Planprofi24 in Radebeul

Radebeul ist Große Kreisstadt im Landkreis Meißen und unterhält ein eigenes Bauaufsichtsamt, das für das Stadtgebiet die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übernimmt. Bauantrag, Bauvoranfrage, Nutzungsänderung und Abbruchanzeige gehen daher an die Stadtverwaltung. Das Kreisbauamt des Landkreises Meißen bearbeitet die Vorhaben der übrigen Kommunen im Kreisgebiet; für Radebeuler Grundstücke ist es nicht die richtige Adresse.

Diese Zuständigkeit ist allerdings nicht durchgängig, und das überrascht regelmäßig. Die untere Denkmalschutzbehörde sitzt nicht im Radebeuler Rathaus, sondern beim Landratsamt: Die Stadt hat diese Aufgabe 2012 an den Landkreis abgegeben, der sie seither wahrnimmt und Sprechzeiten vor Ort anbietet. Berührt ein Vorhaben ein Kulturdenkmal oder das Denkmalschutzgebiet, sind damit zwei Verwaltungen im Spiel — die Stadt für das Baurecht, der Landkreis für die denkmalrechtliche Seite.

Eine dritte Genehmigungsspur bleibt wieder bei der Stadt: Für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung wird die Genehmigung nach dem Baugesetzbuch bei der Stadt beantragt, mit eigenem Formular und eigener Prüfung. Wer alle drei Spuren erst nacheinander entdeckt, verliert Wochen. Sinnvoll ist deshalb, vor dem ersten Zeichnen zu klären, welche davon für die konkrete Adresse überhaupt gelten.

Rechtsgrundlage ist die Sächsische Bauordnung (SächsBO). Sie unterscheidet verfahrensfreie Vorhaben, die Genehmigungsfreistellung, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und das reguläre Baugenehmigungsverfahren. Die Freistellung kommt nur in Betracht, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, dessen Festsetzungen einhält, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht erklärt, das vereinfachte Verfahren durchführen zu wollen. In Radebeul trifft das vor allem auf jüngere Wohngebiete zu; in den gewachsenen Ortslagen fehlt meist schon der Bebauungsplan, sodass sich die Zulässigkeit nach dem Einfügen in die Umgebung bemisst.

Die zweite Ebene ist der flächenhafte Schutz, und er reicht in Radebeul weiter als vielerorts. Für die Hänge gilt seit 2001 eine Satzung nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz, die die Historische Weinberglandschaft Radebeul als Denkmalschutzgebiet festlegt. Sie erstreckt sich von Oberlößnitz über Niederlößnitz und Kötzschenbroda Oberort bis nach Naundorf und Zitzschewig und erfasst neben den Gebäuden auch die Terrassen, die trocken gesetzten Weinbergsmauern und die Blickbeziehungen im Gebiet; Änderungen des geschützten Erscheinungsbildes brauchen eine Genehmigung. Hinzu kommen zwei Erhaltungssatzungen: eine für den historischen Dorfkern Altkötzschenbroda, seit 2016 in Kraft, und eine für die Villengebiete Nieder- und Oberlößnitz, deren Ziel die städtebauliche Eigenart aus Winzerhäusern, Sommervillen, Trockenmauern, Einfriedungen und gestalteten Vorgärten ist. In ihrem Geltungsbereich sind Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Rückbau baulicher Anlagen zusätzlich genehmigungspflichtig.

Die dritte Ebene liegt unten am Fluss. Die Elbe erreichte Radebeul 2002 und erneut 2013; in Altkötzschenbroda stand damals nahezu der gesamte Anger unter Wasser. Inzwischen liegen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten für das Stadtgebiet vor, und in Kötzschenbroda ging 2019 eine Schutzanlage aus Deich und Schutzwand in Betrieb. Für Vorhaben in der Aue heißt das: Sockel- und Kellerhöhen, die Ausführung erdberührter Bauteile und der Umgang mit Altfeuchte gehören von Beginn an in die Planung. Wo Bauakten in überfluteten Kellern lagerten, lässt sich der Bestand oft nur noch über ein neues Aufmaß belegen.