Kubaturberechnung in Oranienburg — BRI und BGF für Bestand und Neubau

Q: Was ist der Unterschied zwischen Kubaturberechnung und Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung ermittelt nur die anrechenbare Wohnfläche nach WoFlV. Die Kubaturberechnung erfasst dagegen das gesamte Bauwerk, einschließlich Keller, Konstruktion und nicht bewohnter Bereiche, als Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277.

Q: Wofür brauche ich BRI und BGF konkret?

Häufig für die Gebäudeversicherung, die Wertermittlung bei Verkauf oder Beleihung sowie für die Kostenkalkulation bei Umbau oder Sanierung. Manche Bauvorhaben verlangen die Kubatur auch als Teil der Bauvorlage.

Q: Warum reicht mein alter Bauplan für die Berechnung nicht aus?

Weil er den heutigen Zustand oft nicht mehr korrekt abbildet, besonders bei Gebäuden im Oranienburger Altbaubestand, die über Jahrzehnte durch Anbauten, Unterkellerung oder Dachausbau verändert wurden.

Q: Muss ich bei einem Neubau die Kubatur wirklich noch einmal berechnen lassen?

Für eine unabhängige Versicherungs- oder Bewertungsunterlage ist das sinnvoll, weil der ursprüngliche Bauplan die Kubatur nicht immer in der für DIN 277 vorgesehenen Systematik ausweist.

Q: Wie lange dauert die Ermittlung von BRI und BGF?

Liegt ein verwertbarer Plan vor, ist das Ergebnis meist innerhalb weniger Arbeitstage fertig. Ist zuvor ein Aufmaß nötig, kommt der Ortstermin hinzu, abhängig von Größe und Geschosszahl.

Q: Wird die Kubatur geschossweise ausgewiesen?

Ja, im Berechnungsnachweis wird jedes Geschoss einzeln aufgeführt, bevor die Gesamtsumme gebildet wird — so lässt sich nachvollziehen, welcher Gebäudeteil wie viel zur Kubatur beiträgt.

Q: Zählt ein unausgebauter Dachraum zur Kubatur mit?

Ja, der Bruttorauminhalt erfasst den gesamten umbauten Raum, unabhängig davon, ob ein Bereich als Wohnfläche nutzbar ist. Ein unausgebauter Speicher zählt deshalb voll mit, während er in der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt bleibt.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) sind die Zahlen, mit denen Bausubstanz vergleichbar wird — für die Wertermittlung, die Gebäudeversicherung oder die Kalkulation eines Umbaus. Anders als die Wohnflächenberechnung fragt die Kubaturberechnung nicht danach, was bewohnbar ist, sondern danach, welches Volumen und welche Grundfläche das gesamte Bauwerk tatsächlich einnimmt, einschließlich Kellergeschoss, Dachraum und Konstruktion.

In Oranienburg treffen dabei zwei sehr unterschiedliche Ausgangslagen aufeinander. Im Altbaubestand der Kernstadt und der historischen Mittelstadt sind Gebäude über Generationen erweitert worden, mit Anbauten, ausgebauten Dächern und unterschiedlichen Geschosshöhen, die sich nicht aus einer einzigen Altzeichnung ablesen lassen. In den wachsenden Ortsteilen wie Malz entstehen dagegen Neubauten, deren Kubatur zwar aus den Bauplänen hervorgeht, aber vor einer Wertermittlung oder Versicherung meist noch einmal unabhängig nachgerechnet werden sollte.

Wir ermitteln BRI und BGF nach DIN 277 aus einem eigenen Aufmaß oder aus vorhandenen, geprüften Plänen und liefern eine nachvollziehbare, geschossweise Aufschlüsselung.

Wann eine Kubaturberechnung gebraucht wird

Anders als der Bauantrag ist die Kubaturberechnung selten gesetzlich vorgeschrieben, aber häufig gefordert:

Für die Wertermittlung im Verkaufs- oder Beleihungsfall.
Für die Gebäudeversicherung, die sich häufig am umbauten Raum orientiert.
Für die Kalkulation eines Umbaus oder einer Sanierung.
Als Grundlage für Bauantrag oder Bauvoranfrage bei größeren Vorhaben.
Bei Erbauseinandersetzungen, wenn der Wert eines Gebäudes objektiviert werden muss.

