Kubaturberechnung: BRI und BGF nach DIN 277 erklärt

Neben der Wohnfläche taucht in Bauunterlagen und Gutachten regelmäßig eine zweite, deutlich größere Zahl auf: der Bruttorauminhalt (BRI) in Kubikmetern und die Bruttogrundfläche (BGF) in Quadratmetern. Beide beschreiben nicht den bewohnbaren Teil einer Immobilie, sondern das Bauwerk als Ganzes – Grundlage etwa für die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, für Finanzierungsunterlagen und teils für den Bauantrag. Wer die beiden Kennzahlen mit der Wohnfläche verwechselt oder falsch berechnet, riskiert Rückfragen von Bank oder Gutachter.

BRI und BGF nach DIN 277:2021-08: die Definitionen

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes einschließlich ihrer konstruktiven Umschließung – gemessen bis zur äußeren Begrenzung der Bauteile, also einschließlich Wandstärken, Putz und Verkleidung. Sie gliedert sich in die Konstruktions-Grundfläche (KGF, im Wesentlichen Wände, Stützen und Schächte) und die Netto-Raumfläche (NRF), die sich weiter in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche unterteilt. Gemessen wird in Quadratmetern.

Der Bruttorauminhalt (BRI) baut auf der BGF auf: Nach DIN 277:2021-08 ist er das Produkt aus der Grundfläche und der zugehörigen Höhe, aufsummiert über alle Abschnitte eines Gebäudes. Bei unterschiedlichen Geschosshöhen oder unregelmäßigen Grundrissen wird abschnittsweise gerechnet; ein geneigtes Dach geht über seine mittlere Höhe oder als eigener, entsprechend der Dachform zerlegter Baukörper ein. Gemessen wird in Kubikmetern.

Beide Kennzahlen sind in der aktuell gültigen DIN 277:2021-08 geregelt, die die Vorgängerfassung von 2016 abgelöst hat. Bereiche, die nicht allseitig umschlossen oder nicht überdacht sind – etwa offene Vordächer, Loggien oder Terrassen – werden separat ausgewiesen statt pauschal in die Gesamtsumme eingerechnet. Eine vertiefte Einordnung des Bruttorauminhalts als eigenständige Kennzahl finden Sie in unserem Grundlagenartikel Kubatur und Brutto-Rauminhalt nach DIN 277.

Wofür BRI und BGF konkret gebraucht werden

Der wichtigste Anwendungsfall ist die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren: Der Gebäudesachwert ergibt sich dort aus der Bruttogrundfläche multipliziert mit den Regelherstellungskosten – den nach Bewertungsgesetz normierten Baukosten je Quadratmeter. Der Bruttorauminhalt war Bezugsgröße älterer Kostenmodelle und bleibt daneben relevant für frühe Kostenschätzungen nach DIN 276 sowie für Versicherungswerte, etwa den Wiederbeschaffungswert in der Wohngebäudeversicherung.

Auch bei Bauanträgen und Bauvoranfragen kann die Kubatur eine Rolle spielen: Manche Landesbauordnungen und kommunale Gebührenordnungen bemessen Baugenehmigungsgebühren nach dem umbauten Raum. Wie genau, regelt jedes Bundesland unterschiedlich, das sollte vorab geprüft werden. Für Kaufpreis oder Miete ist dagegen keine der beiden Kennzahlen maßgeblich – dafür zählt ausschließlich die Wohnfläche.

Der Unterschied zur Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung und BGF beantworten unterschiedliche Fragen, werden in der Praxis aber häufig verwechselt. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt, wie viel Innenfläche einer Wohnung tatsächlich nutzbar ist: gemessen wird innerhalb der Wände, mit Sonderregeln für Dachschrägen, die nach Raumhöhe gestaffelt angerechnet werden, für Balkone und Terrassen, die meist nur anteilig zählen, sowie für Nebenräume wie Keller, die in der Regel gar nicht als Wohnfläche gelten.

Die Bruttogrundfläche nach DIN 277 misst dagegen das Bauwerk als Ganzes: alle Geschosse, alle Nutzungen, einschließlich der Wände selbst und ohne Abschlag für geringe Raumhöhe. Ein Dachgeschoss mit niedrigem Kniestock zählt bei der BGF mit voller Grundfläche, bei der Wohnfläche dagegen nur teilweise oder gar nicht.

In der Folge liegt die BGF eines Gebäudes immer über seiner Wohnfläche – oft deutlich, je nach Wandstärken, Geschosszahl und Dachform. Die beiden Werte sind nicht ineinander umrechenbar und sollten in Exposé, Kaufvertrag oder Finanzierungsunterlagen nicht gegeneinander ausgetauscht werden.

Wie die Berechnung praktisch abläuft

Ausgangspunkt ist der Grundriss jedes Geschosses mit den Außenmaßen bis zur Außenkante der Bauteile – daraus ergibt sich je Geschoss die Grundfläche, deren Summe die BGF ergibt.

Für den BRI kommen die Höhenangaben aus dem Schnitt hinzu: die Geschosshöhen der Vollgeschosse sowie bei Dachgeschossen Trauf- und Firsthöhe beziehungsweise die Dachneigung. Jedes Geschoss beziehungsweise jeder Bauabschnitt wird einzeln als Grundfläche mal Höhe berechnet und am Ende aufsummiert; unregelmäßige Grundrisse oder ein geneigtes Dach werden dafür in geometrisch einfache Abschnitte zerlegt. Wie eine solche Schnittzeichnung zu lesen ist und welche Höhenangaben sie enthält, erklären wir im verlinkten Artikel im Detail.

