Abgeschlossenheitsbescheinigung in Radebeul — wenn aus einer Villa mehrere Einheiten werden
Wer Wohnungseigentum begründen will, braucht den Nachweis, dass die künftigen Einheiten baulich voneinander getrennt sind. Diesen Nachweis liefert die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie wird von der Baugenehmigungsbehörde erteilt — in Radebeul also vom Bauaufsichtsamt der Stadt — und stützt sich auf Zeichnungen, die den Bestand raumgenau abbilden.
In Radebeul geht es dabei meistens um denselben Gebäudetyp: die große Villa aus der Zeit zwischen 1870 und 1930, die als ein Haus für eine Familie gebaut wurde und heute drei, vier oder fünf Einheiten aufnehmen soll. Hinzu kommen Winzerhäuser mit angebautem Wirtschaftsteil und Anwesen, auf denen neben dem Haupthaus noch ein Nebengebäude steht.
Genau diese Gebäude machen die Aufteilung anspruchsvoll. Sie sind über Generationen verändert worden, ihre Räume gehen ineinander über, Zugänge wurden zugesetzt und neue geschaffen. Ob eine gedachte Einheit die Anforderungen erfüllt, entscheidet sich deshalb nicht am Konzept, sondern am aufgemessenen Bestand.
Wann Sie die Bescheinigung in Radebeul brauchen
Immer dann, wenn aus einem Objekt mehrere Eigentumsrechte werden:
- Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen.
- Bei der Umwandlung einer Villa in mehrere Einheiten.
- Wenn ein Zweifamilienhaus in zwei Eigentumseinheiten geteilt werden soll.
- Bei der Begründung von Teileigentum an gewerblich genutzten Räumen.
- Wenn ein Nebengebäude eine eigene Einheit werden soll.
- Wenn eine bestehende Aufteilung nachträglich geändert wird.
Die Anforderung klingt einfach: Jede Einheit muss in sich abgeschlossen sein, also durch feste Wände und Decken von den anderen getrennt, und sie muss einen eigenen, abschließbaren Zugang haben. In einem Bau der Nachkriegsjahrzehnte ist das meist gegeben. In einem Radebeuler Bestandsgebäude ist es die eigentliche Arbeit. Der häufigste Stolperstein ist der gefangene Raum. In den großen Villen führen Zimmer oft nur durch andere Zimmer hindurch ins Freie, weil ursprünglich eine einzige Familie das ganze Haus bewohnte. Soll aus diesen Räumen eine eigene Einheit werden, muss ein Zugang geschaffen werden, der nicht über fremdes Sondereigentum führt — und der Weg dorthin geht über Grundriss und Schnitt, nicht über einen Vorschlag am Küchentisch. Der zweite Stolperstein sind die Nebenräume. Weinkeller, Bodenräume, Waschküchen und Werkstätten sind in solchen Häusern selten sauber zugeordnet. Für die Bescheinigung muss klar sein, welcher Raum zu welcher Einheit gehört und welcher gemeinschaftlich bleibt; jeder nicht zugeordnete Raum bleibt eine Lücke im Plan. Der dritte Punkt ist in Radebeul besonders wichtig. Die Abgeschlossenheit selbst ist eine bauliche Frage und kein Fall für den Denkmalschutz — die Maßnahmen, mit denen sie hergestellt wird, sind es aber sehr wohl. Eine neue Trennwand, eine zugesetzte Tür oder ein zusätzlicher Außenzugang berühren an einem Kulturdenkmal die denkmalrechtliche Ebene, für die in Radebeul der Landkreis Meißen zuständig ist. Wer erst die Aufteilung plant und dann feststellt, dass der geplante Durchbruch nicht genehmigungsfähig ist, plant zweimal.
Was geprüft wird
Die Anforderungen an eine abgeschlossene Einheit:
Vollständige bauliche Trennung
Wände und Decken müssen die Einheit dauerhaft von den übrigen trennen — provisorische Abtrennungen genügen nicht.
Eigener abschließbarer Zugang
Der Zugang darf über gemeinschaftliche Flächen führen, nicht aber durch eine andere Einheit.
Eindeutige Zuordnung aller Räume
Jeder Raum gehört entweder zu einer Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum; Unklarheiten blockieren die Bescheinigung.
Übereinstimmung mit dem Bestand
Der Plan muss das Gebäude so zeigen, wie es tatsächlich steht, nicht wie es einmal genehmigt wurde.
Was eingereicht wird
- Aufteilungsplan aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgängiger Nummerierung der Einheiten.
- Schnitte und Ansichten
Sie ordnen die Geschosse zueinander und machen die Aufteilung räumlich nachvollziehbar.
- Lageplan
Zeigt die Lage des Gebäudes und gegebenenfalls weiterer Baukörper auf dem Grundstück.
- Kennzeichnung der Nebenräume
Keller, Bodenräume und Stellplätze werden der jeweiligen Einheit eindeutig zugewiesen.
- Angaben zu geplanten Maßnahmen
Was noch gebaut werden muss, damit die Abgeschlossenheit entsteht, gehört von Anfang an in die Darstellung.
Typische Radebeuler Aufteilungen
Gründerzeitvilla in vier Einheiten
Die Raumfolgen der Geschosse werden aufgetrennt und jeweils an das gemeinschaftliche Treppenhaus angebunden.
Winzerhaus mit Wirtschaftsteil
Der frühere Wirtschaftsteil wird eigene Einheit, sofern Zugang und Trennung baulich herstellbar sind.
Dachgeschoss als zusätzliche Einheit
Der Ausbau muss vor der Bescheinigung so weit gediehen sein, dass die Trennung erkennbar ist.
Nebengebäude als Teileigentum
Ein Presshaus oder eine Remise kann eigene Einheit werden, wenn sie abgeschlossen und zugänglich ist.
So gehen wir vor
- Bestand aufmessen
Unsere Architekten nehmen alle Geschosse auf, weil ältere Pläne die heutigen Zugänge selten korrekt zeigen.
- Aufteilung prüfen
Die gewünschte Einteilung wird gegen die Anforderungen an Trennung und Zugang gehalten.
- Erforderliche Maßnahmen benennen
Fehlende Türen, Wände oder Zugänge werden früh sichtbar gemacht, samt ihrer denkmalrechtlichen Tragweite.
- Aufteilungsplan zeichnen
Alle Geschosse werden mit durchgängiger Nummerierung dargestellt und aufeinander abgestimmt.
- Einreichen
Der Plansatz geht an das Bauaufsichtsamt der Stadt Radebeul, das die Bescheinigung erteilt.
Was den Aufwand in Radebeul bestimmt
Größe des Gebäudes und Zustand der Unterlagen:
- Zahl der geplanten Einheiten
Jede Einheit erhöht den Abstimmungsaufwand zwischen den Geschossen und die Zahl der zuzuordnenden Räume.
- Verfügbare Bestandsunterlagen
Fehlen brauchbare Pläne, beginnt die Arbeit mit einem vollständigen Aufmaß über alle Ebenen.
- Bauliche Ausgangslage
Gefangene Räume und fehlende Zugänge erfordern eine Zwischenrunde, bevor der Plan überhaupt entstehen kann.
- Schutzstatus des Gebäudes
Bei einem Kulturdenkmal müssen die Maßnahmen zur Herstellung der Abgeschlossenheit zusätzlich abgestimmt werden.
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