Abgeschlossenheitsbescheinigung in Pinneberg — die behördliche Bestätigung vor der Eigentumsteilung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine geplante Wohnungseigentumseinheit baulich vollständig von den übrigen Einheiten getrennt ist – mit eigenem, abschließbarem Zugang und ohne dass man eine fremde Einheit durchqueren muss, um in die eigene zu gelangen. Ausgestellt wird sie vom Fachdienst Bauaufsicht der Stadt Pinneberg, auf Grundlage des Aufteilungsplans. Ohne sie lässt sich eine Teilungserklärung nicht ins Grundbuch eintragen.
In der Praxis wird diese Prüfung dort spannend, wo die bauliche Trennung nicht von vornherein klar ist: bei einem Altbau in der Innenstadt, dessen Etagen über die Jahre unterschiedlich erschlossen wurden, bei einem gewachsenen Zweifamilienhaus mit gemeinsam genutztem Eingang, oder bei einem ehemaligen Baumschulgebäude, das zwei Wohnungen erhalten soll, aber ursprünglich als einzelne betriebliche Einheit gebaut wurde.
Wann Sie in Pinneberg eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen
Immer dann, wenn Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz gebildet werden soll:
- Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in der Innenstadt in einzeln verkäufliche Wohnungen.
- Bei der Trennung eines gewachsenen Zweifamilienhauses in Eggerstedt oder Thesdorf.
- Bei der Aufteilung eines ehemaligen Baumschulhofs mit zwei Wohngebäuden.
- Bei nachträglicher Änderung der Raumaufteilung einer bereits geteilten Immobilie.
- Als Voraussetzung für die Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch.
Bei einem Neubau wird die bauliche Trennung der Einheiten meist schon in der Planung berücksichtigt: getrennte Zugänge, eigene Treppenhäuser, klar abgegrenzte Wohnungsgrenzen. Bei einem historisch gewachsenen Gebäude in der Pinneberger Innenstadt sieht das anders aus. Über Jahrzehnte wurden Treppenhäuser verlegt, Zwischentüren eingebaut oder entfernt, und mancher Zugang führt heute noch durch einen Bereich, der eigentlich zu einer anderen Einheit gehören soll. Ähnlich bei einem umgenutzten Baumschulgebäude, das ursprünglich als einzelne betriebliche Einheit ohne innere Trennung gebaut wurde: Soll daraus mehr als eine Wohneinheit werden, müssen unter Umständen zusätzliche bauliche Maßnahmen – ein zweiter Eingang, eine neue Trennwand – erst geschaffen werden, bevor die Abgeschlossenheit überhaupt bescheinigt werden kann. Eine frühzeitige Prüfung des Bestands verhindert, dass dieser Aufwand erst nach der notariellen Beurkundung auffällt.
Wie die Bescheinigung erteilt wird
Grundlage ist stets der geprüfte Aufteilungsplan:
Prüfung anhand vorhandener Pläne
Liegen maßhaltige, aktuelle Pläne vor, kann die bauliche Abgeschlossenheit direkt daraus beurteilt werden.
Prüfung nach Aufmaß
Bei Altbauten und ehemals betrieblich genutzten Gebäuden wird der Bestand zunächst vollständig erfasst.
Feststellung fehlender baulicher Trennung
Zeigt die Prüfung eine unvollständige Trennung, werden die nötigen Maßnahmen benannt, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann.
Einreichung bei der Stadt Pinneberg
Der geprüfte Aufteilungsplan wird beim Fachdienst Bauaufsicht eingereicht, der die Bescheinigung ausstellt.
Was für die Bescheinigung gebraucht wird
Zentral ist der vollständige, geprüfte Aufteilungsplan:
- Aufteilungsplan mit Nummerierung
Zeigt jede Einheit eindeutig abgegrenzt und beschriftet.
- Grundrisse aller betroffenen Geschosse
Als Grundlage der baulichen Beurteilung.
- Angaben zu Zugängen und Erschließung
Wo liegt der Eingang jeder Einheit, gibt es gemeinsame Treppenhäuser oder Flure?
- Angaben zu geplanten baulichen Änderungen
Sofern zusätzliche Trennwände oder Zugänge nötig sind, um die Abgeschlossenheit herzustellen.
- Aktuelle Fotos oder Bestandsunterlagen
Helfen bei der Beurteilung, insbesondere bei nachträglich veränderten Gebäuden.
- Grundbuchauszug
Zur Einordnung der Eigentumsverhältnisse im Zusammenhang mit der geplanten Teilung.
Typische Pinneberger Situationen
Altbau mit historisch verändertem Treppenhaus
Eine frühere Verbindungstür zwischen zwei Etagen wurde zwar zugemauert, ist im Plan aber nicht dokumentiert. Vor der Bescheinigung wird der tatsächliche Zustand geprüft und nachgewiesen.
Zweifamilienhaus mit gemeinsamem Eingang
Beide Einheiten nutzen bislang denselben Hauseingang. Für die Abgeschlossenheit muss ein zweiter, eigenständiger Zugang geschaffen werden.
Umgenutztes Baumschulgebäude ohne innere Trennung
Das Gebäude sollte ursprünglich als einzelne Einheit dienen. Für die geplante Aufteilung in zwei Wohnungen ist eine zusätzliche Trennwand nötig.
Mehrfamilienhaus mit klar getrennten Etagenwohnungen
Jede Wohnung verfügt bereits über einen eigenen, abschließbaren Zugang vom gemeinsamen Treppenhaus. Die Bescheinigung lässt sich hier ohne bauliche Nacharbeit erteilen.
So läuft die Beantragung ab
- Bestand prüfen
Wir sichten vorhandene Unterlagen und prüfen, ob die bauliche Trennung bereits gegeben ist.
- Fehlendes aufnehmen
Bei unklarer Ausgangslage wird der Bestand vor Ort vollständig erfasst.
- Aufteilungsplan erstellen oder anpassen
Grundlage der Bescheinigung ist ein Plan, der die Abgeschlossenheit jeder Einheit eindeutig zeigt.
- Bauliche Maßnahmen klären
Sind zusätzliche Trennwände oder Zugänge nötig, werden diese vor der Antragstellung besprochen.
- Einreichung bei der Stadt Pinneberg
Der vollständige Antrag geht an den Fachdienst Bauaufsicht, der die Bescheinigung ausstellt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Pinneberg bestimmt
Entscheidend ist, wie klar die bauliche Trennung bereits vorliegt:
- Vorhandene bauliche Trennung
Sind Einheiten bereits eindeutig getrennt, verkürzt sich die Vorbereitung erheblich.
- Notwendigkeit zusätzlicher baulicher Maßnahmen
Fehlende Trennwände oder Zugänge müssen zunächst geschaffen und dokumentiert werden.
- Zahl der Einheiten
Jede zusätzliche Einheit erhöht den Prüf- und Zeichenaufwand.
- Vorhandene Bestandsunterlagen
Fehlen maßhaltige Pläne, muss zunächst aufgemessen werden.
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