Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen; er wird nach § 196 BauGB vom Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung abgeleitet.
Entscheidend ist, was er nicht ist: kein Wert der Immobilie, sondern allein der des unbebauten Grund und Bodens — über das darauf stehende Haus sagt er nichts aus. Vom Verkehrswert unterscheidet er sich zusätzlich darin, dass er ein Durchschnitt für eine ganze Zone ist und die Besonderheiten des einzelnen Grundstücks wie Zuschnitt, Ecklage oder Erschließungszustand nicht abbildet.
Ermittelt werden Bodenrichtwerte flächendeckend in regelmäßigen Abständen, mindestens alle zwei Jahre; viele Länder veröffentlichen sie jährlich über kostenfreie Onlineportale. Eigentümer begegnen ihnen bei der Grundsteuererklärung, Verkäufer bei der Preisfindung, Sachverständige in jedem Gutachten — im Sachwert- wie im Ertragswertverfahren steckt der Bodenwert als eigener Posten.
Ein Grenzfall sind Grundstücke, die vom Richtwertgrundstück der Zone abweichen: Ist die zulässige Bebauung dichter oder die Fläche deutlich größer als im Zonenzuschnitt unterstellt, muss der Wert über Umrechnungskoeffizienten angepasst werden. Richtwert mal Fläche liefert deshalb nur eine Größenordnung.
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