Das Wichtigste in Kürze
- Der Brutto-Rauminhalt (BRI) ist ein Volumen in Kubikmetern — umgangssprachlich „Kubatur". Er ist keine Fläche.
- Er wird von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks aufgespannt, also einschließlich Wänden, Decken und Konstruktion.
- Gebraucht wird er vor allem für frühe Kostenschätzungen und Versicherungswerte. Für Miete und Kaufpreis ist ausschließlich die Wohnfläche maßgeblich.
Wer Unterlagen zu einem Gebäude sichtet, stößt früher oder später auf eine Zahl, die zu keiner anderen passt: mehrere Hundert bis über tausend — bei einem Haus, dessen Wohnfläche im niedrigen dreistelligen Bereich liegt. Das ist kein Übertragungsfehler, sondern eine andere Maßeinheit.
Der Brutto-Rauminhalt beschreibt nicht, wie viel Fläche zur Verfügung steht, sondern wie viel Bauwerk vorhanden ist. Zwei Fragen, zwei Zahlen — und nur eine davon gehört ins Exposé.
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Fläche, Rauminhalt, Wohnfläche — drei verschiedene Fragen
Gebäude werden in mehreren Kennzahlen beschrieben, weil verschiedene Beteiligte verschiedene Dinge wissen wollen. Drei begegnen einem regelmäßig.
Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung beantwortet: Wie viel Fläche ist bewohnbar? Sie ist die Grundlage für Miete, Kaufpreis und Nebenkostenabrechnung — und die einzige der drei, die im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter eine Rolle spielt.
Die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 beantwortet: Wie viel Grundfläche belegt das Bauwerk je Geschoss? Sie zählt Konstruktion mit, also Wände und Schächte, und liegt deshalb deutlich über der Wohnfläche. Wie weit die beiden auseinanderliegen, zeigt der Vergleich von Wohnfläche und Bruttogrundfläche.
Der Brutto-Rauminhalt beantwortet: Wie viel Volumen umschließt das Bauwerk? Er ist die einzige der drei Kennzahlen, die in Kubikmetern gemessen wird.
Wie der Brutto-Rauminhalt gebildet wird
Der BRI ist das Volumen, das von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks eingeschlossen wird — unten die Oberkante der untersten Bodenkonstruktion, seitlich die Außenflächen der Umfassungswände, oben die Dachhaut beziehungsweise die Oberkante der obersten Deckenkonstruktion.
Vereinfacht: Man legt eine Hülle um das Gebäude und misst, was darin steckt. Wände sind Teil des Volumens, Innenräume ebenso. Wo Bauteile über die Hülle hinausragen oder nicht allseitig umschlossen sind, greifen Differenzierungen der Norm — Vordächer, auskragende Bauteile und offene Bereiche werden gesondert behandelt, weshalb bei genauen Angaben immer die zugrunde gelegte Fassung der DIN 277 mitgenannt werden sollte.
Wofür die Zahl gebraucht wird
Der wichtigste Anwendungsfall ist die frühe Kostenschätzung. In einer Planungsphase, in der noch keine Detailplanung existiert, lassen sich Baukosten über Erfahrungswerte je Kubikmeter umbauten Raums grob hochrechnen. Das ist ungenau, aber früh verfügbar — und für eine erste Größenordnung oft ausreichend.
Daneben taucht der BRI bei Gebäudeversicherungen auf, wo er in die Ermittlung des Wiederaufbauwerts einfließen kann, sowie in Bauanträgen und Bauvoranfragen, wenn Gebühren nach der Größe des Vorhabens bemessen werden.
Was er nicht leistet: eine Aussage über den Wohnwert. Ein Gebäude mit hohen Räumen und dicken Wänden hat einen großen Rauminhalt und möglicherweise wenig nutzbare Fläche. Für Miete oder Kaufpreis ist der BRI deshalb ohne Bedeutung.
Ein Vergleich an einem Beispielhaus
Wie weit die drei Kennzahlen auseinanderliegen, zeigt sich am besten an einem Objekt. Angenommen, ein zweigeschossiges Einfamilienhaus misst außen 10 mal 12 Meter, hat je Geschoss 2,60 Meter lichte Höhe und ein ausgebautes Satteldach.
Die Brutto-Grundfläche beträgt je Vollgeschoss 120 Quadratmeter, für zwei Geschosse also 240 Quadratmeter — Außenwände eingeschlossen, weil von Außenkante zu Außenkante gemessen wird.
Die Wohnfläche liegt deutlich darunter. Nach Abzug der Konstruktion bleiben je Geschoss grob 100 Quadratmeter, und im Dachgeschoss reduziert die Schräge die anrechenbare Fläche zusätzlich. Realistisch landet man bei etwa 170 bis 185 Quadratmetern.
