Aufteilungspläne in Radebeul — jede Nummer muss über alle Geschosse tragen
Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung, aus der sich ablesen lässt, welcher Raum zu welcher Einheit gehört. Er besteht aus bemaßten Grundrissen aller Geschosse, dazu Ansichten und Schnitte, und er trägt eine durchgehende Nummerierung: Jeder Raum einer Einheit erhält dieselbe Nummer, vom Kellerabteil bis zum Bodenraum.
Das klingt schematisch und ist es im Neubau auch. Im Radebeuler Bestand wird daraus eine Aufgabe mit vielen Fallstricken, weil die Gebäude nicht für eine Aufteilung gebaut wurden. Eine Gründerzeitvilla hat Halbgeschosse, Zwischenpodeste und Nebenräume, die zu keiner Wohnung gehören; ein Winzerhaus hat einen Wirtschaftsteil, dessen Zugehörigkeit nirgends dokumentiert ist; auf dem Grundstück steht womöglich noch ein zweites Gebäude.
Der Plan muss all das eindeutig darstellen, denn er wird gleich dreifach gelesen: von der Bauaufsichtsbehörde, die die Abgeschlossenheit prüft, vom Notar, der ihn der Teilungserklärung beilegt, und vom Grundbuchamt. Jede Unklarheit fällt an einer dieser Stellen auf.
Wann Sie in Radebeul einen Aufteilungsplan brauchen
Überall dort, wo Sondereigentum entstehen oder sich ändern soll:
- Bei der Begründung von Wohnungseigentum in einem Bestandsgebäude.
- Bei einem Neubau, dessen Einheiten einzeln verkauft werden sollen.
- Wenn Teileigentum an gewerblich genutzten Räumen entsteht.
- Wenn zwei Einheiten zusammengelegt oder eine geteilt wird.
- Wenn ein Dachgeschoss nachträglich als eigene Einheit hinzukommt.
- Wenn eine vorhandene Aufteilung nicht mehr zum Bau passt.
Ein Aufteilungsplan wird nicht danach beurteilt, wie schön er gezeichnet ist, sondern danach, ob er widerspruchsfrei ist. Das Prüfkriterium ist die Nummerierung. Trägt ein Kellerabteil im Untergeschossplan die Drei und findet sich im Grundriss des Obergeschosses keine dazu passende Einheit, ist der Satz nicht prüffähig. Dasselbe gilt für Räume ohne jede Kennzeichnung: Jede Fläche im Gebäude muss entweder einer Einheit zugeordnet oder ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein. Der weiße Fleck ist der häufigste Rückläufer. Im Radebeuler Altbestand entstehen solche Flecken fast von allein. Da ist der Raum unter der Treppe, den bisher niemand gebraucht hat. Der halbe Speicher über dem Anbau, zu dem eine schmale Tür führt. Der zweite Kellerraum, der nur über den Hof erreichbar ist. Das Gewölbe unter der Terrasse. Solche Bereiche tauchen in keinem älteren Plan auf, existieren aber und müssen im Aufteilungsplan eine Zuordnung bekommen. Genauso wichtig ist die Übereinstimmung mit dem Bauzustand. Der Plan bildet das Gebäude ab, wie es steht — nicht, wie es einmal genehmigt wurde und nicht, wie es nach einem geplanten Umbau aussehen soll. Wird noch gebaut, muss der geplante Zustand als solcher gekennzeichnet und am Ende auch so ausgeführt werden. Weicht der fertige Bau vom Plan ab, entsteht ein Widerspruch zwischen Grundbuch und Wirklichkeit, der sich später nur mit Zustimmung aller Eigentümer auflösen lässt. Genau deshalb steht am Anfang das Aufmaß und nicht die alte Bauakte.
Woraus der Plansatz besteht
Vier Bestandteile, die aufeinander abgestimmt sein müssen:
Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, bemaßt und mit der Nummer der jeweiligen Einheit versehen.
Schnitte
Sie zeigen, wie die Geschosse übereinanderliegen, und belegen die Zuordnung über die Ebenen hinweg.
Ansichten
Sie ordnen den Plan dem tatsächlichen Gebäude zu und machen Zugänge und Öffnungen nachvollziehbar.
Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums
Treppenhaus, Heizraum, Waschküche und Zuwegungen werden ausdrücklich als gemeinschaftlich ausgewiesen.
Was für die Erstellung gebraucht wird
- Zugang zu wirklich allen Räumen
Auch Speicher, Nebenkeller und Räume unter Treppen — sie müssen alle im Plan erscheinen.
- Die geplante Zuordnung
Welcher Kellerraum und welcher Bodenraum zu welcher Wohnung gehören soll, entscheidet über die Nummerierung.
- Vorhandene Zeichnungen
Als Ausgangsmaterial nützlich, als Grundlage nur, wenn sie den heutigen Bauzustand treffen.
- Angaben zu geplanten Umbauten
Was noch entsteht, wird gesondert gekennzeichnet und muss später genauso gebaut werden.
- Nebengebäude und Außenflächen
Auf Radebeuler Grundstücken gehören Presshaus, Remise und Stellplätze mit in die Betrachtung.
Typische Radebeuler Plansätze
Villa mit Halbgeschossen
Zwischenpodeste und versetzte Ebenen werden im Schnitt eindeutig einer Einheit zugeordnet.
Gewölbekeller unter mehreren Wohnungen
Die Abteilungen des Kellers werden abgegrenzt und einzeln nummeriert, statt pauschal zugeordnet zu werden.
Ausgebauter Dachraum
Die neue Einheit wird über Grundriss und Schnitt an das Treppenhaus angebunden und gekennzeichnet.
Stellplätze am Hang
Freie Stellplätze werden lagerichtig dargestellt, weil sie über ein Sondernutzungsrecht zugewiesen werden.
So entsteht der Aufteilungsplan
- Zuordnung festlegen
Gemeinsam mit Ihnen wird bestimmt, welche Räume zu welcher Einheit gehören und was gemeinschaftlich bleibt.
- Vollständig aufmessen
Alle Geschosse und Nebenräume werden erfasst, damit keine Fläche ohne Zuordnung bleibt.
- Zeichnen und nummerieren
Grundrisse, Schnitte und Ansichten entstehen mit durchgehender Kennzeichnung jeder Einheit.
- Satz auf Widersprüche prüfen
Jede Nummer wird über alle Blätter verfolgt, bevor der Plansatz das Haus verlässt.
- Zur Bescheinigung einreichen
Der Satz geht an das Bauaufsichtsamt der Stadt Radebeul und danach an den Notar.
Was den Aufwand in Radebeul bestimmt
Umfang des Gebäudes und Klarheit der Ausgangslage:
- Zahl der Einheiten
Mit jeder Einheit wachsen Nummerierung, Abstimmung und die Zahl der zu prüfenden Bezüge.
- Zahl der Ebenen
Halbgeschosse, Zwischenpodeste und ausgebaute Dachräume erhöhen den Zeichenaufwand deutlich.
- Menge der Nebenräume
Viele kleine Keller- und Bodenräume bedeuten viele einzelne Zuordnungen im Plan.
- Ausgangsmaterial
Liegen maßhaltige aktuelle Pläne vor, verkürzt das die Arbeit; sonst wird vollständig aufgemessen.
Alle Leistungen in Radebeul
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