Kubaturberechnung in Fürstenfeldbruck — Rauminhalt für sehr unterschiedliche Baukörper
Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) sind die Kennzahlen, mit denen Gutachter und Banken ein Gebäude im Sachwertverfahren einordnen. Beide werden nach DIN 277 ermittelt — unabhängig davon, ob es sich um ein Altstadthaus an der Hauptstraße, ein Siedlungshaus aus den Jahrzehnten nach dem S-Bahn-Anschluss 1972 oder ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen in einem der Ortsteile handelt.
Genau diese Bandbreite macht die Berechnung in Fürstenfeldbruck anspruchsvoller, als es auf den ersten Blick wirkt. Ein historisch gewachsenes Gebäude mit wechselnden Geschosshöhen und unregelmäßigem Grundriss lässt sich nicht mit denselben Vereinfachungen berechnen wie ein regelmäßig geschnittenes Reihenhaus. Bei ehemaligen Wirtschaftsgebäuden kommt hinzu, dass frühere Stall- oder Scheunenbereiche nach DIN 277 anders zu behandeln sein können als durchgehend als Wohnraum errichtete Geschosse, je nachdem, wie sie heute tatsächlich genutzt und ausgebaut sind.
Eine belastbare Kubaturberechnung setzt deshalb voraus, dass Grundfläche und Höhenentwicklung jedes Geschosses tatsächlich am Gebäude gemessen werden, statt aus einem alten, möglicherweise unvollständigen Bestandsplan abgeleitet zu werden.
Wann Sie in Fürstenfeldbruck eine Kubaturberechnung brauchen
Vor allem im Zusammenhang mit Bewertung und Finanzierung:
- Für Immobilienbewertungen nach dem Sachwertverfahren.
- Bei Finanzierungsanfragen, wenn die Bank Rauminhalt und Grundfläche verlangt.
- Als Nachweis des umbauten Raums bei bestimmten Bauanträgen.
- Bei der Bewertung ehemaliger Wirtschaftsgebäude nach Umnutzung.
- Vor dem Verkauf größerer oder ungewöhnlich geschnittener Objekte.
- Als Ergänzung zu Grundriss, Ansichten und Schnitt für ein vollständiges Bild des Gebäudes.
Bei einem regelmäßig geschnittenen Neubau lässt sich der Bruttorauminhalt oft zügig aus wenigen Referenzmaßen ableiten. Bei einem ehemals landwirtschaftlichen Anwesen, wie es in den Ortsteilen Fürstenfeldbrucks noch verbreitet vorkommt, ist das anders: Wohnteil, ehemaliger Stall und ehemalige Scheune haben häufig unterschiedliche Geschosshöhen, unterschiedliche Dachneigungen und wurden zu verschiedenen Zeiten unterschiedlich gedämmt oder umgebaut. Für eine nach DIN 277 korrekte Berechnung muss jeder dieser Bereiche einzeln in Grundfläche und Höhe erfasst werden, statt das gesamte Gebäude über eine vereinfachte Durchschnittshöhe zu kalkulieren. Ähnliches gilt für Häuser an der historischen Hauptstraße, wo Geschosshöhen von Vorderhaus und rückwärtigen Anbauten häufig voneinander abweichen. Wird stattdessen mit einer pauschalen Höhe über das gesamte Gebäude gerechnet, entsteht ein Ergebnis, das auf den ersten Blick plausibel wirkt, bei einer Nachprüfung durch einen unabhängigen Gutachter aber nicht standhält — mit entsprechenden Folgen für eine darauf aufbauende Wertermittlung oder Finanzierungsentscheidung. Ein weiterer Punkt betrifft Gewerbeobjekte in den Gewerbegebieten Hasenheide und Hasenheide Nord im Westen der Stadt: Hallenbauten mit großen, offenen Raumvolumina lassen sich nach DIN 277 grundsätzlich unkomplizierter berechnen als kleinteilig gegliederte Wohngebäude — vorausgesetzt, Dachform und innere Aufteilung wurden über die Jahre nicht mehrfach verändert, ohne dass eine neue Zeichnung entstand.
