Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Er ist damit ein stichtagsbezogener Schätzwert, kein tatsächlich gezahlter Preis. Ein Verkauf unter Zeitdruck, an Angehörige oder aus einer Notlage heraus bildet den Verkehrswert gerade nicht ab, weil solche persönlichen Verhältnisse ausdrücklich außer Betracht bleiben. Umgekehrt kann ein erzielter Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert liegen, wenn ein Bieter aus persönlichen Gründen mehr zahlt.
Vom Beleihungswert der Bank unterscheidet er sich in der Zielrichtung: Dieser ist bewusst vorsichtig angesetzt und soll über die gesamte Kreditlaufzeit tragen, während der Verkehrswert die Marktlage am Stichtag abbildet. Ebenso wenig deckungsgleich ist der Grundsteuerwert des Finanzamts, der nach eigenen steuerlichen Regeln typisiert ermittelt wird.
Ermittelt wird der Verkehrswert nach den Verfahren der ImmoWertV. Alle rechnen mit Flächen: Eine falsche Wohnflächenangabe verschiebt das Ergebnis unmittelbar, weil Vergleichspreise und Mieten je Quadratmeter gebildet werden. Für Erbauseinandersetzung, Scheidung und Steuerbescheide ist der Verkehrswert die maßgebliche Bezugsgröße.
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