Als Datengrundlage dienen entweder vorhandene, maßstabsgetreue Baupläne – idealerweise aus den Bauantragsunterlagen – oder, wenn diese fehlen oder vom tatsächlichen Bestand abweichen, ein Aufmaß vor Ort. Nachvollziehbar wird das Ergebnis, wenn es je Geschoss aufgeschlüsselt dokumentiert ist und nicht nur als eine Gesamtsumme erscheint.

Tipp: Grundriss und Schnitt liegen noch nicht in bemaßter Form vor? Wir erstellen beide passend zueinander – einzeln oder direkt zusammen mit Ihrer Kubaturberechnung aus einem Auftrag heraus. Bemaßte Schnittzeichnung anfragen

Dachschrägen, Keller und unbeheizte Bereiche

Bei Dachschrägen unterscheidet sich die DIN-277-Berechnung deutlich von der Wohnflächenberechnung: Die BGF kennt keinen Höhenabschlag, gezählt wird die volle horizontale Projektion des Geschosses unabhängig von der Kniestockhöhe. Beim BRI zählt entsprechend das gesamte Dachraumvolumen über die mittlere Höhe der Dachoberkante beziehungsweise als eigener Baukörper – auch der Teil, der wegen zu geringer Höhe nicht als Wohnfläche nutzbar wäre.

Ein Keller innerhalb der Gebäudehülle zählt normalerweise vollständig zu BGF und BRI – unabhängig davon, ob er ausgebaut, unbeheizt oder nur als Lager genutzt wird. Entscheidend ist die geometrische Einhausung des Bauwerks, nicht die energetische oder funktionale Nutzung eines Bereichs. Das gilt ebenso für unbeheizte Anbauten oder Nebenräume, die Teil des umschlossenen Baukörpers sind.

Anders behandelt werden Bereiche, die nicht allseitig umschlossen oder nicht überdacht sind – offene Carports, Vordächer oder Terrassen werden separat ausgewiesen statt in die Gesamtsumme eingerechnet. Wie sorgfältig diese Abgrenzung erfolgt, unterscheidet sich zwischen Anbietern spürbar und ist bei einem Vergleich mehrerer Berechnungen ein guter Prüfpunkt.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Der Bruttorauminhalt (BRI) ist ein Volumen in Kubikmetern und beschreibt, wie viel Raum das gesamte Bauwerk einschließlich Wänden, Decken und Dach umschließt. Die Bruttogrundfläche (BGF) ist dagegen eine Fläche in Quadratmetern: die Summe der Grundflächen aller Geschosse, gemessen bis zur Außenkante der Bauteile. Beide Kennzahlen werden nach DIN 277:2021-08 ermittelt, messen aber unterschiedliche Dimensionen und sind nicht ineinander umrechenbar.

Was ist der Unterschied zur Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ermittelt die nutzbare Innenfläche einer Wohnung, also nur den Bereich innerhalb der Wände, mit Abschlägen etwa für Dachschrägen und Balkone. Die Bruttogrundfläche nach DIN 277 misst dagegen das gesamte Bauwerk einschließlich der Wände selbst, aller Geschosse und ohne Höhenabschlag bei Dachschrägen. Dadurch fällt die BGF eines Gebäudes immer größer aus als seine Wohnfläche – beide Zahlen beantworten unterschiedliche Fragen und dürfen nicht gegeneinander ausgetauscht werden.

Wofür werden BRI und BGF konkret gebraucht?

Beide Kennzahlen spielen bei der Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren eine Rolle, wobei sich der Gebäudesachwert dort aus der Bruttogrundfläche multipliziert mit den Regelherstellungskosten ergibt. Der Bruttorauminhalt bleibt daneben relevant für frühe Kostenschätzungen und für Versicherungswerte. Auch bei Bauanträgen wird die Kubatur teils herangezogen, wenn Gebühren nach der Größe des Vorhabens bemessen werden – das regelt jedes Bundesland unterschiedlich.

Zählt ein unbeheizter Keller oder Dachraum zur Bruttogrundfläche?

Ja, sofern er innerhalb der Gebäudehülle liegt und allseitig umschlossen ist. DIN 277 unterscheidet nach geometrischer Einhausung, nicht danach, ob ein Bereich beheizt oder ausgebaut ist. Nur nicht allseitig umschlossene oder nicht überdachte Bereiche wie offene Vordächer oder Terrassen werden separat ausgewiesen statt in die Gesamtsumme eingerechnet.

Welche Unterlagen werden für eine Kubaturberechnung benötigt?

Am schnellsten geht es mit vorhandenen, maßstabsgetreuen Grundrissen und einem Schnitt mit Höhenangaben je Geschoss, da sich daraus sowohl BGF als auch BRI ableiten lassen. Fehlen belastbare Pläne oder weicht der Bestand davon ab, liefert ein Aufmaß vor Ort dieselbe Datengrundlage. Wichtig ist in beiden Fällen, dass die Unterlagen den tatsächlichen, aktuellen Zustand des Gebäudes abbilden.