Planprofi24 in Pinneberg
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Bevor Pinneberg Stadt wurde, war es fast sechs Jahrhunderte lang Herrschaftssitz: Von 1290 bis 1640 residierte hier das Schauenburger Grafenhaus als Grafschaft Holstein-Pinneberg, in Personalunion mit der Grafschaft Schaumburg regiert. Um das Jahr 1200 stand an derselben Stelle bereits eine erste romanische Burg, die Graf Adolf VIII. 1370 eroberte; 1472 ersetzten seine Nachfolger Adolf X. und Erich sie durch ein Renaissanceschloss. Nahe der Burg siedelten sich Hofbedienstete und Handwerker an, und der Versammlungsort dieser Siedlung, die freie Thingstätte, wird erstmals 1397 urkundlich genannt – der Name lebt bis heute in der Straße Dingstätte fort, die seit den 1970er-Jahren die Fußgängerzone der Innenstadt bildet. Nach dem Ende der Grafschaft ging Pinneberg 1640 an die dänische Krone über; von 1765 bis 1855 residierte hier der dänische Landdrost in der Drostei, einem Backsteinbau an der Dingstätte, der seit 1991 als Kreiskulturzentrum mit wechselnden Ausstellungen dient. Zur Stadt erhoben wurde Pinneberg erst 1875, mit damals gut 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern.
Geografisch liegt die Stadt beidseits der Pinnau, eines Elbe-Nebenflusses, dessen Lauf die Innenstadt bis heute prägt – 2020 entstand zwischen Marktplatz und Fluss ein neu geschaffener Rückhalteraum, der die Innenstadt bei Hochwasser der Pinnau entlasten soll. Rund 40 Prozent des etwa 21 Quadratkilometer großen Stadtgebiets sind Grün- und Erholungsflächen, was Pinneberg den Ruf einer grünen Stadt am Rand der Metropole Hamburg einträgt. Wirtschaftlich prägender ist jedoch etwas anderes: Pinneberg liegt im Zentrum des Pinneberger Baumschullands, einem der größten zusammenhängenden Baumschulgebiete Europas mit rund 3.500 Hektar Anbaufläche und rund 300 Betrieben, deren Tradition mehr als 250 Jahre zurückreicht. Jede zweite freilandgezogene Rose und jeder dritte Waldbaum aus Deutschland stammt aus dieser Region. Mit rund 46.000 Einwohnerinnen und Einwohnern zählt Pinneberg zugleich zu den 100 am dichtesten besiedelten Gemeinden Deutschlands, und der Kreis Pinneberg ist mit 664 Quadratkilometern der flächenmäßig kleinste, aber am dichtesten besiedelte Landkreis Schleswig-Holsteins – eine Kombination, die den Druck auf verfügbares Bauland spürbar erhöht.
Verwaltungsgeschichtlich ist Pinneberg seit der preußischen Kreisreform von 1867 Kreisstadt des nach ihm benannten Kreises – die Kreisverwaltung selbst hat ihren Sitz jedoch in Elmshorn, der bevölkerungsreichsten Stadt des Kreises, nicht in Pinneberg. Verkehrlich ist die Stadt seit dem 18. September 1844 an die Bahnstrecke Hamburg-Altona–Kiel angeschlossen, eine der ältesten durchgehenden Eisenbahnstrecken Deutschlands; heute endet hier die Hamburger S-Bahn-Linie S3, ergänzt durch Regionalzüge, und der Hamburger Flughafen ist über die Bundesstraße in rund zwanzig Autominuten erreichbar. Für den Gebäudebestand bedeutet diese Geschichte drei unterschiedliche Schichten: den historischen Kern um Dingstätte und Drostei, die durch die frühe Bahnanbindung gewachsenen Wohnquartiere der Gründerzeit sowie die Siedlungsgebiete und Gewerbeflächen, die im 20. Jahrhundert vielfach auf ehemaligen Baumschulflächen am Stadtrand entstanden. Aktuell verdichtet sich die Innenstadt weiter: Auf dem ehemaligen Postareal entsteht bis voraussichtlich März 2026 ein gemischt genutztes Quartier mit 165 Mietwohnungen, Gewerbeeinheiten und einer Kita, ein Viertel der Wohnungen gefördert. Wer in Pinneberg baut, saniert oder umnutzt, trifft damit auf sehr unterschiedliche Ausgangslagen – von der Handelsstube an der Dingstätte bis zum ehemaligen Baumschulbetrieb am Stadtrand.
Zuständige Bauaufsichtsbehörde in Pinneberg
Für Bauvorhaben auf dem Pinneberger Stadtgebiet ist die Stadt selbst zuständig, nicht der Kreis Pinneberg. Grundlage ist § 57 Absatz 2 Satz 1 der Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO): Danach kann die oberste Bauaufsichtsbehörde die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde per Landesverordnung auf amtsfreie Gemeinden übertragen. Nach der Landesverordnung zur Übertragung von Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde auf amtsfreie Gemeinden und Ämter (BauAufsÜV SH), deren aktuelle Fassung seit dem 1. September 2022 gilt, gehört Pinneberg zu diesen Gemeinden – ebenso wie die beiden anderen kreisangehörigen Städte Elmshorn und Wedel. Der Fachdienst Bauaufsicht der Stadt Pinneberg nimmt damit sämtliche bauaufsichtlichen Aufgaben für das eigene Stadtgebiet wahr.