Der Brutto-Rauminhalt bewegt sich bei dieser Konstellation in der Größenordnung von 750 bis 850 Kubikmetern, weil zu den Geschossvolumina noch der Dachraum hinzukommt.
240, 180 und 800 — drei Zahlen für dasselbe Haus. Wer sie ohne Einheit nebeneinander sieht, hält zwangsläufig eine für falsch.
Warum die Kubatur so viel größer wirkt
Der Größenunterschied zwischen Wohnfläche und Brutto-Rauminhalt irritiert regelmäßig, hat aber einen einfachen Grund: Es werden verschiedene Dimensionen verglichen. Die Wohnfläche ist eine Fläche in Quadratmetern, der Rauminhalt ein Volumen in Kubikmetern. Schon durch die Raumhöhe entsteht ein Vielfaches.
Hinzu kommt, dass der BRI die gesamte Konstruktion einschließt — Wände, Decken, Schächte, Dachraum — während die Wohnfläche nur den bewohnbaren Teil erfasst und Dachschrägen sogar anteilig kürzt.
Wer die Systematik hinter den DIN-Kennzahlen insgesamt verstehen will, findet sie in DIN 277 einfach erklärt; die Abgrenzung zur Wohnflächenverordnung behandelt der Beitrag zum Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277.
Woher man die Zahl bekommt
Für Bestandsgebäude ist der Brutto-Rauminhalt selten dokumentiert. Drei Wege führen zu einem belastbaren Wert.
Aus den Bauantragsunterlagen. Wurde das Gebäude genehmigt, enthalten die eingereichten Unterlagen in der Regel eine Berechnung — häufig als Anlage zur Kostenermittlung oder zur Gebührenberechnung. Bei älteren Gebäuden ist die Bauakte beim Bauamt einsehbar, allerdings nicht immer vollständig.
Aus vorhandenen Plänen. Liegen maßstabsgetreue Grundrisse und Schnitte vor, lässt sich der Rauminhalt rechnerisch ermitteln. Entscheidend ist, dass die Pläne den tatsächlichen Bestand abbilden und nicht einen früheren Planungsstand — bei Gebäuden mit An- oder Umbauten ist das oft nicht gegeben.
Aus einem Aufmaß. Existieren keine verwertbaren Unterlagen, führt der Weg über die Vor-Ort-Aufnahme. Sie liefert gleichzeitig die Grundlage für Wohnflächenberechnung, Flächenaufstellung und Rauminhalt — drei Kennzahlen aus einer Erhebung. Wie so eine Aufnahme abläuft, beschreibt der Beitrag zum Aufmaß einer Bestandsimmobilie.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kubatur und Wohnfläche?
Die Kubatur beziehungsweise der Brutto-Rauminhalt ist ein Volumen in Kubikmetern und beschreibt das gesamte Bauwerk einschließlich Wänden, Decken und Konstruktion. Die Wohnfläche ist eine Fläche in Quadratmetern und beschreibt nur den bewohnbaren Teil. Die beiden Zahlen sind nicht ineinander umrechenbar und beantworten verschiedene Fragen.
Wie wird der Brutto-Rauminhalt gemessen?
Er wird von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks aufgespannt: unten die Oberkante der untersten Bodenkonstruktion, seitlich die Außenflächen der Umfassungswände, oben die Dachhaut beziehungsweise die oberste Deckenkonstruktion. Für auskragende Bauteile und nicht allseitig umschlossene Bereiche sieht die DIN 277 gesonderte Regelungen vor.
Wofür braucht man den Brutto-Rauminhalt?
Vor allem für frühe Kostenschätzungen, bei denen über Erfahrungswerte je Kubikmeter umbauten Raums hochgerechnet wird. Daneben fließt er in die Ermittlung von Versicherungswerten ein und dient in Bauanträgen als Bezugsgröße für Gebühren.
Ist die Kubatur für den Kaufpreis relevant?
Nein. Für Kaufpreis und Miete ist die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung maßgeblich. Ein großer Rauminhalt kann sogar mit vergleichsweise wenig nutzbarer Fläche einhergehen, etwa bei hohen Räumen und dicken Wänden.
Sagen Kubatur und Brutto-Rauminhalt dasselbe?
Im allgemeinen Sprachgebrauch ja. Kubatur ist der umgangssprachliche Ausdruck, Brutto-Rauminhalt der Fachbegriff der DIN 277. In Unterlagen finden sich beide, gemeint ist in der Regel dieselbe Größe.
Belastbare Kennzahlen aus dem Bestand
Ob Wohnfläche, Brutto-Grundfläche oder Rauminhalt: Jede Kennzahl braucht ein sauberes Aufmaß als Grundlage. Wir nehmen das Gebäude auf und liefern die Aufstellung, die zu Ihrem Zweck passt.
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