Wie die Kubatur berechnet wird
Grundlage ist immer DIN 277, angepasst an die Gebäudestruktur:
Berechnung je Geschoss
Grundfläche und Höhe jedes Geschosses werden einzeln erfasst und anschließend zusammengeführt.
Getrennte Erfassung bei unterschiedlichen Bauteilen
Wohnteil, ehemaliger Wirtschaftsbereich und spätere Anbauten werden bei Bedarf getrennt berechnet.
Berechnung aus vorhandenen Plänen
Bestehende, maßhaltige Grundrisse und Schnitte werden geprüft und übernommen.
Berechnung aus Vor-Ort-Vermessung
Wo Unterlagen fehlen oder der Bestand abweicht, wird das Gebäude neu aufgenommen.
Was für die Berechnung gebraucht wird
- Vorhandene Grundrisse, Ansichten oder Schnitte
Mit Höhenangaben als Ausgangspunkt hilfreich.
- Aktuelle Geschosshöhen
Fehlen verlässliche Maße, vermessen wir das Gebäude vor Ort.
- Nutzungsgeschichte bei umgebauten Anwesen
Welche Bereiche ursprünglich anders genutzt wurden, ist für die korrekte Zuordnung relevant.
- Verwendungszweck
Bewertung, Finanzierung oder Bauantrag bestimmen Detailtiefe und Darstellung.
- Angaben zu späteren Anbauten
Wintergärten, Balkone oder nachträgliche Dämmung wirken sich auf die Kennzahlen aus.
- Gewünschtes Ausgabeformat
Nachvollziehbares PDF mit Rechenweg, auf Wunsch je Geschoss aufgeschlüsselt.
Typische Fürstenfeldbrucker Fälle
Umgebautes Anwesen in einem Ortsteil
Wohnteil und ehemaliger Wirtschaftsbereich werden getrennt erfasst und nachvollziehbar zusammengeführt.
Altstadthaus mit rückwärtigem Anbau
Unterschiedliche Geschosshöhen von Vorderhaus und Anbau werden einzeln berechnet.
Reihenhaus aus den 1970er-Jahren
Ein regelmäßiger Zuschnitt erlaubt eine zügige, gleichzeitig vollständig dokumentierte Berechnung.
Bewertung vor dem Verkauf eines größeren Objekts
Eine nachvollziehbare Kubaturberechnung ergänzt Grundriss und Wohnflächenberechnung für die Wertermittlung.
So entsteht Ihre Kubaturberechnung
- Verwendungszweck klären
Bewertung, Finanzierung oder Bauantrag bestimmen den nötigen Detailgrad.
- Unterlagen sichten oder Termin vereinbaren
Vorhandene Pläne werden geprüft, fehlende Maße durch eine Vor-Ort-Aufnahme ersetzt.
- Geschosse einzeln erfassen
Grundfläche und Höhe jedes Geschosses werden gemessen, bei Bedarf getrennt nach Bauteilen.
- Berechnen
Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche werden nach DIN 277 ermittelt.
- Übergabe
Sie erhalten die Kubaturberechnung nachvollziehbar dokumentiert, auf Wunsch mit Rechenweg.
Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Fürstenfeldbruck bestimmt
Zahl der Geschosse und Regelmäßigkeit des Baukörpers:
- Zahl der Geschosse
Jedes zusätzliche Geschoss erhöht den Erfassungs- und Rechenaufwand.
- Regelmäßigkeit des Grundrisses
Historisch gewachsene Gebäude mit wechselnden Geschosshöhen verlangen mehr Einzelberechnungen als ein regelmäßiger Baukörper.
- Nutzungsgeschichte bei umgebauten Anwesen
Getrennt zu erfassende Bauteile aus unterschiedlichen Nutzungsphasen erhöhen den Aufwand.
- Vorhandene Unterlagen
Ein bestehender, maßhaltiger Plan verkürzt den Aufwand gegenüber einer vollständigen Neuaufnahme.
Alle Leistungen in Fürstenfeldbruck
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