Warum sich Alt- und Neubau in Oranienburg kaum vergleichen lassen

Eine Kubaturberechnung setzt voraus, dass jedes Geschoss und jeder Bauteil eindeutig zugeordnet werden kann — Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes oder unausgebautes Dach. Im Altbaubestand der Oranienburger Kernstadt ist genau das oft die größte Hürde. Gebäude wurden über Generationen erweitert, Keller nachträglich unterkellert oder teilweise verfüllt, Dächer in mehreren Etappen ausgebaut. Eine einzelne historische Zeichnung zeigt in der Regel nur einen Zwischenstand dieser Entwicklung, nicht den heutigen. Für eine belastbare BRI- und BGF-Berechnung führt deshalb kaum ein Weg am eigenen Aufmaß vorbei, bei dem jede Geschosshöhe, jeder Vorsprung und jede Dachschräge einzeln erfasst wird. In den wachsenden Ortsteilen, allen voran im Neubaugebiet Malz, liegt der Fall anders: Hier existieren aktuelle Baupläne, aus denen sich Volumen und Fläche grundsätzlich ableiten lassen. Für eine unabhängige Wertermittlung oder eine Versicherungsunterlage reicht der reine Bauplan aber oft nicht, weil er die Kubatur nicht in der für DIN 277 vorgesehenen Systematik ausweist. Eine eigenständige Nachrechnung schafft hier die Vergleichbarkeit, die eine Bank oder ein Versicherer verlangt — unabhängig davon, ob es sich um einen jungen oder einen jahrzehntealten Baukörper handelt. Wer beide Bestände miteinander vergleicht, sieht schnell: Der Rechenweg nach DIN 277 ist überall derselbe, nur der Rechercheaufwand davor unterscheidet sich grundlegend.

Wie die Kubatur ermittelt wird

Der methodische Weg richtet sich nach der vorhandenen Grundlage:

Berechnung nach eigenem Aufmaß

Alle Geschosse werden vor Ort erfasst und nach DIN 277 in Grundflächen und Rauminhalt umgerechnet — der Regelfall im Altbau.

Berechnung aus geprüftem Bestandsplan

Liegt ein aktueller, verlässlicher Plan vor, wird die Kubatur direkt daraus abgeleitet und rechnerisch geprüft.

Nachrechnung bei Neubauten

Auch bei vorhandenen Bauplänen aus Neubaugebieten wird die Kubatur eigenständig nach DIN 277 systematisiert.

Berechnung für Teilbereiche

Bei Anbauten oder Aufstockungen wird nur der veränderte Gebäudeteil neu berechnet und mit dem Bestand zusammengeführt.

Was wir benötigen und was Sie erhalten

Der Aufwand hängt von der vorhandenen Grundlage ab:

Vorhandene Pläne, auch ältere
Selbst ein unvollständiger Altplan hilft bei der Orientierung, ersetzt im Zweifel aber kein eigenes Aufmaß.
Zugang zu allen Geschossen
Einschließlich Keller und Dachraum, auch wenn diese nicht als Wohnfläche genutzt werden.
Angaben zu Umbauten
Nachträgliche Unterkellerung, Dachausbau oder Anbauten verändern die Kubatur und müssen erfasst werden.
Berechnungsnachweis als Ergebnis
Nach DIN 277 gegliedert, geschossweise aufgeschlüsselt, mit BRI und BGF getrennt ausgewiesen.
Bemaßte Pläne auf Wunsch
Aus derselben Aufnahme abgeleitet, als zusätzliche Grundlage für Bauantrag oder weitere Planung.

Typische Oranienburger Ausgangslagen

Altbau in der historischen Mittelstadt vor dem Verkauf

Keller und Dachraum wurden über Jahrzehnte verändert. Erst das Aufmaß liefert eine belastbare Kubatur für die Wertermittlung.

Neubau im Ortsteil Malz für die Gebäudeversicherung

Der Bauplan liegt vor, die Kubatur wird für die Versicherungsunterlage unabhängig nach DIN 277 nachgerechnet.

Anbau an ein Einfamilienhaus in einem Ortsteil

Nur der neue Gebäudeteil wird berechnet und mit der bestehenden Kubatur zu einer Gesamtzahl zusammengeführt.

Erbauseinandersetzung bei einem älteren Wohnhaus

Die Kubaturberechnung liefert eine objektive Vergleichsgröße, wenn der Wert eines Gebäudes zwischen mehreren Erben aufgeteilt wird.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung

Vier Schritte von der Anfrage bis zum Nachweis:

Ausgangslage prüfen
Wir klären, ob vorhandene Pläne für eine Nachrechnung ausreichen oder ein Aufmaß nötig ist.
Geschosse aufnehmen
Vor Ort werden alle Ebenen erfasst, einschließlich Keller und Dachraum.
Nach DIN 277 berechnen
Bruttogrundfläche und Bruttorauminhalt werden geschossweise ermittelt und zusammengeführt.
Nachweis übergeben
Sie erhalten das Ergebnis digital, aufgeschlüsselt und direkt einsetzbar für Bewertung oder Versicherung.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung bestimmt

Vier Faktoren erklären, warum der Umfang variiert:

Verfügbarkeit vorhandener Pläne
Ein aktueller, verlässlicher Plan verkürzt die Arbeit deutlich. Im Kernstadt-Altbau fehlt er häufig oder ist überholt.
Zahl und Zuschnitt der Geschosse
Jedes zusätzliche Geschoss, jeder Vorsprung und jede Dachschräge verlangt eine eigene Teilberechnung.
Umbauhistorie des Gebäudes
Nachträgliche Unterkellerung oder Dachausbauten erhöhen den Aufwand bei der Aufnahme deutlich.
Verwendungszweck der Berechnung
Eine Versicherungsunterlage verlangt andere Nachweise als eine Kubaturberechnung für den Bauantrag.