Aufteilungspläne in Fürstenfeldbruck — bemaßt für Hofanlagen und Siedlungsbauten
Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Grundlage jeder Teilungserklärung: eine bauamtlich zu prüfende Bauzeichnung aus Grundrissen, Ansichten und Schnitten, in der jede künftige Einheit durchgängig nummeriert und von Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig unterschieden ist. In Fürstenfeldbruck stellt dieser Plan je nach Gebäudetyp unterschiedliche Anforderungen.
Bei historisch gewachsenen Anwesen an der Hauptstraße mit rückwärtigen Hofgebäuden verlangt der Plan eine besonders klare Darstellung, welcher Baukörper wem zugeordnet ist — anders als bei einem regelmäßig geschnittenen Neubau lässt sich die Zuordnung dort nicht schematisch ablesen. Bei Mehrfamilienhäusern aus den Jahrzehnten nach dem S-Bahn-Anschluss geht es dagegen häufiger um die saubere Nummerierung gemeinschaftlich genutzter Kellerabteile und Stellplätze, die beim ursprünglichen Bau nie einzeln gekennzeichnet wurden.
In beiden Fällen prüft die Bauaufsichtsbehörde den Plan ausschließlich nach den Kriterien des Wohnungseigentumsgesetzes — Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit und eindeutige Zuordnung, nicht die bauordnungsrechtliche Genehmigung des Gebäudes an sich.
Wann Sie in Fürstenfeldbruck einen Aufteilungsplan brauchen
Immer dann, wenn ein Gebäude rechtlich in Einheiten zerlegt wird:
- Bei der Umwandlung eines vermieteten Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen.
- Bei Neubauprojekten mit mehreren Einheiten vor der Vermarktung.
- Bei der nachträglichen Aufteilung eines bestehenden Gebäudes.
- Bei Anwesen mit Hof- oder Nebengebäuden, deren Zuordnung geklärt werden muss.
- Wenn ein bestehender Aufteilungsplan den heutigen Zustand nicht mehr zeigt.
Ein Aufteilungsplan für ein regelmäßig geschnittenes Mehrfamilienhaus folgt meist einem klaren Muster: Geschoss für Geschoss, Einheit für Einheit. Bei einem historisch gewachsenen Anwesen an der Hauptstraße, wie es für die Fürstenfeldbrucker Marktstraße mit ihrem schmalen, tiefen Grundstückszuschnitt typisch ist, kommt eine zusätzliche Ebene hinzu: das rückwärtige Hofgebäude. Ob dieses Gebäude als eigene Einheit geführt, einer bestehenden Wohnung als Sondereigentum zugeschlagen oder als Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht dargestellt wird, muss im Plan eindeutig erkennbar sein — die Bauaufsichtsbehörde prüft genau diese Eindeutigkeit, bevor sie die Abgeschlossenheit bescheinigt. Fehlt eine klare farbliche oder zeichnerische Abgrenzung, wird der Antrag typischerweise zur Nachbesserung zurückgegeben. Ähnliches gilt für Innenhöfe und schmale Zuwegungen zwischen Vorder- und Hofgebäude, die für den Zugang zu mehreren Einheiten notwendig sind: Sie müssen im Plan als das dargestellt werden, was sie tatsächlich sind, statt implizit einer der angrenzenden Einheiten zugerechnet zu werden. Wer den Plan von Anfang an mit dieser Sorgfalt anlegt, erspart sich in der Regel eine oder mehrere Korrekturschleifen mit der Behörde. Ein weiterer Punkt betrifft Gebäude, die erst im Zuge der Fliegerhorst-Konversion entstehen oder umgenutzt werden: Für einzelne, denkmalwürdige Bestandsbauten auf dem ehemaligen Militärgelände ist im Rahmenplan eine Umnutzung zu neuen Zwecken vorgesehen. Werden solche Gebäude später in Wohnungseigentum aufgeteilt, gilt für den Aufteilungsplan grundsätzlich dasselbe Prinzip wie bei jedem Bestandsgebäude — nur dass hier zusätzlich die noch entstehende Erschließungsplanung des gesamten Quartiers zu berücksichtigen ist.