Darin liegt eine Besonderheit, die selbst ortskundige Bauherrschaften überrascht: Pinneberg ist seit der preußischen Kreisreform von 1867 namensgebende Kreisstadt – die Kreisverwaltung mit dem Fachdienst Bauordnung hat ihren Amtssitz aber in Elmshorn, der bevölkerungsreichsten Stadt des Kreises. Wer für ein Grundstück außerhalb Pinnebergs, etwa in einer der kleineren Kreisgemeinden, eine Bauauskunft braucht, landet deshalb bei der Kreisverwaltung in Elmshorn. Für ein Grundstück innerhalb der Pinneberger Stadtgrenzen dagegen wäre selbst ein Amtssitz in der eigenen Stadt unerheblich: Zuständig ist unabhängig vom Sitz der Kreisverwaltung immer der städtische Fachdienst, weil die Aufgabe der Stadt und nicht dem Kreis zugewiesen ist.
Inhaltlich richten sich Umfang und Ablauf der Verfahren nach der LBO, die seit dem 5. Juli 2024 in überarbeiteter Fassung gilt. Sie unterscheidet die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBO, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO als Regelverfahren für die meisten Wohnbauvorhaben sowie das umfassende Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBO für Sonderbauten im Sinn von § 51 LBO und für Vorhaben ohne bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserin oder -verfasser nach § 65 LBO. Welches Verfahren im Einzelfall greift, entscheidet der Fachdienst Bauaufsicht der Stadt Pinneberg – unabhängig davon, ob es um einen Neubau im Postareal, einen Anbau in einem gewachsenen Wohnquartier oder die Umnutzung eines ehemaligen Baumschulgebäudes geht.
Bauordnung und Besonderheiten in Pinneberg
Wie in ganz Schleswig-Holstein kommt bei vielen Wohnbauvorhaben die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBO in Betracht: Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor und hält das Vorhaben dessen Festsetzungen ein, reicht die Bauherrschaft die Unterlagen bei der Stadt ein, ohne dass ein förmlicher Genehmigungsbescheid ergeht. Widerspricht die Stadt nicht innerhalb eines Monats, darf gebaut werden; der Baubeginn ist der Bauaufsichtsbehörde zusätzlich mindestens eine Woche vorher anzuzeigen. Geprüft wird bei der Freistellung nichts – die Verantwortung für die Übereinstimmung mit dem Planungsrecht bleibt vollständig bei Bauherrschaft und Entwurfsverfassenden, was insbesondere bei älteren, mehrfach veränderten Gebäuden zum Risiko werden kann.
Eine Pinneberg-spezifische Herausforderung liegt in der Umwandlung ehemaliger Baumschulflächen. Weil Betriebe des Pinneberger Baumschullands Flächen an die Nachfrage nach Bauland abgeben oder ihren Standort verlagern, geraten Gewächshäuser, Kalthäuser und einfache Betriebsgebäude in den Randlagen der Stadt zunehmend in den Fokus von Nutzungsänderungen und neu aufgestellten Bebauungsplänen. Solche Grundstücke sind bauordnungsrechtlich oft schwerer zu beurteilen als klassisches Bauerwartungsland: Betriebsgebäude wurden vielfach ohne vollständige Bauvorlagen errichtet oder im Lauf jahrzehntelanger gärtnerischer Nutzung mehrfach verändert, und welcher Bestand überhaupt formell genehmigt ist, lässt sich ohne Aktenprüfung und Aufmaß selten zuverlässig beantworten.
Zweite örtliche Besonderheit ist die Lage am Wasser: Grundstücke in Pinnau-Nähe können von wasserrechtlichen Anforderungen betroffen sein, seit die Stadt 2020 zwischen Marktplatz und Fluss einen Rückhalteraum zur Hochwasserentlastung angelegt hat. Wie stark ein konkretes Grundstück betroffen ist, hängt von der genauen Lage zum Gewässer ab und sollte vor der Planung geklärt werden. Gleichzeitig zeigen aktuelle Projekte, wie unterschiedlich die Nachverdichtung in Pinneberg verläuft: Auf dem ehemaligen Postareal entsteht bis voraussichtlich März 2026 ein gemischt genutztes Quartier mit 165 Mietwohnungen, acht Gewerbeeinheiten und einer Kita für rund 100 Plätze, während in Thesdorf ein viergeschossiger Neubau in Holzhybridbauweise mit 16 Wohneinheiten bis Sommer 2026 fertiggestellt werden soll. Beide Vorhaben stehen für den Weg, den derzeit viele Pinneberger Grundstücke nehmen: von der Einzelnutzung zur verdichteten, gemischten Bebauung.
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