Planprofi24 in Baden-Württemberg

Wer in Baden-Württemberg einen Bauantrag stellt, braucht dafür einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – und § 43 LBO zieht diesen Kreis enger, als es viele Bauherren erwarten, öffnet ihn für einen genau umgrenzten Kreis kleinerer Vorhaben aber wieder. Grundsätzlich bauvorlageberechtigt ist, wer die Berufsbezeichnung „Architekt“ oder „Innenarchitekt“ führen darf – Letztere allerdings nur für den Innenausbau und damit verbundene bauliche Änderungen. Für Wohngebäude mit einem Vollgeschoss bis 150 Quadratmetern Grundfläche, eingeschossige Gewerbebauten bis 250 Quadratmetern und fünf Metern Wandhöhe sowie landwirtschaftliche Betriebsgebäude bis zu zwei Vollgeschossen und 250 Quadratmetern lässt § 43 Abs. 2 LBO darüber hinaus auch Ingenieure der Fachrichtung Architektur, Bauingenieurwesen oder Hochbau, staatlich geprüfte Bautechniker sowie Meister des Maurer-, Zimmerer-, Beton- und Stahlbetonbauerhandwerks als Entwurfsverfasser zu – umgangssprachlich das kleine Planverfasserrecht.

Für die Praxis heißt das: Ob ein Vorhaben in dieses kleine Planverfasserrecht fällt, entscheidet nicht das gewählte Genehmigungsverfahren, sondern Gebäudeart, Geschosszahl und Grundfläche – unabhängig davon, ob der Bauantrag im Kenntnisgabe-, im vereinfachten oder im klassischen Verfahren läuft. Wer die Schwelle überschreitet, etwa mit einem zweigeschossigen Wohnhaus oder einem größeren Gewerbebau, braucht zwingend einen Architekten oder Innenarchitekten; eine Fehleinschätzung an dieser Stelle macht die eingereichten Bauvorlagen bereits formell unzulässig, noch bevor sie inhaltlich geprüft werden.

Eine Nutzungsänderung in Baden-Württemberg löst nicht automatisch dieselben Brandschutzanforderungen aus, die für einen Neubau gelten würden – seit der LBO-Reform 2025 stellt das der neu eingefügte § 27f LBO ausdrücklich klar. Nutzungsänderungen rechtmäßig bestehender Gebäude oder Nutzungseinheiten sowie bauliche Änderungen innerhalb dieser Gebäude führen danach zu keinen höheren Anforderungen an tragende, aussteifende und raumabschließende Bauteile, solange kein Sonderbau nach § 38 LBO entsteht und die allgemeine Anforderung aus § 3 Abs. 1 Satz 1 LBO eingehalten bleibt: keine Gefahr für Leben und Gesundheit. Erfüllt ist das in der Regel schon, wenn die Standsicherheit gegeben ist und der vorhandene Brandschutz dem Stand entspricht, der für Wohngebäude der jeweiligen Bauzeit galt – damals zugelassene Abweichungen eingeschlossen.

Eine eigene Erleichterung gilt für den praktisch häufigsten Fall, den Dachgeschossausbau oder die Aufstockung zu Wohnzwecken: Erreicht das Gebäude dadurch die Gebäudeklasse 4, genügt für den Bestand und für höchstens ein neues Geschoss der Brandschutzstandard der Gebäudeklasse 3 an tragende, aussteifende und raumabschließende Bauteile – vorausgesetzt, ein zweiter Rettungsweg ist gesichert und der Treppenraum erfüllt die dafür geltenden Mindestanforderungen. Wer eine Nutzungsänderung im Bestand plant, kommt damit oft ohne vollständige Brandschutzertüchtigung nach aktuellem Neubaustandard aus.

So gründlich die Wohnflächenberechnung für Mietspiegel, Kaufpreis und Betriebskostenabrechnung gebraucht wird – für eine der größten wiederkehrenden Nebenkosten des Wohneigentums spielt sie in Baden-Württemberg keine Rolle: die Grundsteuer. Anders als das Bundesmodell, das in den meisten übrigen Ländern gilt und Gebäudeart, Baujahr und Fläche einbezieht, bemisst das baden-württembergische Landesgrundsteuergesetz den Grundsteuerwert nach dem sogenannten modifizierten Bodenwertmodell ausschließlich aus zwei Größen: der Grundstücksfläche und dem amtlichen Bodenrichtwert. Ob auf dem Grundstück ein kompakter Bungalow oder eine weitläufige Stadtvilla steht, verändert die Bemessungsgrundlage nicht – der Bundesfinanzhof hat dieses Modell am 20. Mai 2026 in zwei Verfahren als verfassungsgemäß bestätigt.

Eine einzige Stelle, an der die Nutzung doch eine Rolle spielt, bleibt: Dient ein Grundstück überwiegend Wohnzwecken – gemessen am Anteil der Wohnnutzung an der gesamten Wohn- und Nutzfläche –, ermäßigt § 40 LGrStG die Steuermesszahl pauschal um 30 Prozent, von 1,30 auf 0,91 Promille. Diese Ermäßigung hängt an der Nutzungsart, nicht an der Quadratmeterzahl: Zwei gleich große, gleich bewertete Grundstücke zahlen bei überwiegender Wohnnutzung dieselbe reduzierte Grundsteuer, unabhängig davon, ob die berechnete Wohnfläche zehn oder zweihundert Quadratmeter beträgt.

Für die hoheitliche Liegenschaftsvermessung gibt es in Baden-Württemberg keinen Preiswettbewerb – weder zwischen den unteren Vermessungsbehörden noch zwischen den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren. Grundlage ist eine landeseinheitliche Gebührenordnung des zuständigen Ministeriums auf Basis des Landesgebührengesetzes: Die darin festgesetzten Gebühren für amtliche Vermessungsleistungen dürfen weder über- noch unterschritten werden, unabhängig davon, ob ein ÖbVI-Büro oder die Vermessungsbehörde selbst die Grenzfeststellung oder Gebäudeeinmessung ausführt. Wer als Eigentümer zwischen beiden Wegen wählt, entscheidet damit nicht über den Preis, sondern höchstens über Termin und Bearbeitungsweise – ein Vergleichsangebot einzuholen lohnt sich für diesen Teil der Vermessung schlicht nicht.

Für das private Bauaufmaß gilt diese Bindung nicht. Nichtamtliche Bau- und Ingenieurvermessungen – dazu zählt die Innenaufnahme eines Gebäudes für Grundrisse, Schnitte und eine Flächenberechnung – fallen nicht unter die staatliche Gebührenordnung; sie werden frei vereinbart, in der Praxis häufig orientiert an den seit der HOAI-Reform 2021 rechtlich unverbindlichen Honorarsätzen der HOAI. Genau hier verläuft die Grenze zwischen den beiden Vermessungswelten ein zweites Mal: Nicht nur die Zuständigkeit unterscheidet sich, sondern auch, wie der Preis überhaupt zustande kommt – und nur bei der einen Seite lohnt sich ein Angebotsvergleich.