Was der Aufteilungsplan zeigen muss
Eine maßstabsgetreue Bauzeichnung mit klaren Vorgaben:
Grundrisse aller Geschosse
Mit eindeutiger, durchgehender Nummerierung jeder Einheit.
Ansichten und Schnitte
Ergänzen die Grundrisse um die vertikale und äußere Zuordnung der Einheiten.
Farbliche Kennzeichnung
Sonder- und Gemeinschaftseigentum werden farblich unterschieden, einschließlich Hof- und Nebengebäuden.
Kennzeichnung von Sondernutzungsflächen
Hofanteile, Stellplätze und Gartenflächen mit Sondernutzungsrecht werden gesondert markiert.
Was für den Aufteilungsplan gebraucht wird
- Vorhandene Bestandspläne
Als Ausgangspunkt hilfreich, wenn sie den heutigen Zustand maßhaltig zeigen.
- Alternativ: Vor-Ort-Vermessung
Fehlen verwertbare Pläne, nehmen wir das Gebäude vollständig auf.
- Vorgesehene Einheitenzuschnitte
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen.
- Zuordnung von Hof- und Nebengebäuden
Bei Anwesen mit rückwärtigen Bauteilen muss die geplante Zuordnung vorab feststehen.
- Angaben zu Stellplätzen und Kellerabteilen
Insbesondere bei älteren Mehrfamilienhäusern, wo diese ursprünglich nicht einzeln zugeordnet waren.
- Aktueller Grundbuchstand
Relevant für die spätere Abstimmung mit Notariat und Grundbuchamt.
- Bisherige Nummerierung bei einer Änderung
Wird eine bestehende Aufteilung überarbeitet, muss die bisherige Systematik bekannt sein, um sie sauber fortzuschreiben.
Typische Fürstenfeldbrucker Fälle
Anwesen an der Hauptstraße mit Hofgebäude
Die Zuordnung des rückwärtigen Baukörpers wird im Plan eindeutig dargestellt, um Rückfragen der Behörde zu vermeiden.
Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren
Kellerabteile und Stellplätze, die bislang nicht einzeln zugeordnet waren, erhalten eine durchgehende Nummerierung.
Umgebautes Anwesen in einem Ortsteil
Ehemalige Wirtschaftsräume, die heute Wohnraum sind, werden entsprechend im Plan ausgewiesen.
Neubauprojekt mit mehreren Einheiten
Der Aufteilungsplan entsteht bereits während der Bauphase, abgestimmt mit der Bauaufsichtsbehörde.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan
- Einheiten und Zuordnung klären
Insbesondere bei Hof- oder Nebengebäuden wird die geplante Zuordnung vorab festgelegt.
- Bestandsaufnahme
Wir erfassen die Einheiten Ihres Gebäudes — digital oder direkt vor Ort.
- Erstellung des Aufteilungsplans
Grundrisse, Ansichten und Schnitte werden bemaßt, nummeriert und farblich zugeordnet.
- Prüfung auf Eindeutigkeit
Vor der Einreichung wird der Plan darauf geprüft, ob jede Zuordnung ohne Zweifel erkennbar ist.
- Fertige Unterlagen
Sie erhalten den geprüften Aufteilungsplan — bereit für Bauaufsichtsbehörde, Notar und Grundbuchamt.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Fürstenfeldbruck bestimmt
Zahl der Einheiten und Komplexität der Zuordnung:
- Zahl der Wohneinheiten
Jede Einheit erhöht Zeichenaufwand und Nummerierung entsprechend.
- Hof- und Nebengebäude
Historisch gewachsene Anwesen mit rückwärtigen Bauteilen verlangen zusätzliche Klärung der Zuordnung.
- Vorhandene Unterlagen
Ein bestehender, maßhaltiger Plan verkürzt den Aufwand gegenüber einer vollständigen Neuaufnahme.
- Zahl der Sondernutzungsflächen
Stellplätze, Keller- und Gartenanteile mit Sondernutzungsrecht erhöhen die Zahl der Darstellungen.
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