Planprofi24 in Hessen

Dass sich ein Bauantrag in Hessen überhaupt landesweit einheitlich digital einreichen lässt, ist erst seit dem 1. April 2025 Gesetzeswirklichkeit: Seither können Bauanträge, Bauvoranfragen und Mitteilungen nach der HBO über das Bauportal Hessen eingereicht werden – entstanden im Digitalisierungsprojekt DigiBauG, mit Frankfurt am Main als Pilotkommune bereits seit November 2022 in einer ersten Fassung am Netz. Was das Land damit schafft, ist aber nur die technische Möglichkeit, keine landesweit einheitliche Pflicht zu einem festen Stichtag: Ob die Papierform tatsächlich entfällt, entscheidet jede der 33 hessischen unteren Bauaufsichtsbehörden – die 21 Landkreise, sechs kreisfreien und sechs Sonderstatus-Städte – eigenständig für ihr Gebiet. Der Main-Kinzig-Kreis stellte als erster hessischer Landkreis vollständig um, die Landeshauptstadt Wiesbaden folgte zum 1. Dezember 2025, der Landkreis Hersfeld-Rotenburg zum 1. Januar 2026. Für die Praxis bedeutet das: Das Portal und sein rechtlicher Rahmen sind hessenweit identisch, doch ob am Ort des Vorhabens noch Papierunterlagen möglich sind oder das Verfahren bereits ausschließlich digital läuft, lässt sich nicht aus der HBO ablesen, sondern nur bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfragen.

Für die Umwandlung von Wohnraum in eine andere Nutzung kennt Hessen, anders als Bayern oder Berlin, kein eigenes Zweckentfremdungsgesetz – die einschlägige Vorschrift steckt in einem deutlich älteren, ursprünglich anders ausgerichteten Gesetz: dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) vom 4. September 1974, das im Kern die Beseitigung untragbarer Wohnverhältnisse regelt. Erst nachträglich erhielt es mit § 12a HWoAufG eine schmale, gezielte Ergänzung: Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen per Satzung anordnen, dass Wohnraum in ihrem Gebiet nur mit gemeindlicher Erlaubnis als Ferienwohnung oder zu ähnlichen Zwecken genutzt werden darf – befristet auf jeweils höchstens fünf Jahre. Anders als die umfassenderen Zweckentfremdungsgesetze anderer Länder erfasst diese Ermächtigung ausdrücklich nur die Vermietung an wechselnde Gäste, nicht die Umwandlung in Büro-, Praxis- oder sonstige Gewerbefläche. Neben Frankfurt am Main hat auch die Stadt Maintal bereits 2018 von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, Darmstadt folgte 2021 – die Satzungsermächtigung wirkt also längst über eine einzelne hessische Stadt hinaus. Für eine Nutzungsänderung bedeutet das: Nur wer Wohnraum künftig an Feriengäste statt an Dauermieter vergeben will, braucht in einer solchen Satzungsgemeinde zusätzlich zur baurechtlichen Prüfung nach der HBO diese gesonderte, wohnungsaufsichtsrechtliche Erlaubnis.

Anders als in Baden-Württemberg, wo die Wohnfläche für die Grundsteuer keine Rolle spielt, fließt sie in Hessen als eigener Rechenposten unmittelbar in die Steuer ein: Das seit 2025 geltende Flächen-Faktor-Verfahren nach dem Hessischen Grundsteuergesetz verlangt von Eigentümerinnen und Eigentümern in der Steuererklärung neben der Grundstücksgröße auch die Wohnfläche – bei anders genutzten Gebäuden die entsprechende Nutzungsfläche. Beide Größen werden mit eigenen Äquivalenzzahlen bewertet, für die Gebäudefläche mit 0,50 Euro je Quadratmeter, für die Grundstücksfläche mit 0,04 Euro je Quadratmeter; die Summe wird anschließend mit einem Lage-Faktor multipliziert, der aus dem Verhältnis zwischen dem Bodenrichtwert der eigenen Lage und dem gemeindeweiten Durchschnittswert gebildet wird. Wie nach WoFlV oder DIN 277 gerechnet wird, ändert das hessische Gesetz nicht – maßgeblich bleibt weiterhin, welches Regelwerk für Wohnraum, Gewerbefläche oder Altvertrag jeweils einschlägig ist. Was sich ändert, ist das Gewicht des Ergebnisses: Wo die Wohnfläche in anderen Zusammenhängen vor allem Mietspiegel und Kaufpreis beeinflusst, wirkt eine zu hoch oder zu niedrig angesetzte Zahl in Hessen jedes Jahr erneut auf die Grundsteuer B – eine Abgabe, die Eigentümerinnen und Eigentümer anders als den einmaligen Kaufpreis dauerhaft zahlen.

Dass Frankfurt am Main und Kassel für ihr Stadtgebiet ein eigenes Vermessungsamt führen, ist in Hessen die Ausnahme, nicht die Regel – der Normalfall ist eine Landesbehörde. Nach § 3 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes (HVGG) bildet das Hessische Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation (HLBG) die obere, sieben regionale Ämter für Bodenmanagement die untere Kataster- und Vermessungsbehörde, neben dem zuständigen Ministerium als oberster Behörde. Diese sieben Ämter entstanden zum 1. Januar 2005 aus einer Zusammenlegung, die andere Länder in dieser Form nicht kennen: Die bis dahin getrennten unteren Vermessungs-, Kataster- und Flurbereinigungsbehörden gingen in ihnen auf, während aus dem bisherigen Landesvermessungsamt das heutige HLBG wurde – gemeinsam bilden beide Ebenen seither die Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG). Ein Aufmaß zur Gebäudeeinmessung nach § 21 HVGG geht seither in weiten Teilen Hessens an dieselbe Behörde wie eine Flurneuordnung oder ein Bodenordnungsverfahren im Außenbereich – Aufgaben, die anderswo bei getrennten Ämtern liegen. Nur wo eine kreisfreie Stadt wie Frankfurt oder Kassel historisch eine eigene kommunale Vermessungsstelle aufgebaut hat, bleibt das Kataster bei der Stadt selbst; für den weit überwiegenden Teil Hessens – auch für die Landeshauptstadt Wiesbaden – ist eines der sieben Ämter für Bodenmanagement zuständig.