Teilungserklärung in Pinneberg — wenn aus dem Betriebsleiterhaus zwei Eigentumseinheiten werden
Mit der Teilungserklärung entstehen aus einem Gebäude mehrere selbstständige Eigentumseinheiten. Sie legt fest, was Sondereigentum ist und was allen gemeinsam gehört, und bestimmt die Miteigentumsanteile. Beurkundet wird sie beim Notar – tragfähig wird sie aber erst durch die beigefügten Bauunterlagen.
In Pinneberg entsteht der Anlass dafür an unterschiedlichen Stellen. In der Innenstadt sollen mehrgeschossige Altbauten in einzeln verkäufliche Wohnungen aufgeteilt werden. In Eggerstedt oder Thesdorf steht bei einem gewachsenen Zweifamilienhaus die Trennung in zwei Einheiten an. Und bei ehemaligen Höfen im Pinneberger Baumschulland, zu denen neben dem Betriebsleiterhaus oft ein zweites Wohngebäude gehört, soll die frühere betriebliche Einheit zu zwei getrennt handelbaren Wohnungseigentumsrechten werden. In allen drei Fällen braucht der Notar dieselbe Grundlage: einen maßhaltigen Aufteilungsplan.
Wann in Pinneberg eine Teilungserklärung gebraucht wird
Immer dann, wenn aus einem Gebäude mehrere getrennt veräußerbare Einheiten werden sollen:
- Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung aus einem bisher ungeteilten Mehrfamilienhaus.
- Bei der Aufteilung eines Zweifamilienhauses in Eggerstedt oder Thesdorf auf zwei Eigentümer.
- Bei der Aufteilung eines ehemaligen Baumschulhofs mit zwei Wohngebäuden.
- Bei der Übertragung einer Einheit im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge.
- Wenn eine Bank für die Finanzierung einer einzelnen Einheit eine eigene Grundbuchstelle verlangt.
Manche Grundstücke im Pinneberger Baumschulland tragen neben dem eigentlichen Betriebsleiterhaus ein zweites, kleineres Wohngebäude – früher etwa für Angestellte oder eine weitere Generation der Familie genutzt. Rechtlich handelte es sich dabei oft um ein einziges, ungetrenntes Grundstück mit zwei Wohnnutzungen, ohne dass die Abgrenzung zwischen beiden je genau vermessen oder gezeichnet wurde. Sollen beide Gebäude künftig getrennt verkauft oder vererbt werden, reicht die grobe historische Aufteilung nicht aus. Notwendig ist eine saubere Aufnahme beider Gebäude samt der zugehörigen Außenflächen, aus der sich eindeutig ableiten lässt, welche Fläche zu welcher Einheit gehört und wie sich die Miteigentumsanteile daraus berechnen. Ohne diese Grundlage lässt sich die Teilungserklärung notariell nicht beurkunden.
Welche Bestandteile zusammenkommen
Die Teilungserklärung ist ein Paket aus Rechtsdokument und Bauunterlagen:
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Der notarielle Teil: Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und Regeln des Zusammenlebens.
Aufteilungsplan
Der zeichnerische Teil: Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit eindeutiger Nummerierung jeder Einheit.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die behördliche Bestätigung, dass die Einheiten baulich abgeschlossen und für sich nutzbar sind.
Flächenberechnung
Rechnerische Grundlage der Miteigentumsanteile – bei Dachgeschossen mit korrekter Anrechnung der Schrägen.
Was für die Vorbereitung gebraucht wird
- Maßhaltige Grundrisse aller Geschosse
Grundlage für Aufteilungsplan und Flächenberechnung – bei Altbauten und ehemaligen Baumschulgebäuden meist neu aufzunehmen.
- Schnitte und Ansichten
Gehören zum Aufteilungsplan und zeigen die Zuordnung über die Geschosse hinweg.
- Grundbuchauszug
Weist die aktuellen Eigentumsverhältnisse und bestehende Belastungen aus.
- Angaben zu Nebenräumen und Außenflächen
Keller, Abstellräume, Gartenanteile und ehemalige Betriebsflächen müssen eindeutig zugeordnet werden.
- Kenntnis der geplanten Aufteilung
Welche Räume und Flächen sollen zu welcher Einheit gehören? Diese Entscheidung trifft die Eigentümerseite.
- Vorhandene ältere Unterlagen
Helfen als Orientierung, ersetzen aber bei nachträglich veränderten oder betrieblich genutzten Gebäuden keine aktuelle Aufnahme.
Typische Pinneberger Fälle
Ehemaliger Baumschulhof mit zwei Wohngebäuden
Betriebsleiterhaus und Nebenwohnhaus sollen getrennt vererbt werden. Beide Gebäude samt Außenflächen werden vollständig neu aufgenommen, bevor der Aufteilungsplan entsteht.
Altbau in der Innenstadt mit mehreren Wohnungen
Das mehrfach umgebaute Haus soll erstmals in Einzelwohnungen aufgeteilt werden. Jede Etage wird einzeln vermessen und eindeutig nummeriert.
Zweifamilienhaus in Thesdorf mit ausgebautem Dachgeschoss
Die obere Einheit im ausgebauten Dach wirkt größer, als sie nach der Wohnflächenverordnung tatsächlich ist. Eine korrekte Berechnung verhindert einen dauerhaft überhöhten Miteigentumsanteil.
Mehrfamilienhaus in Eggerstedt zur Einzelveräußerung
Mehrere gleichartige Wohnungen sollen einzeln verkäuflich werden. Eine einheitliche Aufnahme aller Einheiten macht die Flächen untereinander vergleichbar.
So läuft die Vorbereitung ab
- Aufteilung besprechen
Sie legen fest, welche Räume und Flächen zu welcher Einheit gehören sollen und was Gemeinschaftseigentum bleibt.
- Bestand aufnehmen
Maßhaltige Aufnahme aller Geschosse und relevanten Außenflächen, einschließlich möglicher Dachschrägen.
- Aufteilungsplan zeichnen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit eindeutiger Nummerierung aller Räume je Einheit.
- Flächen berechnen
Ermittlung der Wohnflächen als Grundlage für die Miteigentumsanteile.
- Übergabe an Notar und Behörde
Die Unterlagen gehen an den Notar für die Beurkundung und, soweit erforderlich, zur Abgeschlossenheitsbescheinigung an die Stadt.
Was den Aufwand in Pinneberg bestimmt
Maßgeblich sind Zahl der Einheiten und Zustand der Unterlagen:
- Zahl der zu bildenden Einheiten
Jede Einheit braucht eigene Grundrisse, eine eigene Nummerierung und eine eigene Flächenermittlung.
- Vorhandene Bestandsunterlagen
Tragen die alten Pläne, verkürzt das die Vorbereitung. Bei ehemals betrieblich genutzten Gebäuden ist ein Aufmaß meist der Regelfall.
- Zuschnitt der Außenflächen
Bei Höfen mit mehreren Gebäuden und ehemaligen Betriebsflächen ist die Zuordnung von Garten- und Nebenflächen aufwendiger als bei einer klaren Wohnungsteilung.
- Ausgebautes Dachgeschoss
Höhen und Schrägen müssen erfasst werden, damit Fläche und Miteigentumsanteil belastbar sind.
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