauchbare Pläne vor, ist die Zeichnung eine Fortschreibung. Fehlen sie, steht ein vollständiges Aufmaß am Anfang.
Alle Leistungen in Oranienburg
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Oranienburg ansehen →
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